房地产杂谈,现金流 下

来源: 2018-07-18 14:14:22 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (10489 bytes)
时过境迁,今非昔比,南加州的房价已经高起来,房租的涨幅也没有赶上房价。还以上篇这个房的市值为例,现在需要头款八万,借二十五万,三十年贷款如果能拿到百分之五的利率,每月还贷款约$1300,加上地税和hoa等,打平就不错,每月倒贴一两百也不足为奇。但是,还贷款里面有本金,相当于定存。房租平均每年百分之四增长,或者是十五年翻一倍,南加州有些地方翻了一倍仅用了十年。房价有崩盘一说,房租不会,基本上是平稳增长,今年不涨,明年涨,明年不涨,后年一定涨。当然,你可以随便拿一个人口流逝的地方说事,我无可辩解,一再强调只谈南加州。
 
如果房租百分之四上涨成立,只需要十几年时间,这个房的现金流会从负数变成每年一万到两万,手里要是有几个这样的破房就不必担心被炒鱿鱼,更不用担心从现在起要挣够几个米才能退休的问题。
 
我一再强调投资房地产要有正现金流,但要面对现实,今天的南加州,百分之二十五到三十头款,能打平就是胜利,就应该满足。另有一个办法是用现金来衡量值不值得投资,还是这个房,因为没有每月还贷款,一年下来应该有一万五的现金流,百分之四的回报率是有的,好过银行定存两三倍。而且房租收入用折旧一冲,不用交什么税。不要小看这一万五,上篇提到过的一百万放定存吃利息的做法是不能维持生活的,而一百万可以买所举例的三个房,每年有将近五万现金流,维持基本生活够用了,设想你辛苦一辈子到退休,SS社安金能拿多少?可能还没有那么多。再说了,房租的增长一定超过通货膨胀,也大幅度超过社安金的增长。房地产投资有两利可图,房价和房租,一般总能图到一个,南加州是两个都能图到的地方之一。
 
不久前看到一些跟贴,说什么加州五百万的小黑屋,墨西哥人的天下等等。我搞了二十多年房地产,眼浊,五百万的房子没见过,孤陋寡闻听说过,不想去见,和我没有一根屌毛关系,我的房最贵的一百多万,便宜的二十几万。按照五百万住小黑屋的说法,麦当劳打工以及挣$11一小时最低工资的岂不是都睡大街上?什么就墨西哥人的天下,你怎么不说底特律黑人超过百分之八十,黑人的天下?橙县有几个市的白人超过百分之九十,都是沿海好区,巴菲特也曾经有过房子,这样的地方我买不起。就以我买的起的地方湖林市,lake forest为例,白人百分之五十五,西裔百分之二十三,亚裔百分之十六,非洲裔百分之二,其他是杂种。尔湾以南的十几个市,大多数市的白人比例都达到百分之七,八十。
 
当然,南加州的有些地区真的不咋嘀。危邦不入,乱邦不居,惹不起总躲的起,绕着走可以吧?我只关心眼前的一亩三分地。
 
什么是最好的投资方式因人而异,我认为房地产是一种安全加靠谱的投资。没有百分之百的投资是安全的,钱放银行应该是最安全,零八年银行倒闭的也不止一家,包括华盛顿互惠银行,我有这家银行的股票,放屁砸脚后跟,让我赶上了,被清零。钱放在银行相当于冰放在太阳下面晒,只会缩小不会变大,存款的利息绝对赶不上通货膨胀,银行不会赔本赚吆喝。
 
上个月从欧洲回来,oceania豪华邮轮两星期去西班牙北部巴斯克,法国东部布勒坦尼和北部诺曼底,多谢法国网友指点,最后在伦敦停留了一个星期。第二次来伦敦,时间比较富裕。和别人比赚钱多少比不过,因为赚钱可以是个无穷数。而人的生命是有限的,再有钱的人每天也不比叫花子多出一分钟时间,我现在追求的是三个自由,财务自由的标准低,除了饱食终日无所用心加上游山玩水坐坐邮轮足矣。自己做老板绝对有人身自由,不食嗟来之食,不必为五斗米折腰。时间自由还不是百分之百,不能闲的像个叫花子,好在有个穆仁智越俎代庖,为虎作伥。所以旅游在外可以随心所欲悠游自在,不必匆匆忙忙如丧家之犬。邮轮上舒适安逸自然不用说,即使在陆地上旅游也经常会做梦数钱手抽筋,一觉睡到自然醒,然后闲庭信步去餐厅,回房间老婆还是不消停,出门的时候已经快到中午云淡风轻。 
 
