我觉得4最合理，把洗衣房跟洗手间分开各自独立，用浴缸替代淋浴。综合你的考量，还有一个最经济的“有”做法，

把原主人房变回家庭室（我估计此为原始设计格局），解决了楼梯问题，旧的洗手间也不用改做了。

livingroom分别改成两个卧房。

缺点是空间感局促，洗衣房依然在地下室。优点是只需做一个新洗手间，

预算内解决问题。