地主可能遇到的问题 十,租给section 8

来源: 2019-01-16 08:57:42 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (10544 bytes)

关于出租房子给section 8

这是低收入者得到政府补助的一群人,也称housing。租给这些人很难评判一定是好是坏,什么事情都有好坏两个方面。

弊,限制多,入住前及每年都有房检,一点小毛病吹毛求疵,涨租要看政府脸色,政府对低收入的补贴总有个限度,房客的平均质量低,有政府做后盾,自己该有的利益不容忽略,白玉房弊大于利。

利,房租收入稳定,政府补助的部分一般是大头,每月一号准时打入你的银行账号。房客流动性低,基本上是长期住户,因为市场上可供他们选择的房子很少,绝大多数房客守规矩,不敢惹是生非,提过分要求。很少有人借口霉菌之类的讹诈房东,房子是被政府检查通过的,房东也受保护。毕竟不是随便什么人都能申请到补助,一旦违规而失去资格将是灭顶之灾,租房市场好的情况下,烂区也可以把房租提到最高限度,甚至超过市场价,白菜房利大于弊。

自己的实例,尔湾irvine南边的湖林市lake forest,以新港滩newport beach的标准是上好区,湖林市是中上区,和尔湾平等,只不过中国人在尔湾扎堆而已。一个一房康斗出租,要价$1500。有一个单身中年黑女来申请(叙述事实,我本人对各种歧视言辞十分反感,我选择房客的标准就是众所周知的简单几条),房子够不上豪华,对吃政府补助的来说是广夏美屋。但她的补助允许最高租到$1300,我介绍santa ana (西语人口占百分之五十)相同的房子,可以接受$1300。她给我来一句:呵呵,你怎么不去住santa ana?

很多人可能也有这种经历,政府补助达不到你的房租要求,房客会提出自掏腰包补足差额。比如1500的房租,政府只批准1300,其中政府出1000,房客300,房客愿意私下补足200。这种事情不违法,但违规,以前做过,现在什么事情都规规矩矩,毕竟有风险。首先是政府那里不允许,现在因为市场上租给section8的房子很少,所以睁一眼闭一眼,连房子检查的标准都降低了。但是正因为房子容易租,我自己不愿意惹麻烦。相安无事则好,出了问题,房客拒绝交差额部分就是麻烦,租约上有白字黑字的数目,如果私下另签一个补充条款,打起官司还是说不清楚。

手里是白玉房的房东一般不喜欢租给这些人,这是社会最底层的一群人,别指望有什么高尚道德水平。况且白玉房的投资成本高,房租理所应当就贵,而政府方面能给的补助有限。面对这个房客我是这么回答她:呵呵,我还想去住比华利山庄呢?

这个人也不知道哪来的本事,没过几天打电话来说,得到最高$1475每月的批准,问我能不能接受,当然可以啦,就差二十五块钱!接下来是走正常程序,查信用,核准申请表。所有都正常就别刁难人家,房补住客很少有信用好的,但是没信用要好过坏信用,如果是因为收入低没有机会建立起好信用而造成分数低没有关系,连水电费都拖欠的是烂人。

再下来就是和政府打交道,会有人来检查房屋,得到政府的批准才是主要的,房客的主观愿望不算数。政府的检查很是烦人,水电气要先通好以便检查,普通租房子就不用,可以等新房客自己去搞。查出哪里不合格会打回来另安排时间再检查,起码再一个星期时间。在今天南加州租房市场紧张情况下,有时昨天刚搬走,今天就已经有人搬进来,所以不少房东懒得和政府部门喘气。事情总有好坏两方面,通过和housing多次打交道,也基本摸清出租房子的基本要求。房子里所有提供的东西必须工作,比如电源插头所有的都要是好的,租给普通的人可以忽略。另一方面,设备只要是好的,老旧没关系,比如地毯,油漆,电器等。这里提一下rent control地区,很多地主抱怨不能随便涨租,但房客也不会乱提无理要求,像是换新地毯新窗帘之类,既然是收的卖白菜钱,就不去操卖白粉的心,羊毛出在羊身上,我要是剪不了羊毛,对不起,您还是凑合活着吧。

和政府机构打交道好的地方是一旦批准通过便高枕无忧,哪怕是两三个月没收到房租,不用担心,早晚会进自己的账户,官老爷么,你得给他们腾出喝茶的功夫。

和他们打交道也不必客气,公事公办。拿目前节假日租房有点困难来说,一般现在有人来看房,房租从明年一月一号算起就不错了。如果是housing,假如定好本月20来检查房子,当天当时就有结果,我会早早把租约和房客签好,从21算起,一天也不耽误,一天的房租够两个人餐馆搓一顿的,少收一天房租就少搓一顿。

像这种比较好的区好房子,租给section8,以后涨租的幅度可能受限制,政府的钱也不是随便乱派的。但我不是太计较,房租收的容易,政府补贴$1150,房客自付其余,没什么困难。

