非大富者想挣easy money不是那么容易的:考察motel有感

来源: pssci 2018-11-20 18:38:44 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (1176 bytes)
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首先是途径有限,大致有:1. 买lottery,中大奖,比被雷电死的几率都小。2. 做个公司,最后上市。这个得有独特的点子,发明等等。99.99%的人和公司做不到。3. 接手别人的生意,问题是会不会是个陷阱,自己有没有会turn it around的本事。

今天终于去考察了个motel,与owner Patel聊了半天。他说他离这个太远,所以要卖。经营好坏,关键在于management。对现在的Manager不太满意。感觉其框架还可以,两层的,有近100个房间,bathroom基本最近都remodel过,但里面的电视都是老旧的,房间也都是地毯的,里面基本是barebone的,没有coffee maker, mini fridge 等这些花不了多少钱,老美认为是必备的东西。而且parking lot 也不是太好。基本就是做过路短住的。看起来,做些基本的upgrade,到是不需要太多的额外投入。下不下单,真还是有点忧虑不决的。大概需要三十万的down payment, 其它的owner financing at prime rate plus 2%, 这些条件到是还可以。但下最后的决心,还是要做些思想斗争的。特发此感。

所有跟帖: 

100个房间得300万吧,只要30万首付? -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 (0 bytes) () 11/20/2018 postreply 18:43:56

不赚钱的物业首付只要5%。 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 (68 bytes) () 11/20/2018 postreply 18:50:38

所以说,比较吸引人,才有意思,想拿下,练练手,经历经历。 -pssci- 给 pssci 发送悄悄话 pssci 的博客首页 (218 bytes) () 11/20/2018 postreply 18:55:41

我给他说了,有人说你这没有vending machine, 他说有,但是不work, 而且在外面。 -pssci- 给 pssci 发送悄悄话 pssci 的博客首页 (140 bytes) () 11/20/2018 postreply 19:06:34

不是亚特兰大的商业地产广告女现在正准备上市?你还要努力啊 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 (0 bytes) () 11/20/2018 postreply 18:49:22

谁呀? -gccard- 给 gccard 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/20/2018 postreply 20:35:38

这种近高速的,做的不是回头客生意,里边的装修设备不是特别重要。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 (509 bytes) () 11/20/2018 postreply 19:06:30

我怎么没看出离高速近? -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 (0 bytes) () 11/20/2018 postreply 19:11:02

因为你认为看全了,不全也全,别人看到的反是不全,不由人分说。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/20/2018 postreply 19:14:24

看了两遍就是没看到离高速近。你对我好像意见很大。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 (0 bytes) () 11/20/2018 postreply 19:22:51

是啊,为何我看得见你却看不见?我对你没意见,只是成天敲锣打鼓的吵得慌,我喜欢清净,当然离远点。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/20/2018 postreply 19:27:38

你自己臆想出来的离高速近。通篇只看到过路客多。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 (0 bytes) () 11/20/2018 postreply 20:09:07

是不是我臆想出来的,你问问LZ不就知道了。记住有句有意思的哲言:眼见不为实。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/20/2018 postreply 20:16:25

你有内幕就直说,害得我回去看了三遍也没看到离高速近。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 (0 bytes) () 11/20/2018 postreply 20:34:36

这次不为难你,没下次。因为他第一个贴里说得很清楚。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/20/2018 postreply 20:50:03

这个对话有意思,也有哲理。 -艾克- 给 艾克 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/21/2018 postreply 01:17:08

老美很在乎这些小附属设备的,因为竟争对手都有。那时他就不会去想到,你的价格比其它的低。 -pssci- 给 pssci 发送悄悄话 pssci 的博客首页 (74 bytes) () 11/20/2018 postreply 19:15:44

你先查查,是预定客多还是撞进门的多。撞进门的就是看路边广告,广告上就区区数语,价格,早餐。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/20/2018 postreply 19:20:29

是不是安全地域很重要 -老北京炸酱面- 给 老北京炸酱面 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/20/2018 postreply 19:18:23

地域安全还可以,在大路边上,周围有住宅区,也有其它商业 -pssci- 给 pssci 发送悄悄话 pssci 的博客首页 (0 bytes) () 11/20/2018 postreply 19:31:34

烙印要卖的都是榨取够了油水不肯花钱更新的。现在人随时可以手机上网看顾客评语。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (0 bytes) () 11/20/2018 postreply 19:19:40

是那么回事,但有些他们也不得不做。他给我看了他们最近换的三个hot water heater, 说花了近五千。 -pssci- 给 pssci 发送悄悄话 pssci 的博客首页 (118 bytes) () 11/20/2018 postreply 19:27:48

