当前的租房情况和房市展望 下

来源: 2018-11-26 10:09:30 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (11748 bytes)

今年租掉的五个房都非常容易,前两个是小型户,住的是单身老美,第一个住了超过10年,熬不住寂寞,和别人比翼双飞去了。换入一个土耳其女孩,刚刚移民身份来美国,出示了各种合法证件,一直住在姐姐家。因为时间短,信用评级低,600分,只有两条记录,都是按时付。目前有固定工作,在公司做文员,有几个月连续的工资条。薪水占房租的两倍半,虽然不够三倍的标准,但公司福利好,从工资单上看到几个月就上调一次。单身一人交完房租还有两千多块钱在日常生活足够用了,这样的房客,看到第一眼就决定要了。对于三倍房租薪水的标准,要灵活掌握,人口多的大家庭,即使薪水超过房租三倍,生活上也会捉襟见肘。房子有人工合成木地板,耐用,只需要把墙油漆一遍,简单修理。这里有些细节,和我的工人交代过,白菜房要快,早日完工。白玉房尽量细致点,租这样的单身女孩,动手能力差,即使是小事情也要事先搞好,不要返工,尽量少去打扰人家。不管前一个房客住多久,马桶盖一定换个新的,不到十块钱,有些人有特别的嗜好,坐在别人用过的马桶盖上拉不出屎来。百叶窗用过几年的也换掉,这些东西值不了几个钱,清洁还麻烦。另外,大门锁是必须要换,我是统一用一个牌子,kwik set,多备两套,每次房客搬走轮换使用即可。换锁是在签约那天,亲自换,实际上是明着告诉房客,除了你有钥匙,我有备用的,穆仁智也没有,不要让房客心存疑虑,这叫做细节决定成败。有人问穆仁智是谁?当然不会是老婆,是新时期的黄世仁训练出来的狗腿子,帮助地主为虎做猖,在前面做擦屎的工作。

第二户也是单身,原海军陆战队退役,家在北部明尼苏达,冬天冷的想撞墙的地方。复原后在他南加州战友的家里住了三星期,立马被南加州的气候留了下来。最初还回家看望父母一起过圣诞节,近几年都是父母来这里和他过。此人自己说是gay,抱怨我们这里对同性恋不友善,搬到圣地亚哥去了。约人看房那天是挑在星期天下午open house,两小时内约了四个人,都是中青年单身白男女。第一个看完后表示要再看几家,对比一下。第二个看后立马填表交押金$500支票,并付款$35现金查信用,成交。

第三,四户是家庭,房子大点,是白菜房,区并不差,周边墨裔多些,橙县没有太差的区。按说略微难租,因为老墨及第一代低收入移民不大用网络找房。但实际上也很容易,网络广告没有太大用,当地西班牙语报纸广告作用强大,很便宜,窗前街头再插两个牌子就租出去了。home depot 三块钱一个的牌子买几个插大街上,有谁手欠的拔掉了就再插一个。其中有一户决定和朋友开个园艺公司,墨西哥人很多做这些事,生意开在近邻洛杉矶县,不得不搬走,在我这已经住了十年,房子维护的很好,前几年我给他们把地毯换成人工合成地板。这户老墨非常不愿意把房子交出来,觉得新房客占了大便宜,刚给完我搬家通知,没两天马上和我说他的堂兄要租,别再带人看房。租谁不是租,当然可以,只是因为长期住户房租上才有优惠,比市场价便宜了最少三百块。你堂兄搬进来,我提出不做任何装修,只上调一百块,对方没二话,立马成交,我很省心,重新签个约的事。这里也回答跟帖的问题,有的房不需要做任何事情,特别是租房市场紧张的情况下,前脚走后脚进,不损失一天房租,老太太骑瘦驴,严丝合缝。

第五个是让我赶走,两口子打离婚,男的作奸犯科,被捉拿归案,女的孤掌难鸣,独立难支。赶人很顺利,我是恩威并用,软硬兼施,刚刚启动程序,女的便交出钥匙,签下一张声明,放弃房间里的所以东西。房间里举目尽是垃圾,惨不忍睹。这个房要彻底装修,损失惨重,完全交给穆仁智去处理,花费$5000,还没有包括一个多月的房租损失。做什么生意也不可能永远过五关斩六将,有时也会走麦城。不过,房租上调$350,一年多就可以回本。

