渡入被动的一年

来源: 2018-12-31 07:26:56 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (10194 bytes)

十几小时后,又一新年来了,投坛一直都有去旧迎新的传统,不论过得怎样,觉得也应该冒头小结一下。

 

商铺开年以来进入了最鼎盛状态,单我们国人开的餐馆也有两家,在经纪的忽悠下,我第一次答应把它们放到市场上出售,想不到的是,很快买家就来了,当时交易沧速,一下子分不清市道行情,凭代理和买家的积极互动,很快就以接近8%cap rate成交,这是个很低的价钱,因为这两个商场都有很好看的出租率,无论买家问求那一年的出租史,我都可以在几十分钟内提供,而且是当年报税的副本。

 

买家高兴,我也很高兴,我想这是全身而退的时候了,一直来我视租客为家人,他们求我把月亮摘下来我也会立刻找梯子去,有时天寒地冻踩在梯子上,想着要是脚一滑手一松,不能动了,那从来未跟租客打过交道的LD, 她怎样去收租?又怎样接手我的TF业?

 

我要做的,是以山寨换名牌,如果当年建商场是合零为整,集中精力管理一篮子的事,现在应该是反过来,化整为零用1031交换一堆可靠的,完全不用管理的出租物业。

 

这种物业只能是Burger Kind, Wendy’s 这一类,第一他们是食堂,无论人类不再登门购物,不需要写字楼,还是要找吃的,我当初的商场就是这样从多元化渐渐变成food court的。第二,它们是单一租客,自己承担一切维持物业运转,维修和各种软硬开支的费用,absolute triple net, 对业主来说只有月月收租的责任。第三,他们都是单独占地一亩左右,独立建筑二三千呎,有drive Thur, 有三四十个安全方便充裕的停车位,日后无论发生什么,都可以轻易换个招牌变成其它同类,让你不会失去租金。

 

我花特别多时间去找这种物业,最后结果是它们都有很长的租约,近二十年的,cap rate 6%左右,租金年年升2%,它们都是其品牌总公司,或其品牌大连锁总部直接每月付租金到我们LLC帐户上,互相谁也未见过谁。

 

时间花得多还因为我找的都是价位很好的店,同样一个Wendy’s ,从二百几十万到一百来万都有,价不同常常只是反映卖家的胆略,我避开那些本身是业主的小连锁,他们往往求售中大大提高自己应承会交的租金,相同的cap rate下高租金变成高售价,他们宣称在过户时给你签个二十年的租约,但一下子收了你二百多万,小连锁日后关门比品牌本身和大连锁商容易多了。

 

我目标的卖家都不是租客,我是接盆俠,接下他原始的合理的租约,即使卖家只是那块地的地主,其建筑物是租客自己花钱建上去的,这种物业价特别低而接手后那建筑物自然就属于新业主了。买入价一定要低,低到比重建成本都低,保证这物业千秋万代都有稳定现金流,成为自己被动收入的永恒工具。

 

当然最重要选择的是地点,我半年多来天天找,飞去看,现在这一堆都是在人口复及几十万,周圆五英哩内都是人均收入较高的地区。而且它们位置都很好,处身购物中心,成行成市。

 

对我来讲,这种经历和处境,人生中或者只有一次,力所能及之下,但求尽善尽美。




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所有跟帖: 

赞!大师完全进入钱生钱的运转模式了,我们还在资本的原始积累阶段,争取早日脱贫 -LWL- 给 LWL 发送悄悄话 LWL 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 07:38:44

都是时间和机遇,你看我好我看你好,新年共勉。 -梁山sl- 给 梁山sl 发送悄悄话 梁山sl 的博客首页 梁山sl 的个人群组 (0 bytes) () 01/01/2019 postreply 07:42:00

仰视中..... -caren- 给 caren 发送悄悄话 caren 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 07:47:22

別,新年好! -梁山sl- 给 梁山sl 发送悄悄话 梁山sl 的博客首页 梁山sl 的个人群组 (0 bytes) () 01/01/2019 postreply 07:43:59

晕倒中...这大手笔,这辈子我们做梦也不可能有了 -贝加儿湖畔- 给 贝加儿湖畔 发送悄悄话 贝加儿湖畔 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 08:00:10

没有啦,只是时机的事。祝新年好! -梁山sl- 给 梁山sl 发送悄悄话 梁山sl 的博客首页 梁山sl 的个人群组 (0 bytes) () 01/01/2019 postreply 07:47:22

感谢您的思路分享 -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的个人群组 (984 bytes) () 12/31/2018 postreply 08:07:22

