小地主的”异地“投资 - 4

来源: 2018-01-26 21:16:00 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (4869 bytes)
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讲完了选址选房子和如何招租,我在这篇文章里想谈谈自己日常管理出租房的一点感受。我的观点是管理出租房其实就是管理三种关系:

1. 房东和租客的关系。

2. 房东和邻居的关系。

3. 房东和修理工的关系。

房东只有把这三种关系都处理好了,出租房的生意才会顺顺利利的。这样,房东才能每个月开开心心的数钱。反之,房东可能要花很多时间处理各种各样的矛盾。

1. 房东跟租客的关系。

   房东和租客的关系最重要,但是要处理好其实也不是很难。首先就是要选好租客。选择了好的租客,就像房子有了坚实的地基一样。好的租客其实心思很简单:就想有个安宁的家好好过日子。所以我当房东的心思就要在怎么样让租客觉得现在的家很好很满意。满意主要体现在

1.A 价格合理:我在前面一篇文章里谈到了租金要比同类的房子优惠。这个也体现在续租的时候,我涨房租的时候做到始终比市场价略低,就能让租客不光觉得合算,同时也会感激房东的照顾。对房东来说,租客不搬走意味着不用花钱花精力招租,更重要的是房子没有空置。这些都是实实在在的钱。

1.B 服务周到:服务周到体现在房东对租客的合理要求尽量满足。比如租客打电话报修的时候,我都是及时回复,及时联系工人修理,然后经常短信更新状况。每次修理完毕了,我都打电话了解租客的反馈。这样我一方面保证修理的过程有完整的记录,万一跟租客以后有什么纠纷我也有据可考,另一方面则是让租客觉得房东很可靠,说到做到。这样才能增进信任。

 1.C 及时交流:邻居或者HOA的抱怨,我总是及时通知租客,让他们知道能及时改正。如果租客有宠物,我出租的时候都反复强调一旦有邻居抱怨就会认真处理。有一次,一个租客的狗白天在院子里狂叫,打扰了在家工作的邻居。邻居通过我留下的电话跟我抱怨,我立即联系租客。他们立刻改正。事后,抱怨的邻居也很满意,并没有跟HOA去反应。

2. 房东和邻居的关系。

处理好邻里关系其实也很重要,特别是有HOA的出租房。一旦被告到HOA事情就很麻烦了。即使没有HOA,我也希望跟邻居搞好关系。因为我是外地的房东,要了解租客的动向,邻居是最好的帮手。如果租客有什么不法行为,邻居通常是第一时间知道的。邻居,特别是自住的房主,对社区的环境都很关心,也很乐意与向出租房的房东交流。所以,我招租前都跟邻居拉好关系,给他们我的联系方法。他们也很感激我的善意,因为很多出租房的房东根本不管租客给邻居造成的不便,他们想反映也没有办法。然后,我每次去出租房总是会跟邻居打个招呼,谢谢他们的合作。这样跟邻居关系处理好了,我就相当于有了千里眼和顺风耳了,管理租客也更加得心应手了。

3. 房东和修理工的关系。

因为我是外地房东,自己动手不行,所以有问题都是找当地修理工修的。如何找到好的修理工就成了一个重要的问题。对此,我的经验是

3.A 平时留意。如果我没有人可用,我就会向认识的房东要推荐。推荐的事情,大家都喜欢做,因为都希望好的工人能有很多生意,下次自己还能再用。如果没有,我通常会去Yelp上找评价好的3--4个人要quote,然后注意观察他们的行为,是不是守信守时,质量怎么样,为人怎么样。

3.B 一旦发现好的工人,我就会积极笼络。其实好的修理工也很希望能遇到好的客户。好的客户首先体现在及时付钱,不斤斤计较。这一点其实很重要。过分的压价会导致修理工觉得亏了,然后他就要么偷工减料弄回来,要么就以后不会接我的活了。再有一点就是给修理工一定的灵活性,让他在保证我的工期的情况下能接更多的活。这样,修理工才能开心,干我的活也才更有动力。

现在我都有对口的handyman, plumber和electrician。一般的客户一般要等几天,而我的活基本是当天或者第二天就干完了。修理的快,租客也高兴。

写到这里,我平时管理出租屋的方法也介绍的差不多了。希望能给新加入地主行列的兄弟姐妹们有一点帮助。最后祝大家开开心心TF,欢欢喜喜数钱。谢谢。

所有跟帖: 

-IrvineLotus- 给 IrvineLotus 发送悄悄话 IrvineLotus 的个人群组 (0 bytes) () 01/26/2018 postreply 21:27:34

谢无私分享 -文以止戈- 给 文以止戈 发送悄悄话 文以止戈 的博客首页 文以止戈 的个人群组 (0 bytes) () 01/26/2018 postreply 21:50:26

谢谢分享,个人意见。第一是好房客,第二有个好修理工,第三才是找个好deal, -vinechina- 给 vinechina 发送悄悄话 vinechina 的个人群组 (0 bytes) () 01/26/2018 postreply 22:00:16

好,三大关系概括的好。 -BJ酒仙桥- 给 BJ酒仙桥 发送悄悄话 BJ酒仙桥 的个人群组 (0 bytes) () 01/26/2018 postreply 22:10:04

很实在宝贵的经验,多谢分享! -Goldwang- 给 Goldwang 发送悄悄话 Goldwang 的个人群组 (0 bytes) () 01/26/2018 postreply 22:21:45

谢谢无私奉献!学习了 -黑熊的世界- 给 黑熊的世界 发送悄悄话 黑熊的世界 的博客首页 黑熊的世界 的个人群组 (0 bytes) () 01/27/2018 postreply 01:36:53

感谢无私奉献,你做事情这么有条理,发财是应该的。 -地主不好当- 给 地主不好当 发送悄悄话 地主不好当 的个人群组 (0 bytes) () 01/27/2018 postreply 04:19:22

这个系列太赞了!谢谢分享。 -红叶之- 给 红叶之 发送悄悄话 红叶之 的个人群组 (0 bytes) () 01/27/2018 postreply 06:30:49

非常感谢无私分享 -人有多大胆- 给 人有多大胆 发送悄悄话 人有多大胆 的博客首页 人有多大胆 的个人群组 (0 bytes) () 01/27/2018 postreply 11:37:48

谢谢分享! -成为会员- 给 成为会员 发送悄悄话 成为会员 的个人群组 (0 bytes) () 01/27/2018 postreply 15:40:38

楼主名字太喜庆了 -新年好运- 给 新年好运 发送悄悄话 新年好运 的个人群组 (0 bytes) () 01/27/2018 postreply 19:08:05

yelp是否可靠? -在家孵小鸡- 给 在家孵小鸡 发送悄悄话 在家孵小鸡 的个人群组 (0 bytes) () 01/30/2018 postreply 06:07:44

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