Trash out $600

Paint and repair$1800工钱,包括厨房厕所壁橱,$600料钱

Floor$700工钱,$600料钱

Stove$200二手货

其他换新材料钱约$500

我的出租房装修基本上是简单实用,权衡最佳回报,不能用绸子布去擦屁股,不顾成本。所以不会花很多钱,没有花里胡哨的东西,绝对不可能出现好汉无好妻,癞汉娶神女,好花插在牛粪上,驴子吃茉莉的情况。

写这两篇是想再次强调租房市场和房地产的关系,在租房市场紧俏的状况下,房价,特别是低端房子的房价有房租支撑,不必有崩盘的忧虑。上面再次发的一篇写于两年前,当时我刚来坛上不久,话说的有点过火,被不少人呛声,说是房地产马上要崩盘,除了自住其他都应该卖掉,也被骂过放屁。

房地产会不会崩盘不是你以为房价太高就会崩盘,往往是看似很高却还有更高,阎王爷放屁,有股邪气。相反,下跌的时候看似很低却深不见底,武大郎放屁,低声下气,关键还是供需关系。坐办公室高智商的大佬们做图表搞理论分析的那套我不会,我只会最简单的分析。比如说,一个年收入六万的中低端家庭,每月五千块钱,交不了多少税,以四千五百实际到手收入计算,可以拿出三分之一,$1500用来租房子,当市场紧张租不到房子,就只能压缩其他开销,房租两千块甚至两千五也不得不租,因为不能睡大街上,住房是刚需。

再比如,一个地区有110户家庭需要租房子,市场上只有100套房,租不到房子的十户要不去和100户有房子的分租,或者不得不向周边远处寻找。这种情况下,房价崩盘几乎不太可能。相反,一个地方有九十户家庭需要租房,市场上有一百套房子,指望房价上涨房租上涨则很困难,如果再看到大兴土木,要小心了。南加州这里目前就是处于只有有限的可出租房,而找房子住的人像热锅上的蚂蚁,肉少狼多,所以,房地产崩盘,或者说近期崩盘,听听而已。

最后说一下投资出租房子的面向问题,就以橙县orange county为例,中间家庭收入是八万两千,中间房价是六十五万。低端两房共度屋condo 三十万起,独立住宅single family五十万起。一户年薪十万的中产家庭,可以负担每月三千的房租,能租到高档的公寓或康斗,也可以租到相当不错的独立住宅。但三千块钱以现在的利率能借到六十万,借六十万块钱还贷款可以买到上等的康斗或说的过去的独立屋,当然会有地税和其他费用,那就少借点,放些头款。贷款一般用三十年,还贷款额是固定的,而且是定存,利息还可以抵税。租房子住要面临被涨租的问题,躲不掉的,长期下来,日积月累几十万块钱房租都扔到粪坑里,让地主掏去了。所以,这个薪水阶层的人百分之九十会有意愿买房,也有能力去买房,租房子只是权宜之计,因为房客有选择,房东就是被选择。

而低端收入人群,就以家庭年收入六万计算,每月能负担到大约两千左右房租。这部分人百分之九十平时生活都捉襟见肘,寅吃卯粮,不要说买房,连头款都存不下来。鲤鱼跳龙门,乌鸦变凤凰的事情鲜有发生。所以,出租房子面向这个群体,对地主来说是吃定了。

几十万的房和几千万的房形成一个金字塔形状,南加州有两个金字塔顶端,橙县Newport beach 是其中之一,顶端的房价不能作为房价涨跌的风向标。而低端房价是基础,是芸芸众生赖以栖身之地。租房市场也是金字塔形状,在低端出租房市场一房难求的状况下,房价就稳定,而且会处于上升趋势。没有几个人能先知先觉,准确无误的预测房地产崩盘,我也不想去做预测,即使遇到崩盘,因为有房租支撑,不必惊慌失措,挺过去就柳暗花明,下一浪上涨会跟着到来。

从2012年房价上涨到现在已经持续了好几年,涨幅在逐渐趋缓。但房租的大幅上涨是近两三年的事情,而且继续上涨,看不到滞涨的情况。经济层面好,最低工资继续向每小时$15块钱挺进。如果对比两年前和今天的投资,可以说两年前房价也是高点,而两年来房租的上涨幅度超过房价,预期未来两三年仍然是这种情况。虽然今天投资同一个房比两年前要高出几万,但也要看清房租也在增长。南加州大多数地区在过去的十五年里房租翻了一倍,部分地方只用了十年时间。

