地主可能遇到的问题 九,房客毁约

来源: 2019-01-14 09:27:51 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (6452 bytes)

这个问题很普遍,很多人问,试着根据自己的经验和大家探讨,只限于南加州民用住宅,其他地方要根据当地气候,学区以及其他因素。

既然讲到lease 还是先铺垫一下,我自己不喜欢签两年合约,一般签一年的。少于一年房客搬进搬出频繁,房东,尤其是小业主经不起折腾,合约太久自己被绑住,在目前房租市场紧俏之际,无法涨租。再说房客住了一年后,基本稳定下来,会继续住下去,如果你是房客愿不愿意打一枪换一个地方,除非有特殊情况房客才会毁约,break lease。

一纸合约对房东的约束力远远超过约束房客,出了纠纷,房客可以拍屁股走人,押金不要了,房东是跑得了和尚跑不了庙,尤其是中小地主没有精力,能力和财力去打无谓的关司。大型公寓不一样,大公司有自己的管理系统,有专职律师坐山观虎斗。所以中小业主要避免打官司,尤其是房客将你告上法庭,往往有备而来,房东会焦头烂额。即使房东百分之百在理都不一定能赢,我不愿说这话是不想业主们听了垂头丧气。很多事情经历过,一点小差错也不行。曾经赶一个房客,合约上的押金在补充条款一栏漏写了,庭上房客吹毛求疵,当然该怎么赶走他没什么问题,但一点瑕疵,青天大老爷金口一开,押金免谈。所以房东宁可累计自己吃亏拖到去告房客,也别有把柄让房客来告你。

一,不管做什么生意都要按规矩行事,对于违反常规就要问一个为什么,要用反向思维。比如房客要求签两年的约,你要想想,如果是你为什么要这样做。不外乎怕房东涨租,以及住的好好的,租约一到被房东赶出来。有这样的人,而且信用很好,恭喜你,这是好房客,因为他有责任心,知道合约重要,但这种人也精打细算,讨价还价,斤斤计较,什么都吃,就是亏不吃。对付这种人比较容易,胆小怕事,顾影自怜,担心自己的信用出状况,房东可义正辞严的再告诉房客一遍break lease后果,让他继续正常交房租,押金问题要看合作程度,以观后效。如果你是AOA (apartment owners association)的会员,可将房客break lease之事以及拖欠款项汇报给AOA,我是通过AOA查房客的信用。虽然不具法律效果,也是有威慑作用,近几年因相安无事,不曾汇报过,不清楚现在的状况,以前有专门的表格可用。要想法律生效,需经小额法庭,一般房东嫌麻烦不去做,但你可告诉房客你有这个权力。商场和战场一样,文武之道,一张一弛。漫不经心,如渣男光腚溜街,吊儿郎当,一纸合约有何用。太过严苛,也非经营之道,兔子急了还会咬人,别让房客破罐破摔,毁你房子一道,扬长而去。所以要用合约为牵制,并让其看到希望。有点像陈云的鸟笼学说,鸟捏在手里就死了,撒开就飞了,所以要关在鸟笼里。

二,当房客毁约break lease,或是正常的通知房东要搬走,房东的主要精力要放在找新房客,和旧房客不要过多纠缠,避免空置率最重要,所以要让旧房客充分合作。尤其是毁约的房客,他错在先,会乐意合作,房东应提出带人看房的要求,同时模棱两可的答应旧房客的押金和罚款可以通融,但不要说死,给自己留有余地。一旦新房客有谱,主动权在手就可向旧房客摊牌,商谈搬出日期和押金问题,这对双方都是两赢的局面。房东此刻不存在搞小动作问题,因为房客错在先,房东是在权限范围之内行事,还是反过来想,房客也想尽量避免损失,很少会恶人先告状,造成双输的局面,所以一般会配合房东,自己明知理亏,不会胡搅蛮缠。尤其是提前告诉房东自己出了状况,已经有自认损失的心里准备,否则理都不理你,最后一个月不交租,等房东发现早已人去楼空,而且是一片狼藉。