你看得不够多。需要找专门做MOTEL的经纪,他们那里有每家店的实际经营数字。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (0 bytes) () 11/20/2018 postreply 19:30:31

这个就是通过做motel的经纪(而且是非印巴的),看了给提供的数据,还可以,但不知可信度如何 ? -pssci- 给 pssci 发送悄悄话 pssci 的博客首页 (238 bytes) () 11/20/2018 postreply 19:38:27

签什么合同? -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (0 bytes) () 11/20/2018 postreply 19:41:13

购买的合同啊 -pssci- 给 pssci 发送悄悄话 pssci 的博客首页 (0 bytes) () 11/20/2018 postreply 19:45:32

当然,是要有due diligence 的 -pssci- 给 pssci 发送悄悄话 pssci 的博客首页 (0 bytes) () 11/20/2018 postreply 19:46:45

没那个。我找的给他签了买家经纪的合同他把附近几家的实际帐目都给我看了。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (200 bytes) () 11/20/2018 postreply 19:48:43

把合同的contingency定严格一些,万一有什么不可信的地方,还可以反悔不买了 -GA_home01- 给 GA_home01 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/20/2018 postreply 19:49:44

当然,到时候,可以打出under new management的牌子 -pssci- 给 pssci 发送悄悄话 pssci 的博客首页 (0 bytes) () 11/20/2018 postreply 19:44:43

你是投资还是自己经营? -(G)- 给 (G) 发送悄悄话 (G) 的博客首页 (102 bytes) () 11/20/2018 postreply 19:28:01

两者兼之,当然是不会天天在那的。那个Patel, 告诉我,他在加州,一年只能来一两次,所以,这经营的不太好。 -pssci- 给 pssci 发送悄悄话 pssci 的博客首页 (330 bytes) () 11/20/2018 postreply 19:54:53

我是因为当地主烦了才去看MOTEL,结果一看之下MOTEL比当地主还要犯。100个房间按75%的比例, -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (408 bytes) () 11/20/2018 postreply 20:02:28

差区motel还得deal with烂房客,吸毒的酗酒的流氓阿飞流浪汉还有鸡鸭皮条客。 -haomahaoma- 给 haomahaoma 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/20/2018 postreply 20:49:54

感觉你最后还是会放弃 -(G)- 给 (G) 发送悄悄话 (G) 的博客首页 (95 bytes) () 11/20/2018 postreply 20:10:19

只要有那个75%就不会赔钱,只是砍价钱的问题。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (0 bytes) () 11/20/2018 postreply 20:14:51

西部不清楚,东部如果有75%,那是相当优秀的生意了。 -(G)- 给 (G) 发送悄悄话 (G) 的博客首页 (0 bytes) () 11/20/2018 postreply 20:23:21

这个是行业的平均数。如果是在坏的地区远不到这个数,结果就是一堆烙印在恶性竞争。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (0 bytes) () 11/20/2018 postreply 20:25:14

刚接手需要做在那里睡三个月的准备。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (0 bytes) () 11/20/2018 postreply 20:19:57

早几年投资时,经常跑长途,看见很多高速边的广告。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 (329 bytes) () 11/20/2018 postreply 20:29:07

早饭是运营成本的相当一部分。多少我忘了。便宜再加早餐真的没什么油水。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (0 bytes) () 11/20/2018 postreply 20:33:13

我这是针对高速边的motel,95号往南行,过了马里兰,20多块包早餐的广告还不少。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 (121 bytes) () 11/20/2018 postreply 20:46:32

我刚才粗估计了一下,100间75%的不是太烂的MOTEL每天保本的成本是40块。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (0 bytes) () 11/20/2018 postreply 21:10:02

坦白说,假设按东北一般地段,偏高的成本计算,没加盟的motel 能在50块一天就算不错的价钱了(暑假除外) -守月- 给 守月 发送悄悄话 (49 bytes) () 11/20/2018 postreply 21:19:45

如果算按揭的话成本是60块。你那50块的我知道是怎么回事 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (257 bytes) () 11/20/2018 postreply 21:24:35

我可不是开店的,只是大致知道个价钱。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/20/2018 postreply 21:30:47

我不是要跟你打架。这生意有不同层次的做法适合不同层次的顾客。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (245 bytes) () 11/20/2018 postreply 21:37:52

国内开店警句:不管赚钱不赚钱,先睡服务员 -houston闲人- 给 houston闲人 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/20/2018 postreply 20:39:08

服务员大部分是墨西哥大妈吧 -blogcity- 给 blogcity 发送悄悄话 blogcity 的博客首页 (0 bytes) () 11/21/2018 postreply 10:20:06

这个motel生意,怎样知道他的财务数据是真的,他自己在网上下单订自己的房没人知道 -打扰一下- 给 打扰一下 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/21/2018 postreply 15:13:19

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