Home Depot 这种没有几千万下不来,赞成小生意的自置地产 -LWL- 给 LWL 发送悄悄话 LWL 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 08:11:22

楼主的shopping mall 规模和home depot 应该差不多的。 -贝加儿湖畔- 给 贝加儿湖畔 发送悄悄话 贝加儿湖畔 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 08:36:32

哇,更加仰视 -LWL- 给 LWL 发送悄悄话 LWL 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 08:41:34

DOLLAR GENERAL好像是自有的。HOME DEPOT一个PROPERTY, 没有上亿美元恐怕都很难做。。 -XHGZ- 给 XHGZ 发送悄悄话 XHGZ 的个人群组 (0 bytes) () 01/10/2019 postreply 02:00:39

新年好!十分敬佩你对投坛的无私奉献! -梁山sl- 给 梁山sl 发送悄悄话 梁山sl 的博客首页 梁山sl 的个人群组 (0 bytes) () 01/01/2019 postreply 07:52:20

赞,学习,仰视。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 08:07:59

朽哥新年好!揉眼恭候着你的雄文。 -梁山sl- 给 梁山sl 发送悄悄话 梁山sl 的博客首页 梁山sl 的个人群组 (0 bytes) () 01/01/2019 postreply 08:00:12

佩服!多謝分享! -big_canon- 给 big_canon 发送悄悄话 big_canon 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 08:11:21

兄弟新年快乐! -梁山sl- 给 梁山sl 发送悄悄话 梁山sl 的博客首页 梁山sl 的个人群组 (0 bytes) () 01/01/2019 postreply 08:01:05

佩服! 第三段读来令人感动。祝福2019财源滚滚幸福满满健康平安! -haomahaoma- 给 haomahaoma 发送悄悄话 haomahaoma 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 08:23:38

我也感动你给的留言,谢谢!新年好! -梁山sl- 给 梁山sl 发送悄悄话 梁山sl 的博客首页 梁山sl 的个人群组 (0 bytes) () 01/01/2019 postreply 08:05:11

补充一下,您的retail都是新建,租史又好,cap 8, 恕我直言,卖低了。 -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 08:31:10

说得对,所以我付很大的努力试图买回值钱的地产。 -梁山sl- 给 梁山sl 发送悄悄话 梁山sl 的博客首页 梁山sl 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 15:10:31

赞与敬佩!还没学到做到化零为正整,又要兼学化整为零。因为被证明的成功模式新生意一定能繁衍出更多店。 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 08:39:05

回顾一下,很多经历都是有规律的。祝新年好!我们共勉 -梁山sl- 给 梁山sl 发送悄悄话 梁山sl 的博客首页 梁山sl 的个人群组 (0 bytes) () 01/01/2019 postreply 08:09:29

赞,仰视。请看QQH, 谢谢. -山里人家168- 给 山里人家168 发送悄悄话 山里人家168 的博客首页 山里人家168 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 08:39:30

谢谢捧场,新年好! -梁山sl- 给 梁山sl 发送悄悄话 梁山sl 的博客首页 梁山sl 的个人群组 (0 bytes) () 01/01/2019 postreply 08:10:51

太牛了,仰视! -成为会员- 给 成为会员 发送悄悄话 成为会员 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 08:43:41

过奖了。祝新年快乐! -梁山sl- 给 梁山sl 发送悄悄话 梁山sl 的博客首页 梁山sl 的个人群组 (0 bytes) () 01/01/2019 postreply 08:25:04

你就是那盏指路的明灯! -关键字- 给 关键字 发送悄悄话 关键字 的博客首页 关键字 的个人群组 (190 bytes) () 12/31/2018 postreply 08:44:24

老关总是这么夸奖,一直都敬佩你的才华和精力还有对投坛的热情奉献。祝新年好! -梁山sl- 给 梁山sl 发送悄悄话 梁山sl 的博客首页 梁山sl 的个人群组 (0 bytes) () 01/01/2019 postreply 08:17:44

任何地区都有个兴衰过程。一个地区如果华人多了你说的那些食堂也会关门:) -julie116- 给 julie116 发送悄悄话 julie116 的博客首页 julie116 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 09:16:48

奶茶店顶上了,位置好的地方不愁 -LWL- 给 LWL 发送悄悄话 LWL 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 09:32:42

有道理。那还是饺子馆或米粉吧。我区商业地产今年涨很多 -julie116- 给 julie116 发送悄悄话 julie116 的博客首页 julie116 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 09:49:32

得赶上好年头,我可试过一年多都租不掉的商业地产 -LWL- 给 LWL 发送悄悄话 LWL 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 09:59:42

