我以前的一个朋友，卖掉了餐馆，搬去了一个新的城市。今天给我打电话，
说：我们都四五十岁了，不想再做餐馆，太累了。看你们做房产翻新投资，买进一个破房子，找人修修补补，再卖出去，挣钱很轻松。现在我们手头有十来万美元的现金，也想跟你么一样做房产翻新，教教我们，从哪儿开始？我看我们这个小区30多万的房子卖得好快啊，你看我们从这儿开始可以吗？
我：你们现在有工作吗？
答： 有。
我：这就好办了。因为做房子翻新，你的钱一压可能就是一年。如果你指着这个钱过日子，那你就不要做这个投资了。所以说，投资，一定要用闲钱投资。最好你可以给你的钱打上一个无期徒刑。这样，第一，你不会因为还款而影响你的投资情绪。第二，你可以关注长期。越关注长期，你的正确判断率越高。
朋友： 那我从哪儿开始呢？从我们小区附近的房子开始好吗？这儿的学区很好。住的50% 是印度人和中国人。价格在30万左右。
我：不建议从高端房开始。就像孩子学走路，刚开始的时候是有可能会跌跤的。所以，刚开始学走路的地方最好是松软的地面。迈出的步伐越小越好。第一年可能就做一个房子。通过做第一个房子，建立起队伍，熟悉房产买卖。而且说我了，你的情绪可能会影响你的决策判断。所以，第一个房子，最好是用你自己的闲钱进行翻修，而不是借来的钱。
朋友：如果不是我们的小区，那从哪儿开始？
我：我对你的城市不熟悉。这样吧，我告诉你我们挑选投资区域的标准吧。做房产投资，位置最重要。你的第一个作业，是根据这些标准，去选定你们适合房产翻新投资的区域。等你的区域确定了，在下一次课中，我们再谈选房子的标准。也就是什么样的房子可以买，什么样的房子不可以买？买房子出价的原则等等。
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下面是我给我朋友的建议。希望你也能用我们试用了几年的原则和方法，在你的城市，找到适合做翻新投资的目标区域 (farm area).
1. 客户定位：
翻新房子，最重要的是快进快出，所以你的客户群要足够大。我们会做85%的人可以买得起的房子。所买的房子的价位在该区的平均价位或以下。我们的买房客户是第一次买房的人，也就是刚刚从出租屋搬出来的人。 确定在你们的城市，85%的人能买得起的房子的价位是多少。在我们这个城市，这个数字大约是100K-150K.
2. 距离：
以你的家为中心，以1个小时的车程为半径，对你所确定的价位区（对我们来说，平均零售价在100K-150K）进行分析。太远了就不要考虑了。我们曾经在离家1.5小时车程的地方买了破房子。每次去那儿看房都是极大的痛苦。
3. 房子之间价格的差异是否足够大：
以3卧2厕的房产为例子，看那些精装修（Excellent） 状态和需翻修房子的烂房子（Fair 或者 Poor ）之间的价格差异和房价比值。如果你能看看到某个区域里烂房子和精装修房价之间差价也就2-3万，那不是你要的区域。在你要的区域里，精装修的房价应该是烂房子房价的2倍左右。如果说烂房子的房价是7万，那么精装修后的房价应该在14万左右。在这样的区域，你买房才有挣钱的可
4. 该地区有买房者吗？
在这个地区，是否>60%挂出来卖的房子是否都卖掉了？还是他们最后因为房子卖不掉，不得以出租了？我的标准，是去MLS数据库里看看这个区过去一年withdraw 或者expire 的房子。以及卖掉的房子。做一个比较，是卖掉得多，还是withdraw 或者expire的房子多。如果是后者，这个区就不要考虑了。换个区做吧。
5. 这个地区的房屋库存 量大吗？
如果市面上在卖的房子太多，那么你给自己的压力也太大了吧。我们的标准。库存量必须小于12个月，最好是小于6个月。如何计算库存量？
在数据库里:
a. 确定现在在市场上该区域在卖的房子数量，比如说40个。
b. 确定在过去的30天，在该区域卖掉的房子数量，比如说10个。
c. 用在卖房子的数量（40）除以30天卖掉房子的数量（10）， 得出库存时间（4个月）
如果库存时间小于6个月，那么该区域可以考虑。如果大于12个月，你还是换个区做分析吧。
在考虑库存的同时，看看那些精装修的房子平均是多长时间卖掉的。这个数字最好是小于3个月。
总结：
1. 第一个投资房最好是用自己的闲钱进行投资，而不是借钱投资。相信我，情绪会影响你的判断力。
2. 你买的房子应该是>85%的人都买得起的房子。你的买家是那些刚刚搬出出租房的first time home buyer.
3. 近距离投资，在1个小时车程内。
4. 根据价格差异，是否有买房人，库存量寻找和确定你的目标区域。
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参考文献：J Scott: The book on flipping houses
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