二十多年前定存利息达到百分之十的时候,投资房地产当然要追求超过百分之十的年回报率。历史可以是惊人的相似,却不可以重复。今天的存款利息几乎是没有,南加州这里再追求百分之十的回报率无疑是缘木求鱼。现阶段股市高房价也高,银行利息又低,手里有钱总要有个去处。钱放银行,特别是几十万上百万的大数,被通货膨胀一冲,无疑是慢性自杀。不是任何人都对股市感兴趣,也不是什么人都有炒股的本事,投资股市和炒股是两回事,什么事情带有炒字就是投机行为,包括房地产。投机成功是小概率事件,特别是跟在别人屁股后面,刚会一句阿弥陀佛,就想着古佛青灯,很可能姑子没当成,还耽误了嫁人。当年不肯嫁春风,无端却被秋风误。嫁也成了二茬货,弄不好成了二奶回娘家,无公而返。

那就还要来看房地产,当然,房地产也不是一点风险没有,特别是借贷款买豪宅,低回报率,期望未来升值,这就有赌的性质。但就投资的安全性来说,房地产容易控制,任何投资都有风险,只不过大小而已,钱难挣屎难吃,做什么都不容易。两害相权取其轻,两利相权取其重,房地产的命运是掌握在自己手里,可以将风险降到最低。南加州现在放百分之二十五到百分之三十头款,用房租支付所有开销,打平就是胜利!从长远发展来看,土地的不可再生性必然会促使房价房租的增长,只不过地区差异很大,有的地方现金流好,有的地方房价上涨快,两利最少要图一个,南加州依然是两利都有可能图到。蒹葭苍苍,白露为霜。所谓伊人,在水一方。




更多我的博客文章>>>

所有跟帖: 

赞!要快马加鞭行动. -古来万事- 给 古来万事 发送悄悄话 古来万事 的个人群组 (0 bytes) () 11/26/2018 postreply 10:15:04

也赞! 得认真读,好好消化, -大百百- 给 大百百 发送悄悄话 大百百 的个人群组 (0 bytes) () 11/26/2018 postreply 10:28:57

先顶后看! -新手地主刚上路- 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 新手地主刚上路 的个人群组 (0 bytes) () 11/26/2018 postreply 10:44:58

哈哈,我们也经常换马桶板。 -山里人家168- 给 山里人家168 发送悄悄话 山里人家168 的博客首页 山里人家168 的个人群组 (191 bytes) () 11/26/2018 postreply 10:46:12

老太太骑瘦驴,严丝合缝……流氓 :) -luckyman18- 给 luckyman18 发送悄悄话 luckyman18 的个人群组 (0 bytes) () 11/26/2018 postreply 10:48:37

先顶再研究。。。。 -小鸡他爸- 给 小鸡他爸 发送悄悄话 小鸡他爸 的个人群组 (0 bytes) () 11/26/2018 postreply 11:08:00

赞老朽无私分享! -凤凰于飞888- 给 凤凰于飞888 发送悄悄话 凤凰于飞888 的个人群组 (0 bytes) () 11/26/2018 postreply 11:36:36

顶好文理论实践兼备!添点数据周末读到南加公寓空房率3%左右内陆2县16年新低。 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 11/26/2018 postreply 11:38:26

租房Bible! 顶朽哥! -kikichichi- 给 kikichichi 发送悄悄话 kikichichi 的博客首页 kikichichi 的个人群组 (0 bytes) () 11/26/2018 postreply 11:43:29

有人说朽哥的文章和bayfamily比特币文章是类似的。真是瞎了他gou眼。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (0 bytes) () 11/26/2018 postreply 12:13:38

快兄,谁说的? -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 hhtt 的个人群组 (0 bytes) () 11/26/2018 postreply 12:35:15

不点名了,我相信他只是为了和我抬杠。故意为难我而已。他难不到我。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (0 bytes) () 11/26/2018 postreply 12:52:26

赞!虽然不是句句都懂,也受益非浅。 -Lee5588- 给 Lee5588 发送悄悄话 Lee5588 的博客首页 Lee5588 的个人群组 (0 bytes) () 11/26/2018 postreply 12:23:36

谢谢大家读帖指正,不一一回复了,这篇有点过长,我觉得举例都是有用的。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/26/2018 postreply 12:28:17