顺便说下这个房,18年前购入,五万,头款一万,现在价值将近三十万。我不是太在乎房价涨多少,毕竟职业地主是靠吃瓦片为生,房价高上去也不能杀鸡取卵。当时的房租是六百,百分之十的利息,减去所以开销每月净赚不到一百,而那时一万块钱的定存每月的利息也将近一百,有不少人说我是神经病。

另一个实例,北橙县安娜罕anaheim,就是迪士尼乐园所在地,中下区。一个穷白,申请政府补助的基本上是这部分人,坚定的反对移民,不管合法非法的,生怕别人抢他们的饭碗。我的老墨房客都是挣最低工资,自食其力。这个人信用分数很低,还轻微的弱智和残疾,颤颤巍巍,瞎嚒曲曲。没什么大不了的,按既定方针办,要求两个月的押金。他是全额政府补助,差不多能拿到总共将近一千两百块钱一个月,其中房租会占去四分之一,剩下的钱还要付水电气费,然后是生活开销。湾区那些觉得挣二十万才刚刚起步的,饱汉子不知道饿汉子饥吧?

猫有猫道,鼠有鼠道,这些人自然有他们的门道去弄押金,像是教会,救世军,share ourselves等机构,从这些地方弄到钱也不是轻而易举的事,想要不劳而获的人乌央乌央的,好在这些人要什么没什么,就是有时间,今天没排上队,明天再去。这些机构并不傻,钱不给到申请人手里,很有可能一拿到钱就吞云吐雾,醉卧街边,钱会直接打到我的账户。

一转眼已经住了五年,房租从一千涨到了一千三百,几乎年年涨,还是低于市场价,正在起草新一轮的涨租,起码涨到市价或略高。给房补客户涨租,房东一厢情愿没用,要政府批准。但房东不需要畏手畏脚,一封信一张邮票的事,批就批,不批准也nothing to lose,过个半年一载的再寄一份。至于房客那边是付小头,给点小恩小惠安抚一下好了。

租房市场也是一门生意,生意不好,供大于求,什么阿猫阿狗的能喘气的就先拉进来。生意好起来,人口增加,房子紧缺,房东就神气活现,眼看着一些大型公寓把这些section8终止租约。白菜房自然是租什么人都可以,目前南加州租房市场相当紧张,房子容易租,很多地主把section 8拒之门外,仍然还接受的便趁火打劫,提高门槛,随便什么破房子也敢把租金提到和白玉房看齐,真有点烂白菜的进货,想弄到卖白粉的利润。

多年来接触过的section8房客将近十个,有两个差的,其中一个被我赶走。我对房客基本上是比较宽容,你关起门来在房子里折腾我不会去理,损坏点东西对我无关痛痒,自己是contractor,也有自己的人,修修补补是小菜一碟的事。但是如果房客泼妇骂街,整天和别人斗的像乌眼鸡似的,需要我出面花时间去调停,那我只能送瘟神。

赶走的房客并没有落井下石,只是结束合约,没有汇报给政府机构,否则她会丧失资格。最后一天去收钥匙,正好听到她在电话里和她的狐朋狗党大声吼叫:别再来找我了,my landlord kick me out!

此篇写于2016年12月,博客里删掉了,找到重发,未改动一字。有的找不到了,第八篇空着是签约问题,先暂时空在那里。 两年里有了新的变化,第一个房市值超过了三十万,正向三十五万挺近。当时有千坛过来的大拿叫嚷房价到顶主张全卖掉,你可是支使瞎子去跳河。现在的房租是$1665,新一轮涨租通知已经写好,4月1号起$1750,略低于周边公寓,housing 要提前60天给通知。对于拿白玉房租给section 8的烂房客,房子被毁到哭了出来,深表同情,如果您手里的是金枝玉叶,还是找个好人家去嫁吧。 

 


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所有跟帖: 

多谢,大顶!我没做过section 8,但看完您的文章,应该在白菜房中尝试... -新手地主刚上路- 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 新手地主刚上路 的个人群组 (0 bytes) () 01/16/2019 postreply 09:24:35

顶!租给section 8需要地主心态好,得自己掂量掂量,要是没那个金刚钻就不要去揽那个瓷器活。 -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (0 bytes) () 01/16/2019 postreply 09:27:06

没有俏皮话,清水咣当,发回重写:-) -徒劳- 给 徒劳 发送悄悄话 徒劳 的博客首页 徒劳 的个人群组 (0 bytes) () 01/16/2019 postreply 09:58:43

旧帖,一字未改动。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/16/2019 postreply 10:04:13

学习了!感谢朽爷分享 -若拙- 给 若拙 发送悄悄话 若拙 的个人群组 (0 bytes) () 01/16/2019 postreply 10:02:06

又涨了点姿势~吃不到政府补助的那些人是不是都住Oakland那边的帐篷营了啊? -一样花开为底迟- 给 一样花开为底迟 发送悄悄话 一样花开为底迟 的个人群组 (0 bytes) () 01/16/2019 postreply 10:14:29

