躁动的2018

来源: 2018-12-31 17:31:07 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (4496 bytes)
本文内容已被 [ 贝城 ] 在 2018-12-31 17:36:25 编辑过。如有问题,请报告版主或论坛管理删除.

从16年初最后买一座住宅投资房后,拥有20套出租房。之后两年多时间里没有找到一个合适投资的地产。几乎所有市面上的住宅类地产的价格都已涨到无法产生正现金流的价位,指望在以后几年地产大幅增值也不靠谱,因为本地的地产价格已高过上一波峰值。这种情况下若非使用自有资金,而是靠大比例借贷购买地产,风险无疑不小。

正因如此,两年来我开始把目光投向商业地产,因为有些商业地产还有8%以上的cap rate。另一个原因是想多了解这个领域,以便拓宽投资面,如果机会来了,就投一把。没有机会,就权当学习。这两年来接触过不下10处商业地产。地段不错且有现有租客的,Cap rate一般只有5%左右,几乎等于利率。有些地段很好,价钱适中,却因年久失修,无法出租,需要大量的初始投入。Cap rate 不错且有租客可的往往就是租约快到期,租客准备搬家的。

年初参与投标一处Hotel,地点离家不过10几麦,2000年建的,69套客房,附带室内游泳池,餐厅,年毛收入将近200万,纯利只有20多万。前主人欠贷850万,还不起利息,被银行收楼。起拍价$250万,我天真地以为350-400万左右可以拍下来,和bridge loan 银行讨论了许多天,认真准备竞标资质,我跟到400万就放弃了。最后拍到700多万。想想用700多万来博取20多万的纯利,只有3% 的 cap,而Bridge Loan rate 已经超过5%。但还是有不少竞争者。可见本地的地产投资市场已经很热。

就这样有一搭没一搭地寻找市场机会,直到几个月前,看到一处自称cap rate 超过8%的办公楼。开始我只是抱着去看一看的目的,要了财务报表,和贷款银行初步聊一聊,外加了解一下现有租客的情况。不想就这么一看,就停不下来了。因为大部分租客都是在18年续签了5年租约,且cap rate确实超过8%,

业主是一家由7、8个退休老人合伙的LLC,交给商业地产经纪管理。卖楼原因有二。其一,其中一个老人已去世,90多岁的遗孀要求退出。其二,该地段虽是CBD,但从2009年起,多个政府机构租客搬到新建的办公楼,空出大片老楼,造成多个业主破产,至今还有两处完全空置的办公楼,该区也沦为opportunity zone。

2017年叫价300万,有一个Offer, 但由于房检发现外墙渗水,维修费巨大而没成交。业主花了30多万换掉两面外墙后,再和大部分房客续了5年租约后,放到市场上叫卖,要价350万,杀价到320万,卖家同意。

5年之内的cap rate 确实很诱人,商业贷款利率也很好,只要4.75%, 风险在于5年后。5年后万一一个大租客搬走,CAP RATE 就会降到6%。长考之后,我还是决心买下,原因有以下几点。

  1. 租客比较分散,有 10几家,不会像整栋都被政府租下的大楼一样,政府一旦搬走,就马上陷入绝境。
  2. 目前周围因政府搬家而空置的楼构不成太大的竞争对手,因为楼的格局大不一样。老的政府办公楼若非重新推到重盖,很难吸引商业租客。若是推倒重盖,则租金要多出一大截。
  3. 5年之内的收益有保障,除去贷款利息,可以积累大约80万纯现金流。
  4. 每年7-8万折旧免税。
  5. 运营成本还有较大的节省空间,若自己管理,能够省下5万左右。
  6. Opportunity zone 允许延后交税,卖掉的股票收益无需马上交投资所得税。如果持有时间超过10年,还可全部免税。
  7. 市政府几年前就开始规划重振该CBD,几年来已有多家有实力的开发商和企业进驻该区。
  8. 该楼所处之处是市政府规划中的Downtown Main Street。
  9. 该市每年有2-3%的新增人口。

11月底过户,保险费用比前一个业主省了5千,保值580万。这个月开始收到第一笔的租金。一个空置的1000多尺空间也找到一个新租客,有望把空置率从10%降低到5%。

希望一切都如预先设想的一样。

所有跟帖: 

佩服你的魄力。4.75%的商贷是很好的利息。多租客已经分散了风险。 -圭妈- 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 19:23:38

虽然租客已经分散,但最大的租客租了差不多1/4,大租客要搬走还是会有杀伤力的。 -贝城- 给 贝城 发送悄悄话 贝城 的博客首页 贝城 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 22:16:21

如果目前的租金大大低于市场价,那么问题不大。还有5年租约,不急。 -圭妈- 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 22:43:00

请教一个问题:你在向seller索要Financial documents 时,如何确认seller给你看到的数据是真实的? -墨彩- 给 墨彩 发送悄悄话 墨彩 的博客首页 墨彩 的个人群组 (221 bytes) () 01/02/2019 postreply 03:45:30

房租收入有合同为证,支出部分由第三方管理公司出,地产的支出只有简单的几项,做过地主的大概都会判断。 -贝城- 给 贝城 发送悄悄话 贝城 的博客首页 贝城 的个人群组 (0 bytes) () 01/03/2019 postreply 10:44:25

320万成交额,大约需要你付cash down payment多少? -ggjj77- 给 ggjj77 发送悄悄话 ggjj77 的个人群组 (0 bytes) () 01/02/2019 postreply 09:08:16

25% down payment -贝城- 给 贝城 发送悄悄话 贝城 的博客首页 贝城 的个人群组 (0 bytes) () 01/03/2019 postreply 10:45:24

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