房地产杂谈,戒急用忍

来源: 2018-09-21 09:34:21 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (8011 bytes)

二十来多年来经历了两次房地产崩盘,以前讲过了,不再重复。有人说目前的荣景会持续到2025年,不是没有这个可能,不想谈这么远的事情。下一次的崩盘可遇不可求,但一定会再次出现,总结自己的经历和经验,用最简单的话概括一是忍,二是残忍。忍是没有办法,残忍是倾囊出击,发狠。

九十年代初,刚来美不久就在房地产行业混饭吃,忍了几年,没钱,不忍也不行。零八年金融风暴之前,开始时子弹打光,接下来是房价攀升,不得不忍了十年。虽然说崩盘也是机遇,我想说说房地产投资所面临的困境,只在加州生活过,也就只能以加州为例探讨问题。

来美国后,经过几年磨练,借到十万的本钱,注意这个借字。出国前每月的工资一百人民币,十万美金在手,说实话,卷钱回国的心都有,不过脑海里更多的是浮现出当百万富翁的情景。

北加是我落脚之地,梦开始的地方。burlingame的fourplex50万,用十万头款可以买下,今天应该值三百万,十万撬开三百万。可是北加在当时就比南加的房子贵,涨的时候高不可攀,房地产低迷时抗跌性强。而在南加,十万块可以全面出击,买十个八个房子一点问题没有!就是说南加会有更好的deal,可以耗子玩牛,大干一场。当然干什么都要有个分寸,仲尼不为已甚者,说白了就是别操之过急,not go too far,要适可而止,  P眼太大会把心拉出去。

九八年前有些房子几万块钱买到,零八年再次下跌之时,同样房子价钱是近二十万,最高时的价钱达到三十八万,现在又恢复到三十五万左右。一般情况下,房价会一浪高过一浪,也就是说目前即使已经很高,一定会冲破上次的高点。当然,你不能拿底特律以及人口流逝的地方来叫板。橙县分南中北三部分,南橙最好,有newport beach等好城市,然后是中橙,有irvine,huntington beach等,还有south coast plaza地区,交通便利。lake forest湖林市在南橙,尔湾irvine隔壁,是我非常喜欢投资的几个地方之一,和橙县别的市比,地税是最低的,所有加一起不超过1.1% 。因为加州有利于房地产业主的霸王条款,二十多年后地税只有百分之零点几。现在价值五十万的房子,一年地税一千多块钱,全美国也找不出几个地方有这种好事。连地震险都便宜,因为出了地震带。最主要的还是出租容易,而且稳定,都是长期住户,就是今天仍然是房地产投资的好地方,虽然房价上升,但还没到上一回合的高点。如果手里只有三十多万,或许玩股票高手短时间内会玩出个五十万,芸芸众生没那胆子和本事,赔钱的概率是很大的。如果现金买个房子租出去,房租少说$1900,减去开销,一年会有个一万三千以上的净收入,远远多过银行里的利息,用折旧一冲不用交什么税。暂时不缺钱,精打细算的就用贷款来买,目前情况下,打平就是胜利。再说房地产投资不能看眼前,若干年后当房价房租同涨之时,才会感受到又娶媳妇又过年,双喜临门。

而股票呢?拿我自己来说,虽不多,也有个二十多种,东一榔头西一棒子,黄鼠狼娶媳妇小打小闹。如果不是从税务上考虑,小打小闹也不会。总的来说虽然是赚,但大赚的只有一个visa,并不是高瞻远瞩,有多大本事。而是因为当时属于银行的所谓重要客户,给配了两百股,股价从四十几涨了超过十倍(分过股),这属于一跺脚跺出个屁来,巧极了。可还一些股票从四十跌到几块呢?一升数跌,娶媳妇死老娘,哭笑不得。

多数人会高估自己一年里的能力而低估十年后的发展,用在股票和房地产上最说明问题。同时投资股票和房地产,对股票的期望是恨不得明天就大涨,因为有这个可能,所以磨刀霍霍,跃跃欲试,急功近利,一年下来发现事与愿违,欲速不达。房地产绝对不可能出现今天买明天就涨的节奏,从投资房地产的那一刻起,大多数人就知道别指望一朝一夕能赚钱,赚钱是猴年马月以后的事。岁月如流,弹指一挥间,若干年后房地产投资的回报往往会超过当初的预期,种瓜得瓜,且是得来全不费功夫?好像不对,一不小心就满嘴里跑舌头,还是要费很多工夫滴。毋容置疑,投资房地产有几个绕不过去的坎,隔三差五就有专家出来说这个老掉牙的话题,书本上抄来抄去的黄历,像什么管理麻烦,不易兑现,周期长,资金大等等,都众人皆知的事情。