游艇飞机买不起,出门要个出租车不是问题。牛津和剑桥各花了一天时间,去牛津是包了一辆出租车,顺便逛逛附近cotswold,以及丘吉尔的出生地,老川刚刚造访过的blenheim palace,也去瞜了一眼。早上11点来酒店接人,任凭印哥司机带着我们满世界瞎转,400英镑跑了十个钟点。劳动人民也挺不容易,伦敦市区满大街都是出租车,主要地段出租车排队等生意。从中国城到我住的酒店十英镑,一天下来要跑多少趟才能挣到四百啊?而且英国的汽油奇贵无比。第一次相识这个印哥司机是从机场希尔顿酒店送我们去邮轮码头,小印哥勤快诚实热情,先报上固定价,这样我就放心了,不然像我这么鸡贼抠门的人,一看见出租车里程表跳字跟着心惊肉跳,血压上升。我们喜欢他的干净宽大厢型奔驰车,约好邮轮回归日再来接我们送到伦敦市中心酒店,以后随叫随到直到最后一天送我们回机场。
 
牛津是英国最古老的大学,剑桥大学的前身起源于1209年牛津大学发生的暴动,三名学生被吊死后,一些学者逃难到剑桥,为英国第二个大学播下了种子。几百年的历史中,孕育出名人无数和近百位诺贝尔奖得主,在世界上排名第一。从这里走出的名人有克伦威尔、牛顿、达尔文、拜伦、罗素、怀特、凯恩斯、霍金、马尔萨斯等。31个学院里除个别只收女生,其他男女都收。多数学院收费对外开放,其中以国王学院,三一学院,圣约翰学院最有名。
 
伦敦的地铁非常便捷实用,某一天,早餐后才规划做什么,决定挤地铁换火车去剑桥大学游览,因为不是高峰时段,车厢里只有寥寥数人。出火车站要辆出租车十分钟到剑桥旅游中心,走过游人如潮的古老校园区,正直考试期间,多数学院对游客敬谢不敏。康河流水哗啦啦,河面上游船如过江之鲫,一块千人坐万人盖的脏糊糊破毯子看着就恶心,哪里有徐志摩笔下的浪漫!众里寻她千百度,暮然回首,一个妙龄女郎正对我不肖一顾。轻轻的我走了,没想过带走一片云彩,一摸背包,拉索已经被打开,好在早有防备,老一套,表层有大姨妈巾擦屁股纸伺候,跟我斗?哪凉快哪歇会!
 
剑桥的中国学生和黄面孔游客相当多,有些地方有英文和中文两种文字,街上的中餐馆随处可见,找了家店进去还客满。貌似国人偏爱剑桥胜过牛津,这辈子读剑桥没指望了就指望下一代,先来投石问路。不知道学费是多少,估计四年下来十万美金是要的。如果您家里有个龙子凤女,孺子可教,何不计划着送来剑桥,或许出个牛顿第二。上剑桥除了有天分还要有钱!您要是有笔闲钱从现在起就留着别动,或者从小学起积攒学费,每年一万需要十年。问题是当你家的小天才入学时,学费可能涨到十五万或更多,指望着定存利息是赶不上的。炒股又不靠谱,弄不好血本无归。没办法,多数人会为了下一代而努力打工赚钱。
 
最好的办法是早点弄房子,让学费从房租里出来,还是以这个房子为例,虽然暂时没有现金流,随着时间的推移,面包会有的,牛奶也会有,不管是房租的现金流或者是卖掉房子的获益,总可以解决学费问题,培养出个牛顿第二也就指日可待。正所谓有钱能使鬼推磨,没钱定被鬼折磨。未焚图薪,未雨绸缪, 藏器于身,待时而动。今日掏粪通宵夜,明朝剑桥提名时。啼莺燕舞, 康河撑篙,小桥流水飞红。
 
