再谈南加房地产 九,地主的层次

来源: 2017-12-09 14:17:50 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (6632 bytes)

初级投资房地产无非两个用途,自己用或给别人用,至于买地建房,买旧换新,商业地产,旅馆酒楼那是更高层次,我们中小微弱地主暂时不用考虑,我们先要考虑买一个房有个栖身之地,然后再一个个投资出租房。

1,自住。不管房价多高,都有人进场,住房是刚需,不管你是打工,炒股,开餐馆,做学问,贩私走毒,卖淫嫖娼都要有个地方住,房价高低都无关紧要,上面随便说的几项全都可以忽略,但不能忽略住房。也就是说不管你是打工炒股还是卖淫嫖娼赚到钱很大的可能是买房子自己住,哪怕是茅椽蓬牖,瓦灶绳床,蛛丝儿结满雕梁也不能睡大街上;很少听说有人会卖掉房子去打工炒股或者是去卖淫嫖娼。

经常有人比较股市和房市,赚钱都好说,幸福的家庭都是相似的,股市里赚钱赚的金满箱银满箱,日夜狂欢歌舞场。昨怜破袄寒,今嫌紫蟒长,然后去买房,买大房,买别墅,广夏豪宅,钟鸣鼎食,妻妾环绕,子孙共聚一堂,乱哄哄你方唱罢我登场,大奶小三,二爷面首,不能一起滚大炕,还得一人一房。

房市赚钱后也会放股市,特别是收租有余粮。IRA户头有税务上的好处,不放白不放。

赔钱的话戏就不好唱,不幸的家庭各有其不幸。有一点可以肯定,坛子上就有不少人,股市赔钱后卖掉股票转向房地产,断臂求生,重新打鼓另开张。不过,我总有个疑虑,经常听人说割腕自尽,断臂怎么还能活着呢?房价下跌却很少听人说会卖掉房子去炒股而睡街上。卖了孩子买猴玩,小白菜叶叶黄,可怜小娃没了娘。

马后炮谁都会,总有人说如果是买在零九年以后会如何如何。历史没有如果,没有经验的人看不到高点也看不到低点,也就是说你未必敢在低点进场。

假设十年前,2007年的南加州,买在最高点自住。你是初级阶段,量体裁衣,量力而行,而不是瘦驴拉硬屎,挣的钱只够吃白菜豆腐却非吃牛排海鲜。

四十万可以买一个中下的独立屋,或者中上的共度屋康斗,零八年后跌掉近百分之四十,十年后的今天刚回到这个价位,现在的租金是两千到两千二。十年当中的平均月租大约一千七到一千八,保守点算一年怎么也要给黄世仁交两万以上的租金,十年下来二十万多房租不见了。

当然,自住房会有每年几千块钱地税及其他开销,租房子住不需要。贷款买自住房,借三十万,头款十万,把还贷数目加上,大约和租金差不多,或略高,但还贷款的利息用来抵税会拿回几千块钱。还贷款十年,怎么也还掉几万的本金,就算房价和十年前一样,原价卖掉,实际上会拿到手里几万块钱,你的头款是十万,和现金买相比较回报率差不多,重要的是你十年没有付房租。房不卖,还剩下二十年,就算房价不涨,投资十万赚到三十万,更重要的是,房价会有起落,房租只会一路走高。从现在每月两千块钱的租金,百分之四的增长率,后面二十年你要扔掉约六,七十万的租金。但凡遇到明显的通货膨胀,货币就加速贬值,证券上的东西跟着受累,而房价和房租会加速增长。房地产是对抗通货膨胀的唯一手段,没有之一,当你明显感觉物价上涨之时,就是房价房租加速增长之日,奉献出百万租金也不是不可能。

2,出租。自住房买在高点的机会比较大,初级投资房地产的也有可能,买过几个房子后还总买在高点的应该检讨一下,是不是脑袋让门框夹过了。成功和失败都会累积出经验,一个黄花大闺女涉世未深被骗奸,情有可原,如果一而再再而三屡屡被骗上床,不是你就好这一口要不就是智商堪忧啊?股市买在高点不分你是菜鸟和资深,被套一起被套,很少有人有先见之明逃之夭夭。连续几个房全都买在高点不太合乎情理,明知山有虎,偏向虎山行?微弱地主不知深浅,偶有闪失,情有可原,中小地主经历了风风雨雨还一意孤行,难道你真的小学没毕业?加减乘除都不会?眼看着没钱赚的东西还迎头赶上?迎风拉屎顺风撒尿也不会?连续几个房子全都买在高点,只能说见鸡X不躲,傻逼!