不能指望投资房地产可以立竿见影,两三年也不切实际,即使有也是武大郎过门槛,碰雀了。但长期投资也要有个期限,当你风烛残年,行将就木,就算是金满箱银满箱,到头来也是为他人做嫁衣裳。投资的目的是为了能用到,房地产投资,一般五年可以初见曙光,十年开花结果,十五年风调雨顺,二十年后坐享其成。

不管你头上顶着多少好听的头衔,也许是这个师那个师的尖端人才,依然属于手停口停的主动賺钱。所以当你参加工作之时才会有什么IRA以及401k,为的是几十年后的退休时能用到。财富要靠打拼得来,勤俭节约发不了财,加上通货膨胀的因素,储蓄下来的钱,实际上一年比一年缩水。恕我直言,热衷于积累存款可不是一个好习惯。勤俭持家是劳动人民的光荣美德,您可听好了,那是劳动人民!如果一辈子就把心思放在节俭上,您这辈子就是劳动人民。当然,还有不少波大发明的不劳动人民,这些人更操蛋。劳心者治人,劳力者治于人,放之四海而皆准。钱放银行里等于冰放在太阳下面晒,放在退休账户,共同基金,401k等好一点的理财账户里,虽说好一点,也只不过冰没放在太阳下面晒,换到了凉快地方而已,指望冰块变成冰山是不可能的。马克思说过,"任何节约,归根到底是时间上的节约。"所以,您整日绞尽脑汁,一门心思盯着自己的账户,终朝只恨聚无多,及到多时眼闭了。有那功夫还不如去想法子赚钱,钱是赚出来的,不是省出来的,赚钱的方式有不同,但穷人和富人的根本区别在于,穷人靠工作赚钱,富人用钱赚钱,还是再提一下曾经写过的几种赚钱方式,其上上策便是用别人的钱去赚钱,优良债务可以致富。

饭要一口口吃,路要一步步走,房要一个个买,做房地产有那么难吗?比读博士难吗?充其量不过是些简单的事情有不同的步骤综合一起,简单的事情重复做会变成专家,重复做的事情用心做必是赢家!

莫笑农家腊酒浑,丰年留客足鸡豚。
山重水复疑无路,柳暗花明又一村。

 

马上动身去东京一星期,然后两星期邮轮环绕日本,心思不在掏粪上,写的没有章法,回来后继续讨论具体问题。




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所有跟帖: 

谢谢朽哥,好文笔,好文章。 -大文嚎- 给 大文嚎 发送悄悄话 大文嚎 的博客首页 大文嚎 的个人群组 (0 bytes) () 09/21/2018 postreply 09:44:01

嚎兄,你每天也闲的蛋疼吗?貌似不用上班的样子。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 09/21/2018 postreply 09:46:23

熟练工,有两小时都干完了。都是抄抄改改。 -大文嚎- 给 大文嚎 发送悄悄话 大文嚎 的博客首页 大文嚎 的个人群组 (0 bytes) () 09/21/2018 postreply 09:52:58

朽大才子!看的人捧腹大笑 -山泉若水- 给 山泉若水 发送悄悄话 山泉若水 的博客首页 山泉若水 的个人群组 (0 bytes) () 09/21/2018 postreply 09:59:27

中流砥柱。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (0 bytes) () 09/21/2018 postreply 10:04:00

"一是忍,二是残忍。忍是没有办法,残忍是倾囊出击,发狠。" 说的好!! -新手地主刚上路- 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 新手地主刚上路 的个人群组 (0 bytes) () 09/21/2018 postreply 10:07:33

开智 -牛经沧海- 给 牛经沧海 发送悄悄话 牛经沧海 的博客首页 牛经沧海 的个人群组 (0 bytes) () 09/21/2018 postreply 10:13:12

赞朽哥!又一篇实实在在的好文! -古来万事- 给 古来万事 发送悄悄话 古来万事 的个人群组 (0 bytes) () 09/21/2018 postreply 10:14:16

净给你们说好听的,还有一份租没收上来,马上要出游,赶快去把盘缠弄回来。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 09/21/2018 postreply 10:19:43