 
发几张图片,杀杀马桶晦气
 
剑桥空中鸟瞰
 
 
三一学院
 
 
从牛顿家乡弄来的苹果树糊弄谁呢
 
 
学生宿舍
 
 
食堂
 
 
牛津
 
英国乡村,Cotswold



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所有跟帖: 

朽哥风轻云淡地又一篇。拜读了 -寂寞山城- 给 寂寞山城 发送悄悄话 寂寞山城 的博客首页 寂寞山城 的个人群组 (0 bytes) () 07/18/2018 postreply 14:24:17

贴张和我的房一样的图,可能已经卖掉。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (87 bytes) () 07/18/2018 postreply 14:36:20

剑桥现在已经遍地中餐馆了吗?以前不是这样的啊 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (37 bytes) () 07/18/2018 postreply 14:40:19

写给署老爷的,你家小胖很有可能剑桥金榜题名。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 07/18/2018 postreply 14:44:56

小胖去剑桥希望比较大。 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (0 bytes) () 07/18/2018 postreply 14:46:55

牛津和剑桥各花了一天时间,好奇,为啥国人对剑桥情有独钟呢? -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 07/18/2018 postreply 14:48:54

徐志摩吧。我描红了一首,一看以为是抄袭,还被数落过几次。还真不是抄的,我也是琢磨了无数岁月的好伐。 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (956 bytes) () 07/18/2018 postreply 14:53:41

让学文的情何以堪啊? -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 07/18/2018 postreply 15:04:21

打跑了炒股的,打跑了马工,剩下中西部地主还在做白日梦。你写的吧,这个比较赞! -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 07/18/2018 postreply 15:09:38

我是不懂诗文的, 但知道这可是好东西呀。我晓得甜薯会写诗,不知道他居然能跟徐志摩平起平坐。 -大百百- 给 大百百 发送悄悄话 大百百 的个人群组 (0 bytes) () 07/18/2018 postreply 15:45:41

才子! -小油菜- 给 小油菜 发送悄悄话 小油菜 的个人群组 (0 bytes) () 07/18/2018 postreply 15:51:35

小胖爹爹莫闲愁! 已是金榜提名时,翘盼洞房花烛夜。 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 07/18/2018 postreply 15:52:33

才子!+1 -meowi- 给 meowi 发送悄悄话 meowi 的个人群组 (0 bytes) () 07/18/2018 postreply 16:28:34

? 才子!+2 -wanjingyou- 给 wanjingyou 发送悄悄话 wanjingyou 的个人群组 (0 bytes) () 07/18/2018 postreply 16:40:06

才子!+3。投坛人才太济济了 -新手地主刚上路- 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 新手地主刚上路 的个人群组 (0 bytes) () 07/19/2018 postreply 06:22:07

谢谢,有个问题,自住,同样地区同样价格,买新的汤耗子还是50年旧的独立房? -hz82000- 给 hz82000 发送悄悄话 hz82000 的博客首页 hz82000 的个人群组 (0 bytes) () 07/18/2018 postreply 14:53:35

个人喜好吧,我们是喜欢住新房子,没钱先买的townhouse,几年后换成独立屋,也是新房。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 07/18/2018 postreply 15:03:16

我们也是,所以犹豫,谢谢 -hz82000- 给 hz82000 发送悄悄话 hz82000 的博客首页 hz82000 的个人群组 (0 bytes) () 07/18/2018 postreply 15:45:12

在加州,现金流就是要和面对现实做斗争啊。 -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (257 bytes) () 07/18/2018 postreply 15:36:46

谢谢朽哥,继续借借借,买买买:) -vinechina- 给 vinechina 发送悄悄话 vinechina 的个人群组 (0 bytes) () 07/18/2018 postreply 19:38:08

