分析和思考:A城和B城白玉房选择题

来源: 2018-03-28 13:56:03 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (2658 bytes)

这是我贴在我们“幸福地主群”的一个讨论话题,copy在此,与大家一起讨论。

给大家做一个选择题,假设A城和B城白玉房,人口/学区/家庭收入等都相当,都属于发展城市。A城房均价33万;B城35万。A城10年房龄3房TH,24-25万,1800尺左右,目前严重短缺,租价1800。B城20-30年房龄SFH, 4房2卫2车库,2000尺左右,市场价27-28万,租价2000。市场有3,4套可售。你会选A or B? 理由?

 

抛砖引玉,我的思考总结如下:

1)我出这题,第一要点是希望大家思考“供需矛盾”关系的格局,结果大家群批HOA,跑偏,这个出乎我的意料。地产金律:地段地段地段!我的补充钻石定律:供需关系才是地段的老大。有地段,没有供需矛盾。可能有价无市;供需矛盾存在,房子紧缺,自然遍地黄金。

2)之前我感叹过一个三线城市均价25-26万,一个3房1800多尺TH285K一周收offer. 只因该城仅3套TH在售,该房居然最便宜。相比在我们均价30多万同房型不过24-25万,中间20%差价说明了什么?供应严重紧缺,刚需的爆发力啊!在此,地段就靠边站了。

3)我的万金油理论:门当户对,也能搭配这个供需关系。我们这downtown St.Paul,MPLS, 二个差城集中营,人口加起来六七十万,大概一半是白菜出租房,当然也有1%的百年百万历史大房,还有沿河豪华公寓。50%低收入家庭市场的“需求”在那,当初crash时烂白菜3-5万,修1-2万,如今租1000-1500,地主们前赴后继。这就是需求推动的地主产业。拿白菜房作证,容易说清房子供需本质。

4)从房客和买家(自住/投资)的角度来分析。TH一家统领三分天下。特别是现在适合1st home buyer价格的房子严重短缺,因为investor, senior, 1st home young buyer, 3股买家势力在竞争。对于二层楼的SFH,至少investor and senior buyer不会介入,如果有类似A城TH可选的前提下。

5)按以上思路,AB城选择,我的答案当然是A, 至于HOA后妈的刁难和收费,只要不限租,对于租售两旺的市场,match地主生意最重要原则,其他都是花边。玫瑰带刺,它依然代表最美丽的爱情。

我的一句话中心思想总结:供需不是投房考量的惟一,但可以作为第一要素,重点思考!

以上个人分析观点,大家讨论。谢谢阅读!

所有跟帖: 

选B,虽然我很想和你观点一致。 sfr 永远比town house 增值快。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (175 bytes) () 03/28/2018 postreply 14:05:27

市场上3, 4套房子你全买了,供求关系就一样了。供求关系是几个月就事。房子是几十年的事。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (107 bytes) () 03/28/2018 postreply 14:12:06

上面是针对你说的第三条而提出的反对意见。从大家的下面的回复看。你说的第4条完全是你自己的主观臆断。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (44 bytes) () 03/28/2018 postreply 15:00:58

还有一个当地居民收入的重要因素。 -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (328 bytes) () 03/28/2018 postreply 14:25:10

我会选B,因为此命题的前提是“同等”的,不仅收益B更高,还因为我认为产芒果的地方买芒果, -守月- 给 守月 发送悄悄话 守月 的个人群组 (170 bytes) () 03/28/2018 postreply 14:34:39

B.HOA太麻烦了. -ca2004- 给 ca2004 发送悄悄话 ca2004 的个人群组 (0 bytes) () 03/28/2018 postreply 14:40:59

还有, 看房子的面积,是出租给有孩子的家庭的.TH邻居会感到太吵.有小孩的家庭也喜欢sfh. -ca2004- 给 ca2004 发送悄悄话 ca2004 的个人群组 (0 bytes) () 03/28/2018 postreply 14:45:25

A反映动态市场经济有活力年经专业人士买好区过度。今后去好区新开发区。B面向中低端较稳定。3室2卫价低点长期出租升值看好。 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 03/28/2018 postreply 14:48:07

都是鸡肋。。。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (0 bytes) () 03/28/2018 postreply 15:00:35

迂腐。数字不重要。你把租金该成3000 和3500不就高兴了吗。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (0 bytes) () 03/28/2018 postreply 15:02:37

那就租不出去了. -ca2004- 给 ca2004 发送悄悄话 ca2004 的个人群组 (0 bytes) () 03/28/2018 postreply 15:04:16

租金不变,房价一半好了 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (0 bytes) () 03/28/2018 postreply 15:10:28

OK, you sell to me. Deal! -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (0 bytes) () 03/28/2018 postreply 15:11:01

房价是市场决定的,又不是你想要多少是多少。 -ca2004- 给 ca2004 发送悄悄话 ca2004 的个人群组 (0 bytes) () 03/28/2018 postreply 15:25:23

感谢大家的讨论。看来我的供需论是3亩地1棵苗。 -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的个人群组 (251 bytes) () 03/28/2018 postreply 17:11:00

if you add a words: A $1800 easily renting out, B $2000 hard to -Sunbury- 给 Sunbury 发送悄悄话 Sunbury 的个人群组 (0 bytes) () 03/28/2018 postreply 17:44:24

B$2000 not easily rent and with high vancany then result may dif -Sunbury- 给 Sunbury 发送悄悄话 Sunbury 的个人群组 (0 bytes) () 03/28/2018 postreply 17:45:43

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