問巧兄,你的勞模租客都交現金嗎?是否要跑多次才收到租金?謝謝!祝旅途愉快! -big_canon- 给 big_canon 发送悄悄话 big_canon 的个人群组 (0 bytes) () 09/21/2018 postreply 15:21:40

基本上给money order ,每三个月寄给他们印好地址的信封,偶尔现金也收,最多跑两次,老墨交租很好。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 09/21/2018 postreply 15:45:10

我这不敢寄money order, 太容易丢了。丢了太麻烦 -吾思故吾在- 给 吾思故吾在 发送悄悄话 吾思故吾在 的个人群组 (0 bytes) () 09/21/2018 postreply 16:11:44

新移民需要帮助,在office depot做一个自己地址的印章,20块钱,把印好地址的信封给他们,每三个月寄一次,几乎不会 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (174 bytes) () 09/21/2018 postreply 16:53:30

申请个商贷,银行给做章,免费赠送 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (0 bytes) () 09/21/2018 postreply 18:41:26

切,怪不得暑爷花俩钟头和人家较劲,20块钱都不愿意掏。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 09/21/2018 postreply 19:28:34

太阳底下抱冰大半年了,狠不下心来抢.... -大叶猴魁- 给 大叶猴魁 发送悄悄话 大叶猴魁 的个人群组 (60 bytes) () 09/21/2018 postreply 10:22:59

-NPshowway- 给 NPshowway 发送悄悄话 NPshowway 的个人群组 (0 bytes) () 09/21/2018 postreply 10:30:45

赞!言简意明话家常:“五年可以初见曙光,十年开花结果,十五年风调雨顺,二十年后坐享其成。“ -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 09/21/2018 postreply 11:03:57

“简单的事情重复做会变成专家,重复做的事情用心做必是赢家。” -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 09/21/2018 postreply 11:05:46

如果真是这样应该不是个好生意。10年太长了,婚姻变故,职场变故,精神脆弱,身体问题,每一个都能摧枯拉朽。 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (80 bytes) () 09/21/2018 postreply 18:46:13

我现在不敢说过头话,被忽悠的人太多,只能私下小声说,幸福会来的快点。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 09/21/2018 postreply 19:26:21

朽哥的文章,妙语生花又字字千金,岂一个赞字了得! -童心未泯老妹- 给 童心未泯老妹 发送悄悄话 童心未泯老妹 的个人群组 (0 bytes) () 09/21/2018 postreply 11:11:55

朽哥的歇后语,绝了。武大郎过门槛,碰雀了,第一次听到,太形象了。 -文取心- 给 文取心 发送悄悄话 文取心 的博客首页 文取心 的个人群组 (0 bytes) () 09/21/2018 postreply 11:31:07

其实,老朽这水平真的可以出书了。 -网上闲逛- 给 网上闲逛 发送悄悄话 网上闲逛 的个人群组 (0 bytes) () 09/21/2018 postreply 12:11:13

赞 满满的正能量. -Alice-2018- 给 Alice-2018 发送悄悄话 Alice-2018 的个人群组 (0 bytes) () 09/21/2018 postreply 12:33:03

残忍的时机不对就成自残了。。。股市房市都很吓人的 -LIZAR- 给 LIZAR 发送悄悄话 LIZAR 的博客首页 LIZAR 的个人群组 (0 bytes) () 09/21/2018 postreply 12:37:55

嗯,一直读着。 -香香生煎馒头- 给 香香生煎馒头 发送悄悄话 香香生煎馒头 的博客首页 香香生煎馒头 的个人群组 (0 bytes) () 09/21/2018 postreply 14:47:47

马克思说过,"任何节约,归根到底是时间上的节约。" -- 朽哥的理论水平可以啊,我怎么没学习着呢? -爱蓝- 给 爱蓝 发送悄悄话 爱蓝 的个人群组 (288 bytes) () 09/21/2018 postreply 15:51:15

真是字字珠璣! -土妞2000- 给 土妞2000 发送悄悄话 土妞2000 的个人群组 (0 bytes) () 09/21/2018 postreply 16:18:41

朽哥出游还惦记着投坛的兄弟姐妹们,精神可嘉! -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (0 bytes) () 09/21/2018 postreply 16:33:16