南加州downtown LA也有的是,那些人是垃圾,吃政府救济的还知道守规矩。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/16/2019 postreply 10:25:54

驰名世界的Skid Row。不看不知道,一看吓两跳。 -毛人- 给 毛人 发送悄悄话 毛人 的博客首页 毛人 的个人群组 (291 bytes) () 01/16/2019 postreply 11:12:40

我带父母去看过 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/16/2019 postreply 12:03:18

说反了,是因为那些人吃毒品所以拿不到政府补助,只好住帐篷。政府要检查毒品的。 -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (0 bytes) () 01/16/2019 postreply 10:43:52

赞一个:你心里素质很好。是做地主的材料 -白猫妈妈- 给 白猫妈妈 发送悄悄话 白猫妈妈 的个人群组 (0 bytes) () 01/16/2019 postreply 13:46:54

申请提高房租得一年之后?一个住了两年,提租批准,不低于市场价。另一个刚搬进,低于市价。但在坏区,保险些。今后一点一点长吧。 -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 QinHwang 的个人群组 (0 bytes) () 01/16/2019 postreply 15:19:29

宝贵的经验,非常实用。谢谢分享。 -SCNC- 给 SCNC 发送悄悄话 SCNC 的个人群组 (0 bytes) () 01/16/2019 postreply 15:22:58

笑死了,癙有癙道,猫有猫路。 -SCNC- 给 SCNC 发送悄悄话 SCNC 的个人群组 (0 bytes) () 01/16/2019 postreply 15:25:19

赞!共有过5,6个section 8. 最后这个在这住了6年, 17年底让走了. 房子破坏得很厉害。 -古来万事- 给 古来万事 发送悄悄话 古来万事 的个人群组 (0 bytes) () 01/16/2019 postreply 16:27:50

住六年白菜房无所谓了 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/16/2019 postreply 16:29:23

是这样。白菜房自己修,简单. 平常也没操过心。Housing的inspector几年都没来检查。 -古来万事- 给 古来万事 发送悄悄话 古来万事 的个人群组 (0 bytes) () 01/16/2019 postreply 16:48:45

有没有注意到 保险费涨了很多, 如何应付? -大百百- 给 大百百 发送悄悄话 大百百 的个人群组 (0 bytes) () 01/16/2019 postreply 17:54:42

羊毛出在狗身上,现在涨租这么容易有什么担心的。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/16/2019 postreply 18:37:15

大谢朽哥!及时雨一样想啥来啥!你的每篇文章都是小地主们的葵花宝典!我都存了:) -kikichichi- 给 kikichichi 发送悄悄话 kikichichi 的博客首页 kikichichi 的个人群组 (0 bytes) () 01/16/2019 postreply 18:34:47

哈哈,我其实一直想这么说。只是葵花宝典这名头的意象不太好,怕朽哥不喜欢。 -毛人- 给 毛人 发送悄悄话 毛人 的博客首页 毛人 的个人群组 (235 bytes) () 01/16/2019 postreply 18:49:26

~_~ 不管咋说武功高强不是吹的吧! -kikichichi- 给 kikichichi 发送悄悄话 kikichichi 的博客首页 kikichichi 的个人群组 (0 bytes) () 01/17/2019 postreply 15:19:10

有钱就投房,最终都会挣大钱。 -老田321- 给 老田321 发送悄悄话 老田321 的博客首页 老田321 的个人群组 (0 bytes) () 01/16/2019 postreply 19:51:21

让 realtor 领人来看租房,签约后损失一月租金,但房客质量比较保险,同意吗? -ycon- 给 ycon 发送悄悄话 ycon 的博客首页 ycon 的个人群组 (0 bytes) () 01/17/2019 postreply 08:35:11

你请人服务要付费,看你们之间的协议。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/17/2019 postreply 10:20:39

谢谢分享! -成为会员- 给 成为会员 发送悄悄话 成为会员 的个人群组 (0 bytes) () 01/17/2019 postreply 09:45:33

学习学习,准备每贴必读,为能早日做地主做准备~~ -俺是农民- 给 俺是农民 发送悄悄话 俺是农民 的个人群组 (0 bytes) () 01/17/2019 postreply 20:42:05

赞!有一section8 的,HUD总不回email. 能谈一下怎样写信去加租吗? -anb- 给 anb 发送悄悄话 anb 的个人群组 (0 bytes) () 01/25/2019 postreply 09:08:25

官老爷谁有空给你回电邮,涨租通知寄一份过去就行了。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/26/2019 postreply 09:53:02

很受用,感谢分享。 -lkk1080- 给 lkk1080 发送悄悄话 lkk1080 的博客首页 lkk1080 的个人群组 (0 bytes) () 01/30/2019 postreply 09:08:58

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