老妹的房经第二篇:选房

来源: 2019-01-30 21:46:03 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (3365 bytes)

对于选房,老地主的说只要是好的deal就上。可事实上,拿到好deal没能力handle不了那些事,最后弄得身心疲惫仓惶而逃的人多了。如果我们一开始就认识到经营投资房就是开始一个business,而business就是提供产品或服务给目标客户,business就容易成功多了。

产品的话自然就是房子:SFH,2+公寓,连排公寓;各户型房子又各有高中底档价位。目标客户又分学生、Grats或PHD、professional、普通小家庭、Section8家庭......。那第二个问题就来了,是先设计产品或服务,还是先设定好目标客户呢?回答这个问题,就是要知道自己的能力在哪里。

能力,无非是应付事情的能力:水、电、暖,或者地板墙壁屋顶之类的维护维修;或者是跟人打交道的能力。波大隔段时间就show一下“今天上班路上做了几件事”,他只是乐在其中,其实那些个事对任何人来说都不难,只需几个电话货比三家就成了(我就是啥事都不会)。但是当他分享什么“往房客里塞个婆娘”或者“一觉醒来发生出了大事”,我就知道,那,是我不了的。知道自己跟人打交道的能力怎么样,就是说哪一类人做我们的房客,是可以应付得了的。所以选房之前,先锁定好目标房客。

然后就是产品设计。目标房客有了,相应的住房的租金价位及房价就出来了。综合一下Location上可以承受开车来回10分钟内、20分钟内、半个小时、45分钟、1个小时、两个小时、四个小时?然后再比较房价—-我的感觉是,开车来回只要10分钟的跟来回要1个小时的比,我愿多出8-10%的价钱。如果房子已有租户,不要满足于每月租多少,一定要看合同。数字说明一个大概,合同才可以给一个准确答案。不能看合同,网上也可以翻出来各种信息。

比如有三个房子,一个3B1B租1300/月,开价$21万;一个4B2B月租$3200,开价35万;一个二单元3B1B月租3200,开价36万。到底哪个deal好呢。这里就需要看合同,看每个房子租金有没有包括水电煤气网络铲雪割草.....那些可能都包在里面了,说不定这一下子4一5百就减掉了。看过三个房子后,我发现那21万的deal最好,因为1300租金订价太低,接手涨到月租1600会很好租且可以租到更好打交道的人;那35万的房租给4个大学生,800每人全包,别说大学生是灾难,就是那些费用,一下子要减掉每月400。如果我要找我觉得好对付的普通家庭,月租可能在2400左右;那36万的两单元,也是全包的学生房,月租注了太多水,而且那一带特别吵闹是一个好学生要逃离的地方(我连续两年都有房客从那边搬过来)。

如果上面三个房子让我选,我选第一个争取还价到19万5千(离我最近),这跟大家说的1%差太远,但是,每个人觉得comfortable的公式不一样,我觉得不费吹灰之力还赚一套房,非常知足;第三个房子上月已经36万过户,那买家狼狈而逃是迟早的事了。

 

 

 

所有跟帖: 

得,我还是以后少出来吓唬人。。死了的那个昨天政府在门上贴了个条子让我虚惊一场。。。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (341 bytes) () 01/31/2019 postreply 06:22:42

哈哈 -17叔- 给 17叔 发送悄悄话 17叔 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 06:31:40

波大,某种程度上说,你是在做善事。 -童心未泯老妹- 给 童心未泯老妹 发送悄悄话 童心未泯老妹 的个人群组 (1019 bytes) () 01/31/2019 postreply 07:02:35

经验教训,就是低端的,烂租客的,出租房做不得。 -pssci- 给 pssci 发送悄悄话 pssci 的博客首页 pssci 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 07:08:13

什么人是低端烂租客?两个字的答案就是Section8 tenant。 -童心未泯老妹- 给 童心未泯老妹 发送悄悄话 童心未泯老妹 的个人群组 (159 bytes) () 01/31/2019 postreply 07:15:25

做了一个好区和一个差区(注意还不是特别差的区)以后,发现我不适合和低端人口打交道。宁可少赚点也不做低端了。 -地主不好当- 给 地主不好当 发送悄悄话 地主不好当 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 07:36:34

第一年跟他们打交道时都积极处理且处理得不错,觉得自己挺牛挺好玩, but who like stale jokes -童心未泯老妹- 给 童心未泯老妹 发送悄悄话 童心未泯老妹 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 13:11:04

你们都好牛,俺都是找容易打理能找到好房客的 -H&CMom- 给 H&CMom 发送悄悄话 H&CMom 的博客首页 H&CMom 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 09:14:54

朝你的状态努力:) -童心未泯老妹- 给 童心未泯老妹 发送悄悄话 童心未泯老妹 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 13:01:20

说得好!当地主想成功了解自己非常重要,得有金刚钻才敢揽瓷器活,不能只盯着cap rate。 -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 10:52:51

谢夸奖^.^。另外,地主们做出租房投资的本意是提高生活质量,并非拉低生活品质 -童心未泯老妹- 给 童心未泯老妹 发送悄悄话 童心未泯老妹 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 13:06:10

那35万的房租给4个大学生,800每人全包,别说大学生是灾难,就是那些费用,一下子要减掉每月400 -街西狗- 给 街西狗 发送悄悄话 街西狗 的博客首页 街西狗 的个人群组 (108 bytes) () 01/31/2019 postreply 11:22:38

大学生跟Section8的本质区别是:非故意和故意的区别。学生房房还是在parenting -童心未泯老妹- 给 童心未泯老妹 发送悄悄话 童心未泯老妹 的个人群组 (294 bytes) () 01/31/2019 postreply 12:54:55

明白了。这样说让他们share水电煤气费用是不是对房东对他们自己更好呢? -街西狗- 给 街西狗 发送悄悄话 街西狗 的博客首页 街西狗 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 22:41:09

房子买了,无穷的麻烦就来了。劳累,劳命,劳心。就为挣几个小钱。trump 聪明用个老虎机 -笑薇.- 给 笑薇. 发送悄悄话 笑薇. 的博客首页 笑薇. 的个人群组 (64 bytes) () 01/31/2019 postreply 18:38:08

总结的到位,关键是心态。自己的能力在哪里?喜欢干什么?还没有搞清楚不要轻易下手。同行不同利,千万不要人云亦云。 -老田321- 给 老田321 发送悄悄话 老田321 的博客首页 老田321 的个人群组 (0 bytes) () 02/15/2019 postreply 13:22:33

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