2018总结: 收摊了。

2018年一个物业都没买，有两三个意向，因为不愿意加价，放弃了。

2013年买进的第一个不到1000尺的小商铺卖掉了，升值70%，马马虎虎。

2017 年12月买进的两个厂房卖出，刚签了合同，能不能过户还要等两个月。

买进时带了租客，租金很低，勉强维持月供而已，每月贴补地税保险几千块。这两个项目我基本没有管，都是老公折腾，改功能，申请permit, 花了十个月，眼看房地产行情冷下来了，我觉得该歇歇了，就建议他自己别开发了，直接卖掉回笼现金。他稍稍犹豫了一下，因为开发计划做好了，建筑贷款也批了，工程用不了一年。男人都渴望成就感，想想一个两个大项目从自己手里诞生，做梦都会笑。但是他架不住我天天吹冷风（房地产大势冷了），就把项目跟相熟的商业地产经纪说了，反响不错，谈了不到十拨人，合同签了。一年的时间，升值几乎一倍。

商业地产的魔力就在这里，看起来挣钱太轻松，我们基本什么工程都没有做，也没有大修换屋顶什么的，就是有一搭没一搭追几个烂租客交租，找律师改zoning，自己做总包工头，叫一拨又一波的小工头来报价。价钱落实了就向银行贷款。

但是硬功夫还是要一点点

1）花了五年时间积累的商业地产经纪人的关系，这两个厂房一个是上市的一个是没上市的。

2）眼光：地点选择（人口密度大，增长快），开发计划，人家一窝蜂都改condo, 改造成本$200/尺，我改self-storage, 成本不超过$50/尺，但是按照目前的市场租金，两者收益相差不大。

最后说说自己的一点过冬的想法。

房地产市场冷了，但天不会塌下来，任何情况下都有人挣钱。小业主折腾几个房子不容易，光是贷款就脱掉一层皮，从论坛上学了些技巧手段不用也是闲着，反正20年/30年固定利率是历史性的低，只要房子所在的区还不赖，而且有正现金流，那就持有吧，以时间换（升值）空间。我自己residential 不打算卖，有稳定长租的商业地产也不卖

我是个小富即安，趁行情好，折腾得欢，行情不好就放长假。还剩一点脑力，考虑一下现金在手怎么办。

我打算守株待兔，缓缓买几块好地等下一轮开发住宅，如果有合适的烂尾楼（地点特别好或者价格特别便宜），趁火打劫买一买，盖好出租，晚几年再出手。

另外一种办法就是换品种，把风险高的商业地产换成风险低地点好的民宅。

我看到网友”梁山”的操作：卖掉自己开发的挺旺的商业中心去买连锁快餐店。不好意思，班门弄斧一下，全国快餐连锁店有没有前途？人总是要吃饭的，这个没错，但东家的汉堡和西家的汉堡有多大差别呢？麦当劳是卖汉堡赚钱还是卖地产赚钱？我上周看到汉堡王寄到家的广告，不到五块钱的两人套餐，这不是自杀吗？

最近我们麻州几个地区性的快餐连锁店告急，应该和最低工资也有一定的关系。如果有兴趣，可以多看几篇网上文章。

同样性质（以卖地产赚钱为目的）还有三个dollar store, 卖汽车零配件的auto zone, 几个miles 就开一家，我就不信，去买汽车零配件一年能几次？这种极度标准化的东西，网上不能买？

银行也不能买，特别是小城镇的。几乎所有的银行都在卖自有物业。当租客多自在，想关就关调整网点。

如果不想让现金睡大觉或者为了1031 exchange, 不如换到颠扑不破的民宅。只是目前民宅死贵，腾挪空间很有限。于是交税或是买贵？左也是一刀，右也是一刀。