赞老朽 -BJ酒仙桥- 给 BJ酒仙桥 发送悄悄话 BJ酒仙桥 的个人群组 (0 bytes) () 07/18/2018 postreply 20:05:28

难道整个投坛,只有我在想“回房间老婆还是不消停,出门的时候已经快到中午云淡风轻。 “是几个意思吗?-:) -空麻袋- 给 空麻袋 发送悄悄话 空麻袋 的个人群组 (0 bytes) () 07/18/2018 postreply 20:28:12

哈哈,我也想了想,没好意思问 -新手地主刚上路- 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 新手地主刚上路 的个人群组 (0 bytes) () 07/19/2018 postreply 06:08:43

谢谢读帖,一起探讨问题,谁都不愿意今天买了明天就跌,我也一样,也有担心,只是 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (74 bytes) () 07/18/2018 postreply 20:32:28

个人感觉,现在listing 比较多,但是价格还是有上涨空间,因为就业形势十分好 -vinechina- 给 vinechina 发送悄悄话 vinechina 的个人群组 (0 bytes) () 07/18/2018 postreply 21:13:38

赞同老朽对南加市场的观察分析。不要说现金流,稍低于市场的投资房仍然被抢。10年房价翻了几番后要看的很准才敢出手。 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 07/18/2018 postreply 21:26:26

好文!谢谢朽爷! -成为会员- 给 成为会员 发送悄悄话 成为会员 的个人群组 (0 bytes) () 07/18/2018 postreply 22:08:19

赞朽哥 -LA翔翔- 给 LA翔翔 发送悄悄话 LA翔翔 的个人群组 (0 bytes) () 07/19/2018 postreply 00:39:18

赞朽哥干货文。另外,根据我做为旅居大美帝国的大家拿人的经验,南加的房子还是便宜。 -大文嚎- 给 大文嚎 发送悄悄话 大文嚎 的博客首页 大文嚎 的个人群组 (0 bytes) () 07/19/2018 postreply 06:56:38

福利制度不同房价也不能一样衡量吧。 -升级的猪猪- 给 升级的猪猪 发送悄悄话 升级的猪猪 的个人群组 (123 bytes) () 07/19/2018 postreply 09:36:44

朽哥好!租金啥时能上升一些? -爱蓝- 给 爱蓝 发送悄悄话 爱蓝 的个人群组 (70 bytes) () 07/19/2018 postreply 19:01:22

南加州现在的租金可比房价涨的快。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 07/19/2018 postreply 20:33:25

“房租的增长一定超过通货膨胀” - 朽哥,Prop 10 一旦通过,您这话,就融化在蓝天里了。 -四则旧舍- 给 四则旧舍 发送悄悄话 四则旧舍 的个人群组 (0 bytes) () 07/19/2018 postreply 19:45:08

四兄,咱们俩私聊的就不公开了,搞政治我不行,但我会在逆境中生存,与其跟着瞎起哄,不如去另辟途径。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 07/19/2018 postreply 20:31:41

希望您老不是觉得我在吵架。这个东西,实在可怕。 -四则旧舍- 给 四则旧舍 发送悄悄话 四则旧舍 的个人群组 (0 bytes) () 07/19/2018 postreply 20:59:32

赞! 现金流还是内陆好,只是不知道远景。 -小鸡他爸- 给 小鸡他爸 发送悄悄话 小鸡他爸 的个人群组 (0 bytes) () 07/19/2018 postreply 19:50:05

现金流好就应该加大杠杆,不要在乎暂时的利益。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 07/19/2018 postreply 20:41:50

可惜以前没早识老朽大侠 -fonsony- 给 fonsony 发送悄悄话 fonsony 的个人群组 (0 bytes) () 07/19/2018 postreply 19:56:28

嗨,个人真没那么大作用,掏粪的事只要想做,做就是了,我到是想读博士,不是那块料啊? -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 07/19/2018 postreply 20:38:25

赞朽哥! -花安- 给 花安 发送悄悄话 花安 的个人群组 (0 bytes) () 07/19/2018 postreply 22:33:04

顶朽哥!!! -logyliang2002- 给 logyliang2002 发送悄悄话 logyliang2002 的个人群组 (0 bytes) () 07/20/2018 postreply 19:46:12

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