租的不好但是地价高了 -julie116- 给 julie116 发送悄悄话 julie116 的博客首页 julie116 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 10:08:38

得熬的起,如果income不好光地价涨也不好撑 -LWL- 给 LWL 发送悄悄话 LWL 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 10:11:28

Julie 新年好!难得有你的指点,增加了自己的视角,谢谢! -梁山sl- 给 梁山sl 发送悄悄话 梁山sl 的博客首页 梁山sl 的个人群组 (0 bytes) () 01/01/2019 postreply 08:23:50

大牛太牛了!对了,转型后, 还欠投坛一个商业地产的设计指南呢? -keeplooking- 给 keeplooking 发送悄悄话 keeplooking 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 09:55:42

想过很多次,过不了自己那一关,怕献丑。祝你新年快乐! -梁山sl- 给 梁山sl 发送悄悄话 梁山sl 的博客首页 梁山sl 的个人群组 (0 bytes) () 01/01/2019 postreply 08:28:52

不服老太太,服你了。 -老田321- 给 老田321 发送悄悄话 老田321 的博客首页 老田321 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 10:16:51

老田好!看你的文章是一种享受,谢谢! -梁山sl- 给 梁山sl 发送悄悄话 梁山sl 的博客首页 梁山sl 的个人群组 (0 bytes) () 01/01/2019 postreply 08:36:27

20年的租约,租金年升2%, 还是品牌店,又在很好的位置,6%的cap 是很好的deal. 恭喜大侠! 谢谢分享! -圭妈- 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 10:49:00

20年的租约,租金年升2%, 还是品牌店,又在很好的位置,6%的cap 是很好的deal. 恭喜大侠! 谢谢分享! -圭妈- 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 10:49:00

新年好!共勉,我那是保守保守再保守。 -梁山sl- 给 梁山sl 发送悄悄话 梁山sl 的博客首页 梁山sl 的个人群组 (0 bytes) () 01/01/2019 postreply 08:41:08

刚才又读了一遍,请问大侠您买的是leasehold property 吗? -圭妈- 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 10:56:00

他买的是lease hold 的那块地。 lease hold 到期后建筑物归地主所有 -关键字- 给 关键字 发送悄悄话 关键字 的博客首页 关键字 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 11:32:48

谢谢关大侠指教! -圭妈- 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 13:11:57

我不买leasehold, 买的都是fee simple, 对那个地和地上的建筑物有永久拥有权。 -梁山sl- 给 梁山sl 发送悄悄话 梁山sl 的博客首页 梁山sl 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 15:06:28

敬佩+仰望!梁山大侠是我的偶像! -十年佳酿- 给 十年佳酿 发送悄悄话 十年佳酿 的博客首页 十年佳酿 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 12:25:39

太过奖了。让我们新年共勉! -梁山sl- 给 梁山sl 发送悄悄话 梁山sl 的博客首页 梁山sl 的个人群组 (0 bytes) () 01/01/2019 postreply 08:44:01

敬仰! -elune- 给 elune 发送悄悄话 elune 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 13:18:00

太看高了,兄弟新年快乐! -梁山sl- 给 梁山sl 发送悄悄话 梁山sl 的博客首页 梁山sl 的个人群组 (0 bytes) () 01/01/2019 postreply 08:49:37

敬仰! -whitebrier- 给 whitebrier 发送悄悄话 whitebrier 的博客首页 whitebrier 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 13:31:55

谢谢各位的鼓励,长期以来我都建议这种保守投资法,今天算是以身试法了。祝大家新年快乐! -梁山sl- 给 梁山sl 发送悄悄话 梁山sl 的博客首页 梁山sl 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 15:39:53

Zan -NPshowway- 给 NPshowway 发送悄悄话 NPshowway 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 15:43:15

老大真会说话。不就是想逃顶嘛。 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (0 bytes) () 12/31/2018 postreply 23:20:14

薯爷明察秋毫,一针见血,我在马背上生怕下不来。新年快乐! -梁山sl- 给 梁山sl 发送悄悄话 梁山sl 的博客首页 梁山sl 的个人群组 (0 bytes) () 01/01/2019 postreply 08:58:10

有关薯爷的逃顶说请教 -乡关何处- 给 乡关何处 发送悄悄话 乡关何处 的个人群组 (575 bytes) () 01/01/2019 postreply 09:34:02

佩洛熙要他们死他们不得不死 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (386 bytes) () 01/02/2019 postreply 00:36:42

新年快乐! -IntoTheWild- 给 IntoTheWild 发送悄悄话 IntoTheWild 的博客首页 IntoTheWild 的个人群组 (107 bytes) () 01/06/2019 postreply 16:10:47

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