2017小总结,2018思考和计划!

来源: 2018-01-01 11:12:03 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (6983 bytes)
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看到众地主个个成绩靓丽,为你们击掌欢呼。鼓掌按犹太人的名言,real estate is a good business, but is hard money!回顾往昔,我们家投房屈指算来不过5年,也是一路摸石头过河,所幸稳扎稳打,一切还算顺利。

【2017总结】今年投房业绩同比去年猛增3倍,交易14套,卖1套,总交易额在3.8M, 翻房客20家左右,基本上是忙到脚后跟翻上后脑勺。

其中有相当部分的房子都是左手有房客,因为本城是本州relocation family首选城市,因此这方面房客今年有井喷,都是最优质房客,他们主动找上门来要租房,有的是现有房客推荐的公司高管。无奈右手没房,只能马上买现房出租。由于这个新模式,我们今年也算被动买了不少房。全部房子都在close之后简单打扫一下就马上出租了,因为房况都相当不错(10年内房龄,最好学区,中高端TH社区),最好deal,275K,租2620/月,房客直接把1年12张支票写给我们了。另外,他们还自己花钱粉刷了房子。我们也算是抓了一个年关收尾的好买卖。

一个office/student condo mix use building,去年9月636K买入,经过1年努力,投入了1万多装修,把租金上提了25%,目前接近8000/月,明年应该可以涨到9000,目标是年2019超过10000月租。2条街外的国际足球场正在建设中,估计2019年肯定完工,到时候该楼的价值,保守估计应该在1.5M左右吧。因为国际足球场每个场次容纳5-6万观众,1年有8-10次国际赛事,周边的商业设施会大更新。周边大多数商用楼都是百年老房,或者新一些的是建于60-70年代的砖房公寓。相对而言,价值可能会受房龄和未来维修养护的影响。我们这栋商用楼原来的东家买了旧楼,推翻了重建于2006年,它的次新房价值应该会有一个大飞跃。当然,这只是我个人目前的理想推断。目前我们同街一个面积相仿建于2008年的医用楼,居然开价3.9M。不知道他们是否能兑现如此疯狂的厚利。

【2018思考和转型计划】基于川普30年一遇的大税改,美国无疑将成为聚宝盆!大量海外资金回流(苹果和微软超过90%的利润,多少亿的资金将会逐渐回流),巨无霸公司将大批海外工作回调。可以想象未来至少3年,经济方面会一片红火。按全民就业(低于3%失业率算),如此黄金时代,虽不可避免带来人力物力价格上涨,开启通胀,但最为抗通胀第一利器的房子必然也是更加抢手,何况现在全美库存量不足4个月的消耗,更是加剧了僧多粥少的供需矛盾。

2018民居低价位房,我们城市30万以内的房子,特别是10年内的次新房TH将会竞争更厉害。因为新投资客,首次置业买家,downsize买家,3个群体的买家都在争夺这些有限资源。今年我们当地房价已平均涨6%。明年我的估计是这个数字会更高。

如果未来三年是转型登顶的好时机,那么现在就一定要好好筹划了。我们的计划是从民居转向学生公寓楼。目标是大力增加现金流。希望在3年内可以让负债控制在50%以下,为未来3-5年的周期到来,提早做好准备。当然,这也不可避免需要卖掉一些白玉来置换出一些现金。所谓会买是徒弟,会卖才是师傅。这个时机把握和如何卖是要考虑清楚的。

我先生在2017年4月底正式提早退休,在众人的不解和疑惑中,他坚定地离开了工作30年的Top100的大公司。当然左手损失的是丰厚的年薪,右手的的标志是我们从业余地主正式转正为专业地主。这也是我们今年投房大跃进的一个有力支持。我坚信要实现财务自由,今后的几年是关键中的关键,必须把握好方向和节奏。

当然,站高望远,我是希望尽快布局好一个未来10年,20年,30年,50年无忧的一个安稳小家。

目前的盈利模式:第一要务:投资出租+第二要务:Realtor(主要服务于自己房子买卖便利+投资客+房客买自住房)+PM(代客管房,目前仅一个VIP客户的3套房,明年可能扩大些,非重点业务+退休金

会当凌绝顶,一览众山小!

