在美国翻修房子投资 (fix-flip),从哪儿开始?

来源: 2018-04-07 12:55:03 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (6601 bytes)

我以前的一个朋友,卖掉了餐馆,搬去了一个新的城市。今天给我打电话,

说:我们都四五十岁了,不想再做餐馆,太累了。看你们做房产翻新投资,买进一个破房子,找人修修补补,再卖出去,挣钱很轻松。现在我们手头有十来万美元的现金,也想跟你么一样做房产翻新,教教我们,从哪儿开始?我看我们这个小区30多万的房子卖得好快啊,你看我们从这儿开始可以吗?

我:你们现在有工作吗?
答: 有。
我:这就好办了。因为做房子翻新,你的钱一压可能就是一年。如果你指着这个钱过日子,那你就不要做这个投资了。所以说,投资,一定要用闲钱投资。最好你可以给你的钱打上一个无期徒刑。这样,第一,你不会因为还款而影响你的投资情绪。第二,你可以关注长期。越关注长期,你的正确判断率越高。

朋友: 那我从哪儿开始呢?从我们小区附近的房子开始好吗?这儿的学区很好。住的50% 是印度人和中国人。价格在30万左右。
我:不建议从高端房开始。就像孩子学走路,刚开始的时候是有可能会跌跤的。所以,刚开始学走路的地方最好是松软的地面。迈出的步伐越小越好。第一年可能就做一个房子。通过做第一个房子,建立起队伍,熟悉房产买卖。而且说我了,你的情绪可能会影响你的决策判断。所以,第一个房子,最好是用你自己的闲钱进行翻修,而不是借来的钱。

朋友:如果不是我们的小区,那从哪儿开始?
我:我对你的城市不熟悉。这样吧,我告诉你我们挑选投资区域的标准吧。做房产投资,位置最重要。你的第一个作业,是根据这些标准,去选定你们适合房产翻新投资的区域。等你的区域确定了,在下一次课中,我们再谈选房子的标准。也就是什么样的房子可以买,什么样的房子不可以买?买房子出价的原则等等。

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下面是我给我朋友的建议。希望你也能用我们试用了几年的原则和方法,在你的城市,找到适合做翻新投资的目标区域 (farm area)

1. 客户定位:
翻新房子,最重要的是快进快出,所以你的客户群要足够大。我们会做85%的人可以买得起的房子。所买的房子的价位在该区的平均价位或以下。我们的买房客户是第一次买房的人,也就是刚刚从出租屋搬出来的人。 确定在你们的城市,85%的人能买得起的房子的价位是多少。在我们这个城市,这个数字大约是100K-150K.

2.   距离:
以你的家为中心,以1个小时的车程为半径,对你所确定的价位区(对我们来说,平均零售价在100K-150K)进行分析。太远了就不要考虑了。我们曾经在离家1.5小时车程的地方买了破房子。每次去那儿看房都是极大的痛苦。

3.  房子之间价格的差异是否足够大:
以3卧2厕的房产为例子,看那些精装修(Excellent) 状态和需翻修房子的烂房子(Fair 或者 Poor )之间的价格差异和房价比值。如果你能看看到某个区域里烂房子和精装修房价之间差价也就2-3万,那不是你要的区域。在你要的区域里,精装修的房价应该是烂房子房价的2倍左右。如果说烂房子的房价是7万,那么精装修后的房价应该在14万左右。在这样的区域,你买房才有挣钱的可

4. 该地区有买房者吗?
在这个地区,是否>60%挂出来卖的房子是否都卖掉了?还是他们最后因为房子卖不掉,不得以出租了?我的标准,是去MLS数据库里看看这个区过去一年withdraw 或者expire 的房子。以及卖掉的房子。做一个比较,是卖掉得多,还是withdraw 或者expire的房子多。如果是后者,这个区就不要考虑了。换个区做吧。

5. 这个地区的房屋库存 量大吗?
如果市面上在卖的房子太多,那么你给自己的压力也太大了吧。我们的标准。库存量必须小于12个月,最好是小于6个月。如何计算库存量?

在数据库里:
a.  确定现在在市场上该区域在卖的房子数量,比如说40个。
b.  确定在过去的30天,在该区域卖掉的房子数量,比如说10个。
c. 用在卖房子的数量(40)除以30天卖掉房子的数量(10), 得出库存时间(4个月)

如果库存时间小于6个月,那么该区域可以考虑。如果大于12个月,你还是换个区做分析吧。

在考虑库存的同时,看看那些精装修的房子平均是多长时间卖掉的。这个数字最好是小于3个月。

总结:


1. 第一个投资房最好是用自己的闲钱进行投资,而不是借钱投资。相信我,情绪会影响你的判断力。

2. 你买的房子应该是>85%的人都买得起的房子。你的买家是那些刚刚搬出出租房的first time home buyer.