三,做生意不要斗气,和气生财在哪个行业都通用。房客签两年的约,一年就搬走,从理论上讲房东可以追第二年的租,实际上根本行不通。你追租的前题是你空置了一年,租不出去才追。在目前出租市场一片大好形势下你怎么可能租不出去,房东要是斗气不租,非要追房客一年的房租,首先你有没有勇气空一年。其次,官司打到法庭,法官会问你一年不出租非要跟旧房客过不去是何居心?其结果必然是鸡飞蛋打。如果房东一边将房租出去,同时还追究break lease,企图收双份租,本身就违法,一女不能二嫁。所以,最佳办法是将精力放在找新房客一事上,同时让旧房客明白,因为break lease造成了房东的损失,房客要付出代价,但房东是reasonable charge。

先写这些,纯属个人经验。理论的东西去看教科书,不过写教科书的专家教授没有实战经验,往往纸上谈兵。我写的东西只言片语,零敲碎打,仅供参考。




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所有跟帖: 

又一经典!大赞! -古来万事- 给 古来万事 发送悄悄话 古来万事 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2019 postreply 09:51:47

开春就出游,趁现在有闲工夫把删掉的部分帖重写几篇,大部分没有了。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2019 postreply 10:13:49

谢朽哥!你就是活雷锋 -一只特立独行的猪- 给 一只特立独行的猪 发送悄悄话 一只特立独行的猪 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2019 postreply 18:00:25

扣除押金算不算双赢呢? -coco1234- 给 coco1234 发送悄悄话 coco1234 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2019 postreply 21:44:37

我现在不得不谨慎小心,写在博客里24小时就被转出去,旁门佐道不愿意乱讲,以后我会写的含蓄点。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/15/2019 postreply 08:34:47

讲的实实在在 -排毒灵- 给 排毒灵 发送悄悄话 排毒灵 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2019 postreply 10:14:19

你的笔头真快啊,一转眼就一篇。 -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2019 postreply 10:17:26

朽兄收藏了。 -keeplooking- 给 keeplooking 发送悄悄话 keeplooking 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2019 postreply 10:23:51

说的真在理,赞朽哥! -if_sky_cry- 给 if_sky_cry 发送悄悄话 if_sky_cry 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2019 postreply 10:37:56

老朽前辈能否帮帮忙编辑成书? -Newia- 给 Newia 发送悄悄话 Newia 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2019 postreply 10:50:00

先谢谢各位读帖,先不回复,这两天有点焦头烂额,下雨漏水,要打电话安排。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2019 postreply 10:57:09

问问朽哥,毁约金可不可以收 -wait..- 给 wait.. 发送悄悄话 wait.. 的博客首页 wait.. 的个人群组 (371 bytes) () 01/14/2019 postreply 12:05:14

你不能收double rent,在租金没有损失情况下,收点服务费,新房客已经进来就不要太aggressive. 永远向前看。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2019 postreply 12:37:55

谢谢朽哥解答 -wait..- 给 wait.. 发送悄悄话 wait.. 的博客首页 wait.. 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2019 postreply 13:06:48

说的在理,实践性强,好经验! -高尔夫之媚- 给 高尔夫之媚 发送悄悄话 高尔夫之媚 的博客首页 高尔夫之媚 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2019 postreply 17:24:08

手动点赞! -archet- 给 archet 发送悄悄话 archet 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2019 postreply 18:37:57

收藏了。谢谢! -Mason- 给 Mason 发送悄悄话 Mason 的个人群组 (0 bytes) () 01/15/2019 postreply 06:33:26

我一孩子在读大学,和别人共租一房。现嫌房子有味道,可能房东用地毯清洗剂,有一些香味,我们去 -SCNC- 给 SCNC 发送悄悄话 SCNC 的个人群组 (388 bytes) () 01/15/2019 postreply 09:50:38

Primary lease holders -SCNC- 给 SCNC 发送悄悄话 SCNC 的个人群组 (0 bytes) () 01/15/2019 postreply 09:55:45

我说过不当保姆,让和你签约的主要房客去解决。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/15/2019 postreply 14:54:30

宝贵经验 -老田321- 给 老田321 发送悄悄话 老田321 的博客首页 老田321 的个人群组 (0 bytes) () 02/10/2019 postreply 18:23:58

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