2018总结: 收摊了。

来源: 2018-12-31 21:37:32 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (4098 bytes)

2018年一个物业都没买,有两三个意向,因为不愿意加价,放弃了。

2013年买进的第一个不到1000尺的小商铺卖掉了,升值70%,马马虎虎。

2017 年12月买进的两个厂房卖出,刚签了合同,能不能过户还要等两个月。

买进时带了租客,租金很低,勉强维持月供而已,每月贴补地税保险几千块。这两个项目我基本没有管,都是老公折腾,改功能,申请permit, 花了十个月,眼看房地产行情冷下来了,我觉得该歇歇了,就建议他自己别开发了,直接卖掉回笼现金。他稍稍犹豫了一下,因为开发计划做好了,建筑贷款也批了,工程用不了一年。男人都渴望成就感,想想一个两个大项目从自己手里诞生,做梦都会笑。但是他架不住我天天吹冷风(房地产大势冷了),就把项目跟相熟的商业地产经纪说了,反响不错,谈了不到十拨人,合同签了。一年的时间,升值几乎一倍。

商业地产的魔力就在这里,看起来挣钱太轻松,我们基本什么工程都没有做,也没有大修换屋顶什么的,就是有一搭没一搭追几个烂租客交租,找律师改zoning,自己做总包工头,叫一拨又一波的小工头来报价。价钱落实了就向银行贷款。

但是硬功夫还是要一点点

1)花了五年时间积累的商业地产经纪人的关系,这两个厂房一个是上市的一个是没上市的。

2)眼光:地点选择(人口密度大,增长快),开发计划,人家一窝蜂都改condo, 改造成本$200/尺,我改self-storage, 成本不超过$50/尺,但是按照目前的市场租金,两者收益相差不大。

最后说说自己的一点过冬的想法。

房地产市场冷了,但天不会塌下来,任何情况下都有人挣钱。小业主折腾几个房子不容易,光是贷款就脱掉一层皮,从论坛上学了些技巧手段不用也是闲着,反正20年/30年固定利率是历史性的低,只要房子所在的区还不赖,而且有正现金流,那就持有吧,以时间换(升值)空间。我自己residential 不打算卖,有稳定长租的商业地产也不卖

我是个小富即安,趁行情好,折腾得欢,行情不好就放长假。还剩一点脑力,考虑一下现金在手怎么办。

我打算守株待兔,缓缓买几块好地等下一轮开发住宅,如果有合适的烂尾楼(地点特别好或者价格特别便宜),趁火打劫买一买,盖好出租,晚几年再出手。

另外一种办法就是换品种,把风险高的商业地产换成风险低地点好的民宅。

我看到网友”梁山”的操作:卖掉自己开发的挺旺的商业中心去买连锁快餐店。不好意思,班门弄斧一下,全国快餐连锁店有没有前途?人总是要吃饭的,这个没错,但东家的汉堡和西家的汉堡有多大差别呢?麦当劳是卖汉堡赚钱还是卖地产赚钱?我上周看到汉堡王寄到家的广告,不到五块钱的两人套餐,这不是自杀吗?

最近我们麻州几个地区性的快餐连锁店告急,应该和最低工资也有一定的关系。如果有兴趣,可以多看几篇网上文章。

同样性质(以卖地产赚钱为目的)还有三个dollar store, 卖汽车零配件的auto zone, 几个miles 就开一家,我就不信,去买汽车零配件一年能几次?这种极度标准化的东西,网上不能买?

银行也不能买,特别是小城镇的。几乎所有的银行都在卖自有物业。当租客多自在,想关就关调整网点。

如果不想让现金睡大觉或者为了1031 exchange, 不如换到颠扑不破的民宅。只是目前民宅死贵,腾挪空间很有限。于是交税或是买贵?左也是一刀,右也是一刀。

 

所有跟帖: 

汽车配件和装修房子差不多,总要买买退退的,还是去实体店方便 -柠檬椰子汁- 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 柠檬椰子汁 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 21:41:40

同意。汽车零件不方便在网上卖,而且,修车厂要得急,等不起,所以修车厂往往在汽车零件店附近开厂。 -圭妈- 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 22:11:32

咪姐,新年吉祥!麦当劳已是商房运作的经典案例,明修栈道,暗度陈仓。利用品牌,大赚看不见的供应链的钱和商房地产增值套现。 -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 21:50:43

一面是营业收入难增长,一面是商房要价创新高(利率低),任何事都有个度。 -AMYMINT- 给 AMYMINT 发送悄悄话 AMYMINT 的博客首页 AMYMINT 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 22:05:28

咪姐的小富即安,对我们来说就是望尘莫及。 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 21:52:27

+1 -成为会员- 给 成为会员 发送悄悄话 成为会员 的个人群组 (0 bytes) () 01/01/2019 postreply 00:05:42

咪姐不给投坛地主打打气? -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (62 bytes) () 12/31/2018 postreply 21:56:50

我2019被山姆大叔大斩一刀,然后潜水子坦推孩子,换个工种干一阵子。 -AMYMINT- 给 AMYMINT 发送悄悄话 AMYMINT 的博客首页 AMYMINT 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 22:13:07

咪姐是高人,知道什么时候收摊。今年年终总结,大部分高人都没来凑热闹。英雄所见略同。 -圭妈- 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 22:07:57

赞好文!谢谢指教,我常常重复着“发现—肯定—然后否定”的轮回。 -梁山sl- 给 梁山sl 发送悄悄话 梁山sl 的博客首页 梁山sl 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 22:19:41

艺高人胆大,相信你的选址眼光。 -AMYMINT- 给 AMYMINT 发送悄悄话 AMYMINT 的博客首页 AMYMINT 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 22:24:43

手动给咪姐点赞!好久没看到咪姐了。 -archet- 给 archet 发送悄悄话 archet 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 23:09:48

还别说,大多数auto zone 的东西,网上还真没法买。修车你等不及,自带零件问题是你不知道哪里要换。 -艾克- 给 艾克 发送悄悄话 艾克 的个人群组 (0 bytes) () 01/01/2019 postreply 00:44:18

谢谢分享 -老田321- 给 老田321 发送悄悄话 老田321 的博客首页 老田321 的个人群组 (0 bytes) () 01/01/2019 postreply 13:05:05

很同意你对商业和民房的思路。觉得在东西两岸不完全靠租金的地区,现在应该睡睡觉了,等下一波。 -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (0 bytes) () 01/01/2019 postreply 15:33:36

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