关于卖房想听听大家意见

我有一个房子，在过去的5年内自住了两年，如果今年卖的话升值的部分可以免税了。现在在纠结要不要卖。

卖的理由是主要是省税，而且不知道明年会不会有recession.

不卖的的话，现在的租客还不错， property tax 很低，还剩下的贷款固定利率也很低。

但是从租金回报率来说，租金净收入除以房子的现有的equity 来算一年只有大概3% 左右。如果卖了以后再买房property tax 跟利息都要高。如果不买房投资小白不知道该怎样投资更好？

各位高手能发表一下你们的看法吗？多谢了！