小地主的”异地“投资 - 2

来源: 2018-01-24 22:25:59 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (4695 bytes)

我开始投资的时候最初的问题就是“在哪里买”和“买什么”。其实要回答这个问题,我首先要弄清楚自己为什么要投资。对我来说:

1. 我一定要好区,这样租客素质有保证,管理比较容易。另外,保值升值的潜力大。

2. 加州的地产周期涨跌幅度大,为了减少风险,我要求25%首付之后现金流至少打平。

3. 我不想离家太远,所以限制距离在单程1.5--2小时之内。

4. 我希望买的房子有3--4个卧室,2--3个卫生间,面积最好在1200-2000sf之间。比这个大,租金贵,比较难租。比这个小,跟公寓竞争太多,而且租客的流动性比较大,不容易长租。价格最好在$400K一下。

这个就是我选址的原则。有了这个原则之后,就可以开始看做进一步的研究了。基本上我做以下的步骤,由易到难:

1. 先看看符合价格和距离要求的城市有哪些。像我的情况,基本就是Riverside county和San Bernardino county。

2. 然后开始缩小范围。我主要考虑以下几个方面:

     2.A. 学区和治安。这一条基本把San Bernardino county都刷干净了,除了Loma Linda和Redlands。不过,因为San Bernardino实在离得远,我最后还是没有在那里买房。Riverside county符合要求的多一些,基本就是Murrieta和Temecula, UCR以南的几个区比如woodcrest和Orangecrest, corona新区,Lake Elsinore的新区(主要是I-15以东),等等。

    2.B 城市规划和发展。 这一条西南Riverside county的几个城市发展很快,比如Murrieta, Temecula, Menifee, Lake Elsinore,以及Corona的南边。人口统计可以看得到,高速交通更直观。我好几次在Temecula的I-15上堵车。最长一次4个exit开车开了一个小时,还是没有交通事故的。最近越来越堵。由此可见,当地的人口不光多而且增长快。从此以后,我就一心一意在西南Riverside county买房子了。Murrieta和Temecula城市规划跟尔湾像,都很整齐。居民的素质也高。这个也容易吸引好的租客。

  2.C 我的选择范围缩小到西南Riverside之后,我就开始浏览网上论坛看当地人对各个社区的评论。我觉得比较方便的是city-data。里面有很多热心的居民来回答问题。看这些帖子就对各个地方有一个初步的认识。有时候,你也会听到一些小道消息,比如哪条路交通差,哪个社区Mello Roos 贵,哪些地方有毒贩出没等等。

3. 看房子。

  3.A 我会先看listing了,找找符合要求的房子。我因为考了房产经纪的执照,所以就看MLS。没有执照的朋友们也可以看Redfin。对于zillow,我买房子不看,因为listing更新慢,信息很多时候不准。不过租房子的时候,zillow是宝贝。这个讲租房子的时候再展开。

  3.B 然后就是实地看房子了。以上的研究都是为了缩小实地研究的范围。不过,多实地看看其实比纸上的研究直观多了。你很容易看的到区怎么样,居民怎么样。我有几次看房子,刚到街上就觉得浑身不舒服,连房子都没有进去就回家了。房子看多了,这种判断的直觉就自然而然的有了。

  3.C 进房子看的时候,基本上是看价格,质量,卖家,和市场。价格很容易理解,我的要求是25%首付后现金流打平,以及至少比市场价便宜5--10%。在Murrieta和Temecula, 这两点基本是共生的。在现在这个大热的房产市场下,这样的deal很少。所以要耐性,慢慢等。一旦看到,下手一定要快要狠。这样才有希望抢到。我一般喜欢买有一点小硬伤的房子。这样的房子容易被自助的买家放过,但是价格又没有低到flipper希望的水平。这样的话,像我这样的投资房买家更有竞争力。一般卖家急着卖的时候也容易搞到deal. 我的三个房子都是这样:第一个是急着搬到外地去,第二个是父母去世,子女急着卖方套现,第三个是夫妻离婚分家产。呵呵。

以上基本就是我选址和选房子的一些原则。这些其实都挺浅显的,论坛上的大佬们也都强调过。不过,我的体会是把理论转化为本能还是要下一点功夫的。

这篇就写到这里。下一篇,我会分享一下我是怎样招租的。谢谢。

所有跟帖: 

先顶再看:) -六月骄阳- 给 六月骄阳 发送悄悄话 六月骄阳 的博客首页 六月骄阳 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 22:48:21

应该重点谈谈 EASTVALE, 那里老中越来越多,学区,城市规划都是一流的, 最有可能成为 NEXT CHINO HILL. -大百百- 给 大百百 发送悄悄话 大百百 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 23:08:10

嗯。我看过eastvale。 -大胖胖猫- 给 大胖胖猫 发送悄悄话 大胖胖猫 的博客首页 大胖胖猫 的个人群组 (254 bytes) () 01/24/2018 postreply 23:14:45

Eastvale 位置不错, 房新, 价低, 最大的问题是税高。 -爱琴海岸- 给 爱琴海岸 发送悄悄话 爱琴海岸 的博客首页 爱琴海岸 的个人群组 (0 bytes) () 01/26/2018 postreply 11:18:54

顶很实在的分享! 2008年时这一带灾情如何--跌了多少百分比? -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 23:30:42

跌了差不多30%—40% -大胖胖猫- 给 大胖胖猫 发送悄悄话 大胖胖猫 的博客首页 大胖胖猫 的个人群组 (89 bytes) () 01/24/2018 postreply 23:36:51

谢谢分享,老中就是有头脑 -sdzwj- 给 sdzwj 发送悄悄话 sdzwj 的博客首页 sdzwj 的个人群组 (0 bytes) () 01/25/2018 postreply 00:17:36