3. 近距离投资,在1个小时车程内。

4. 根据价格差异,是否有买房人,库存量寻找和确定你的目标区域。
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参考文献:J Scott: The book on flipping houses




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好文。 点赞! -va_landlord- 给 va_landlord 发送悄悄话 va_landlord 的博客首页 va_landlord 的个人群组 (0 bytes) () 04/07/2018 postreply 13:46:31

好贴已存!请问怎样才能找到一个好的corntractor呢?能谈谈您的经验吗? -咖啡女郎- 给 咖啡女郎 发送悄悄话 咖啡女郎 的个人群组 (0 bytes) () 04/07/2018 postreply 14:17:48

下次我写篇文章吧。你给我提供写作素材了。谢谢 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/07/2018 postreply 16:43:23

谢谢!去看了你的博客,写的非常有条理,可惜我们不在一个州,不然一定会找你做我的经纪人。 -咖啡女郎- 给 咖啡女郎 发送悄悄话 咖啡女郎 的个人群组 (0 bytes) () 04/07/2018 postreply 19:30:19

谢谢你的鼓励 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/19/2018 postreply 11:00:02

请问:是不是要有access to MLS 才能计算你说的这些指标?谢谢 -tjk- 给 tjk 发送悄悄话 tjk 的个人群组 (0 bytes) () 04/07/2018 postreply 15:20:34

是的。我有执照,所以很容易接触到这类信息。自己计算出来。你可以找个经纪人帮你看。几分钟的事。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/07/2018 postreply 16:45:44

赞! -螺丝螺帽- 给 螺丝螺帽 发送悄悄话 螺丝螺帽 的博客首页 螺丝螺帽 的个人群组 (0 bytes) () 04/07/2018 postreply 16:39:08

谢谢鼓励 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/07/2018 postreply 16:45:53

炒房难道不是用直觉么? -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (50 bytes) () 04/07/2018 postreply 18:09:33

你当然可以用直觉。新手还是看数字吧。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/07/2018 postreply 18:23:45

30分钟以外我都犹豫。1个小时更是太太太远。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (0 bytes) () 04/07/2018 postreply 20:42:48

从自由梦想开始,以财务自由结束! -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 hhtt 的个人群组 (0 bytes) () 04/08/2018 postreply 12:01:02

是的 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/08/2018 postreply 15:41:28

好文!厉害! -want2freedom- 给 want2freedom 发送悄悄话 want2freedom 的个人群组 (0 bytes) () 04/08/2018 postreply 15:01:06

谢谢鼓励 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/08/2018 postreply 15:41:16

谢谢你的文章,提供了好几个rules of thumb. 我个人觉得最难的是怎么估计装修的费用? -A_bobcat- 给 A_bobcat 发送悄悄话 A_bobcat 的博客首页 A_bobcat 的个人群组 (0 bytes) () 04/09/2018 postreply 14:28:02

找合适的contractor, 他们会给你估价的。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/09/2018 postreply 17:52:28

-Nonon- 给 Nonon 发送悄悄话 Nonon 的个人群组 (0 bytes) () 04/09/2018 postreply 15:51:29

请问怎样计算85%的人能买得起的房子的价位? -愤怒的大鸟- 给 愤怒的大鸟 发送悄悄话 愤怒的大鸟 的个人群组 (0 bytes) () 04/09/2018 postreply 18:46:39

Medium price! -tony933- 给 tony933 发送悄悄话 tony933 的个人群组 (0 bytes) () 04/10/2018 postreply 11:53:40

关键是有没有装修队资源. 弄不好就赚不到钱. -零不是数- 给 零不是数 发送悄悄话 零不是数 的博客首页 零不是数 的个人群组 (105 bytes) () 04/11/2018 postreply 07:06:19

说得很对。contractor 非常重要。不过有的时候也不需要现款买入。我到时候写一下我们做的subject to 的房子。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/19/2018 postreply 11:01:55

写的很好,收获很多,谢谢! -realsyt- 给 realsyt 发送悄悄话 realsyt 的个人群组 (0 bytes) () 04/11/2018 postreply 10:23:59

谢谢你的鼓励 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/19/2018 postreply 11:02:28

看来你的博客后,大概知道你的利润空间的最低要求了。不过.. -A_bobcat- 给 A_bobcat 发送悄悄话 A_bobcat 的博客首页 A_bobcat 的个人群组 (368 bytes) () 04/11/2018 postreply 17:50:18

不到20年。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/19/2018 postreply 11:03:14

强贴点赞!都是干货,楼主辛苦啦! -kikichichi- 给 kikichichi 发送悄悄话 kikichichi 的博客首页 kikichichi 的个人群组 (0 bytes) () 05/07/2018 postreply 14:03:44

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