恭祝各位地主新年吉祥,财源广进,万事如意!握手元宝

 

 

 

所有跟帖: 

恭喜抓住机遇转型飞跃发展!乐观的前瞻言之有理鼓舞人心。祝新年心想事成。 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 01/01/2018 postreply 12:17:06

谢谢鼓励,新年吉祥! -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的个人群组 (0 bytes) () 01/01/2018 postreply 13:04:56

来势凶猛,指日可待实现目标 -如风如梦- 给 如风如梦 发送悄悄话 如风如梦 的个人群组 (0 bytes) () 01/01/2018 postreply 12:20:39

借老大吉言,新年快乐!给你留言了,请查收。 -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的个人群组 (0 bytes) () 01/01/2018 postreply 13:05:30

赞,职业地主群日益壮大! -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/01/2018 postreply 13:53:14

多谢老大鼓励!今年可是跟着你又学了很多独门歇后语啊,另外看你逍遥自在,严重XMJDH。哈哈! -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的个人群组 (0 bytes) () 01/01/2018 postreply 16:16:37

有魄力!赞。 -小鸡他爸- 给 小鸡他爸 发送悄悄话 小鸡他爸 的个人群组 (0 bytes) () 01/01/2018 postreply 14:35:58

谢谢鼓励!祝新年吉祥! -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的个人群组 (0 bytes) () 01/01/2018 postreply 16:18:53

仰望! -若拙- 给 若拙 发送悄悄话 若拙 的个人群组 (0 bytes) () 01/01/2018 postreply 15:20:10

谢谢抬爱! -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的个人群组 (0 bytes) () 01/01/2018 postreply 16:18:20

赞!祝心想事成:) -howlongwaiting- 给 howlongwaiting 发送悄悄话 howlongwaiting 的个人群组 (0 bytes) () 01/01/2018 postreply 15:38:38

谢谢!祝福心想事成! -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的个人群组 (0 bytes) () 01/01/2018 postreply 16:17:58

各路精英转行做专职地主,赞 -AMYMINT- 给 AMYMINT 发送悄悄话 AMYMINT 的博客首页 AMYMINT 的个人群组 (0 bytes) () 01/01/2018 postreply 15:43:55

多谢咪姐鼓励!你的贴总是启发我很多思考。祝新年万事如意! -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的个人群组 (0 bytes) () 01/01/2018 postreply 16:17:34

发展势头很猛,祝成功! -Goldwang- 给 Goldwang 发送悄悄话 Goldwang 的个人群组 (0 bytes) () 01/01/2018 postreply 20:14:11

赞! -排毒灵- 给 排毒灵 发送悄悄话 排毒灵 的个人群组 (0 bytes) () 01/01/2018 postreply 20:52:34

厉害 -猛牛- 给 猛牛 发送悄悄话 猛牛 的个人群组 (0 bytes) () 01/01/2018 postreply 21:11:41

Zan -NPshowway- 给 NPshowway 发送悄悄话 NPshowway 的个人群组 (0 bytes) () 01/02/2018 postreply 05:31:10

行动力超强!佩服! -成为会员- 给 成为会员 发送悄悄话 成为会员 的个人群组 (0 bytes) () 01/02/2018 postreply 08:03:41

厉害,是个有钱人。看来就我最穷了。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (0 bytes) () 01/02/2018 postreply 11:15:47

赞! -C-talent- 给 C-talent 发送悄悄话 C-talent 的个人群组 (0 bytes) () 01/03/2018 postreply 22:17:49

恭喜恭喜 -东西爸妈- 给 东西爸妈 发送悄悄话 东西爸妈 的博客首页 东西爸妈 的个人群组 (0 bytes) () 01/07/2018 postreply 19:11:16

其实还有更好的投资选择的,可以说是天施良机 -芳草碧连天US- 给 芳草碧连天US 发送悄悄话 芳草碧连天US 的博客首页 芳草碧连天US 的个人群组 (86 bytes) () 01/10/2018 postreply 21:06:30

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