胖猫上班路程很远还能花时间去河边县努力找房,精神可嘉。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/25/2018 postreply 00:20:21

顶,再顶,橙县的地主 -空麻袋- 给 空麻袋 发送悄悄话 空麻袋 的个人群组 (49 bytes) () 01/25/2018 postreply 02:07:53

我从一开始就比较集中于西南Riverside。 -大胖胖猫- 给 大胖胖猫 发送悄悄话 大胖胖猫 的博客首页 大胖胖猫 的个人群组 (267 bytes) () 01/25/2018 postreply 06:25:40

刚刚看了一下。房子的价格要比murrieta和temecula高5–10% -大胖胖猫- 给 大胖胖猫 发送悄悄话 大胖胖猫 的博客首页 大胖胖猫 的个人群组 (176 bytes) () 01/25/2018 postreply 06:33:15

谢谢 -空麻袋- 给 空麻袋 发送悄悄话 空麻袋 的个人群组 (0 bytes) () 01/25/2018 postreply 09:39:07

赞分享. 请问"有点小硬伤"能不能具体举例解释一下? -bluesky9845- 给 bluesky9845 发送悄悄话 bluesky9845 的个人群组 (0 bytes) () 01/25/2018 postreply 05:31:34

基本上是指房子要修一下的,但是花钱不多。 -大胖胖猫- 给 大胖胖猫 发送悄悄话 大胖胖猫 的博客首页 大胖胖猫 的个人群组 (207 bytes) () 01/25/2018 postreply 06:29:37

谢谢真诚分享经验! -donot1- 给 donot1 发送悄悄话 donot1 的个人群组 (0 bytes) () 01/25/2018 postreply 06:16:58

赞无私分享 -红叶之- 给 红叶之 发送悄悄话 红叶之 的个人群组 (0 bytes) () 01/25/2018 postreply 06:17:50

又一个朽老爷式的无私分享成功私房绝技!赞赞赞!!! -GA_home01- 给 GA_home01 发送悄悄话 GA_home01 的个人群组 (0 bytes) () 01/25/2018 postreply 06:56:14

又一个朽老爷式的无私分享成功私房绝技!赞赞赞!!!+1 -成为会员- 给 成为会员 发送悄悄话 成为会员 的个人群组 (0 bytes) () 01/25/2018 postreply 08:47:55

思路清晰,头脑清楚! -新手地主刚上路- 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 新手地主刚上路 的个人群组 (0 bytes) () 01/25/2018 postreply 06:56:49

有理有据有实成经验,谢谢分享 -vinechina- 给 vinechina 发送悄悄话 vinechina 的个人群组 (0 bytes) () 01/25/2018 postreply 07:06:36

赞,不了解加州也算是瞎说,感觉inland empire投资前景不错! -lookuy- 给 lookuy 发送悄悄话 lookuy 的博客首页 lookuy 的个人群组 (0 bytes) () 01/25/2018 postreply 07:28:34

你如果嫌德州气候差打算搬来南加,河边县可以考虑,不贵,再好点是奇诺岗,当然有钱还是沿海县。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/25/2018 postreply 10:41:36

谢了,现在还买不起! -lookuy- 给 lookuy 发送悄悄话 lookuy 的博客首页 lookuy 的个人群组 (0 bytes) () 01/25/2018 postreply 10:47:26

受益了! -la_Butterfly- 给 la_Butterfly 发送悄悄话 la_Butterfly 的个人群组 (0 bytes) () 01/25/2018 postreply 08:04:49

写得真好,连我这种外行都看明白了,谢谢分享! -peachtree123- 给 peachtree123 发送悄悄话 peachtree123 的个人群组 (0 bytes) () 01/25/2018 postreply 09:30:09

楼主写的真好,全是干货,感谢感谢!貌似Murrieta 现在400k 以下的房子也不多了 -ljty1- 给 ljty1 发送悄悄话 ljty1 的个人群组 (0 bytes) () 01/25/2018 postreply 11:26:01

Murrieta 400k以下的房子比两年前是少多了。 -大胖胖猫- 给 大胖胖猫 发送悄悄话 大胖胖猫 的博客首页 大胖胖猫 的个人群组 (916 bytes) () 01/25/2018 postreply 12:02:19

哈哈,尝到做地主的气派吧:被人求着神清气爽。要是不缺钱,租子少个百八十的,租户们感恩不尽,这地主做的就更爽了 -GA_home01- 给 GA_home01 发送悄悄话 GA_home01 的个人群组 (0 bytes) () 01/25/2018 postreply 12:45:45

被你一说觉得还真是 -大胖胖猫- 给 大胖胖猫 发送悄悄话 大胖胖猫 的博客首页 大胖胖猫 的个人群组 (54 bytes) () 01/25/2018 postreply 12:48:50

最近研究长寿人的共性不是吃不是锻炼 -GA_home01- 给 GA_home01 发送悄悄话 GA_home01 的个人群组 (282 bytes) () 01/25/2018 postreply 13:07:11

胖猫真是无私奉献,自己投资地点及方式全心捧出,引领新地主,值得大赞 -BJ酒仙桥- 给 BJ酒仙桥 发送悄悄话 BJ酒仙桥 的个人群组 (0 bytes) () 01/26/2018 postreply 11:00:40

Eastvale 正在变化中,09年时我说去那里投资,被文学城上的人看笑话,现在是车水马龙,人流滚滚.... -BJ酒仙桥- 给 BJ酒仙桥 发送悄悄话 BJ酒仙桥 的个人群组 (0 bytes) () 01/26/2018 postreply 11:04:19

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