赞!无私分享这么多经验。敬佩! -programmerx- 给 programmerx 发送悄悄话 programmerx 的博客首页 programmerx 的个人群组 (0 bytes) () 11/26/2018 postreply 12:44:45

好文!宏微观分析与策略俱全 -quietplayer- 给 quietplayer 发送悄悄话 quietplayer 的博客首页 quietplayer 的个人群组 (0 bytes) () 11/26/2018 postreply 12:46:21

手工赞。 -大文嚎- 给 大文嚎 发送悄悄话 大文嚎 的博客首页 大文嚎 的个人群组 (0 bytes) () 11/26/2018 postreply 13:18:13

赞! -peanutworm- 给 peanutworm 发送悄悄话 peanutworm 的个人群组 (0 bytes) () 11/26/2018 postreply 14:33:48

朽哥问一下: -安小爱- 给 安小爱 发送悄悄话 安小爱 的个人群组 (197 bytes) () 11/26/2018 postreply 16:13:33

landlord should always have a backup key to all your rentals! -wanjingyou- 给 wanjingyou 发送悄悄话 wanjingyou 的个人群组 (0 bytes) () 11/26/2018 postreply 16:34:46

回答是对的,房东必须要有备用钥匙,其作用一是房客丢钥匙的情况时有发生,二是紧急情况下进去,房客又不在, -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (254 bytes) () 11/26/2018 postreply 16:44:55

-NPshowway- 给 NPshowway 发送悄悄话 NPshowway 的个人群组 (0 bytes) () 11/26/2018 postreply 16:51:34

赞好文! -Dandelion_1- 给 Dandelion_1 发送悄悄话 Dandelion_1 的个人群组 (0 bytes) () 11/26/2018 postreply 17:07:45

好文!经验之谈,值得细细品! -相对强度- 给 相对强度 发送悄悄话 相对强度 的博客首页 相对强度 的个人群组 (0 bytes) () 11/26/2018 postreply 17:15:09

谢分享,赞!朽哥自造歇后语的才能一流,更要赞! -highlow- 给 highlow 发送悄悄话 highlow 的个人群组 (0 bytes) () 11/26/2018 postreply 17:28:48

"蒹葭苍苍,白露为霜" 能和 “二奶回娘家,无公而返” 浑然天成,也是一绝呀。 -艾克- 给 艾克 发送悄悄话 艾克 的个人群组 (0 bytes) () 11/27/2018 postreply 08:11:36

拜读了!这文笔,不去写小说白瞎了。起点了解一下,也许将来能成为某个电视剧的原创作家。 -hhhhhh- 给 hhhhhh 发送悄悄话 hhhhhh 的个人群组 (0 bytes) () 11/26/2018 postreply 18:12:35

这你就不懂了,世界上最不缺的就是文人,文学城上一抓一把,每天不写手痒痒,喝杯咖啡拉泡酱屎都能来一篇。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/26/2018 postreply 19:22:10

谁服谁啊?我在掏粪工里瞎拽几句,不是能听句喝彩么? -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/26/2018 postreply 19:24:09

大赞 ! -archet- 给 archet 发送悄悄话 archet 的个人群组 (0 bytes) () 11/26/2018 postreply 18:33:58

有情怀的地主教授~ -蔡家38号- 给 蔡家38号 发送悄悄话 蔡家38号 的个人群组 (0 bytes) () 11/26/2018 postreply 22:52:45

赞好文章! -LA翔翔- 给 LA翔翔 发送悄悄话 LA翔翔 的个人群组 (0 bytes) () 11/27/2018 postreply 01:49:10

赞好文分享! -成为会员- 给 成为会员 发送悄悄话 成为会员 的个人群组 (0 bytes) () 11/27/2018 postreply 13:55:09

实在 -老田321- 给 老田321 发送悄悄话 老田321 的博客首页 老田321 的个人群组 (0 bytes) () 11/27/2018 postreply 17:12:02

赞,读得好玩,信息十足,感谢朽哥! -安澜- 给 安澜 发送悄悄话 安澜 的博客首页 安澜 的个人群组 (0 bytes) () 11/28/2018 postreply 13:59:42

加跟帖:

  • 笔名:      密码: 保持登录状态一个月,直到我退出登录。
  • 标题:
  • 内容(可选项): [所见即所得|预览模式] [HTML源代码] [如何上传图片] [怎样发视频] [如何贴音乐]
回到顶部