朽兄, 一如既往的好文。 现在我也在戒急用忍。 -小鸡他爸- 给 小鸡他爸 发送悄悄话 小鸡他爸 的个人群组 (0 bytes) () 09/21/2018 postreply 17:56:21

赞好文!祝朽哥旅途快乐! -螺丝螺帽- 给 螺丝螺帽 发送悄悄话 螺丝螺帽 的博客首页 螺丝螺帽 的个人群组 (0 bytes) () 09/21/2018 postreply 18:37:30

朽哥中秋快乐????! -LA翔翔- 给 LA翔翔 发送悄悄话 LA翔翔 的个人群组 (0 bytes) () 09/21/2018 postreply 18:45:22

一升数跌,娶媳妇死老娘,哭笑不得。朽哥这么多精句,听都没听说过,自己创造的? -mike168000- 给 mike168000 发送悄悄话 mike168000 的博客首页 mike168000 的个人群组 (0 bytes) () 09/21/2018 postreply 19:09:01

谢谢各位读帖捧场,回来再讨论掏粪事情。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 09/21/2018 postreply 21:14:23

祝朽哥玩得开心。读了好几遍,很是受益啊。 -Hebe20180101- 给 Hebe20180101 发送悄悄话 Hebe20180101 的个人群组 (0 bytes) () 09/23/2018 postreply 04:31:08

赞朽爷。佩服,如滔滔江水。如黄河泛滥。句句精辟。 -墨西哥- 给 墨西哥 发送悄悄话 墨西哥 的个人群组 (0 bytes) () 09/21/2018 postreply 22:16:33

不大赞不行。 -Grace1- 给 Grace1 发送悄悄话 Grace1 的个人群组 (0 bytes) () 09/21/2018 postreply 23:00:08

赞!每次看的都哈哈大笑 -ljty1- 给 ljty1 发送悄悄话 ljty1 的个人群组 (0 bytes) () 09/21/2018 postreply 23:44:38

写的真棒! -猫圆圆- 给 猫圆圆 发送悄悄话 猫圆圆 的个人群组 (0 bytes) () 09/22/2018 postreply 04:59:05

赞! 现在的房市"戒急用忍" -小油菜- 给 小油菜 发送悄悄话 小油菜 的个人群组 (0 bytes) () 09/22/2018 postreply 07:12:48

最近媒体都在说房价跌,西岸带头,纽约也开跌,说是纽约新公寓建太多了 -weibao- 给 weibao 发送悄悄话 weibao 的博客首页 weibao 的个人群组 (110 bytes) () 09/22/2018 postreply 08:37:00

纽约和其他地方不敢说,西海岸也太大,只能简单几句南加州, -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (365 bytes) () 09/22/2018 postreply 09:39:45

极是极是! -big-guy- 给 big-guy 发送悄悄话 big-guy 的博客首页 big-guy 的个人群组 (0 bytes) () 09/22/2018 postreply 17:28:39

朽哥能文能武啊。 -Jasmine5181- 给 Jasmine5181 发送悄悄话 Jasmine5181 的个人群组 (0 bytes) () 09/22/2018 postreply 16:55:21

:) -big-guy- 给 big-guy 发送悄悄话 big-guy 的博客首页 big-guy 的个人群组 (0 bytes) () 09/22/2018 postreply 18:09:04

简单的事情重复做会变成专家,重复做的事情用心做必是赢家! -luftfreie- 给 luftfreie 发送悄悄话 luftfreie 的个人群组 (31 bytes) () 09/22/2018 postreply 19:26:21

笑S,你这些歇后语从那来弄来的,受不了! -DrunkCrab- 给 DrunkCrab 发送悄悄话 DrunkCrab 的博客首页 DrunkCrab 的个人群组 (0 bytes) () 09/23/2018 postreply 09:31:15

饭要一口口吃,路要一步步走,房要一个个买,简单的事情重复做,就会财富自由的 -房博士- 给 房博士 发送悄悄话 房博士 的博客首页 房博士 的个人群组 (0 bytes) () 09/23/2018 postreply 11:47:26

内行 -羊叔- 给 羊叔 发送悄悄话 羊叔 的博客首页 羊叔 的个人群组 (96 bytes) () 09/25/2018 postreply 16:37:58

朽哥,好文。这两年应该是多看少动,养精蓄锐。 -福地- 给 福地 发送悄悄话 福地 的个人群组 (0 bytes) () 09/28/2018 postreply 09:36:20

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