我曾经把南加州的地主分为微、弱、小、中几个档次,现在加上大,还是再强调是南加州。北加参考减半,中部要死不活地方要加倍,以独立住宅和共度屋混合计算。大很难做到,命里注定的事,努力几十年也没用,直到你行将就木,百岁思春,想也白想。为什么这样分?衷心希望有志在房地产上探索的同仁有一个方向感,硅步千里,厚积薄发,随时看到自己所处的位置,每上一个档次就会遇到瓶颈,努一把力突破了瓶颈,下面就会顺畅,就像是大便干燥,努一把力就彻底舒服了。

微,一两个房,初级阶段。路漫漫其修远兮,吾将上下而求索;小楼一夜听春雨,深巷明朝卖杏花。

弱,三到五个房,步入佳境。衣带渐宽终不悔,为伊消得人憔悴。

小,五到十个房,进退自如。春风得意马蹄疾,随时可以炒老板鱿鱼。

中,十个以上房,财务自由。不受嗟来之食,不息恶木之荫,庭草自生心意足,雪尽马蹄轻。

大,起码要有五十个房,随心所欲。屎壳郎掉进粪坑里,足吃足喝。或像老关老梁咪姐商业及VA老地主等,会当凌绝顶,一览众山小,站得高尿的远,我们普通掏粪工高山仰止,景行行止,虽不能至,则心向往之。




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所有跟帖: 

先顶后读! -Goldwang- 给 Goldwang 发送悄悄话 Goldwang 的个人群组 (0 bytes) () 12/09/2017 postreply 14:36:42

朽哥是大地主层次了吧?哪来还是普通淘粪工? -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (242 bytes) () 12/09/2017 postreply 14:52:45

你瞎说,我要是大地主就不会光满足坐邮轮。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 12/09/2017 postreply 15:03:34

我的邻居大地主也坐邮轮,不过坐的是环球邮轮。 -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 hhtt 的个人群组 (0 bytes) () 12/09/2017 postreply 16:55:21

环球一次要三个月以上,现在管理方面还不能完全撒手,不敢出去太久。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 12/09/2017 postreply 17:33:56

环球邮轮怎么行?那不真的成了上了贼船下不来?真有钱,做自家游轮! -笑薇.- 给 笑薇. 发送悄悄话 笑薇. 的博客首页 笑薇. 的个人群组 (0 bytes) () 12/10/2017 postreply 03:15:47

我也是不求上进的 -H&CMom- 给 H&CMom 发送悄悄话 H&CMom 的博客首页 H&CMom 的个人群组 (137 bytes) () 12/09/2017 postreply 17:44:09

搞半天俺也是个微地主,微地主也是地主啊。 -猛牛- 给 猛牛 发送悄悄话 猛牛 的个人群组 (467 bytes) () 12/09/2017 postreply 16:12:17

肯定是你的思维有点乱 -H&CMom- 给 H&CMom 发送悄悄话 H&CMom 的博客首页 H&CMom 的个人群组 (20 bytes) () 12/09/2017 postreply 17:40:30

一不小心进了中等地主行列。目标就是朽爷了。 -jjj7- 给 jjj7 发送悄悄话 jjj7 的博客首页 jjj7 的个人群组 (0 bytes) () 12/09/2017 postreply 16:29:56

“大奶小三,二爷面首,不能一起滚大炕,还得一人一房。”哈哈,笑s,朽哥三句离不了房,房,房。 -haomahaoma- 给 haomahaoma 发送悄悄话 haomahaoma 的个人群组 (0 bytes) () 12/09/2017 postreply 17:03:07

老朽,小地主如何炒老板鱿鱼啊? -H&CMom- 给 H&CMom 发送悄悄话 H&CMom 的博客首页 H&CMom 的个人群组 (101 bytes) () 12/09/2017 postreply 17:39:50

一个fourplex100万 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 12/09/2017 postreply 18:31:04

炒房这个课题有先决条件的:资金及时间,缺一不可的;不过只要走上这条路,也比单纯上班日子好过多了…… -Aywl888- 给 Aywl888 发送悄悄话 Aywl888 的个人群组 (0 bytes) () 12/10/2017 postreply 03:57:48

大赞! -archet- 给 archet 发送悄悄话 archet 的个人群组 (0 bytes) () 12/09/2017 postreply 17:54:07

老鼠还是弱地主, 努力向小地主进军中 -股市老鼠- 给 股市老鼠 发送悄悄话 股市老鼠 的个人群组 (169 bytes) () 12/09/2017 postreply 18:06:01

加油 -排毒灵- 给 排毒灵 发送悄悄话 排毒灵 的个人群组 (0 bytes) () 12/09/2017 postreply 21:45:05

朽哥的屎壳郎比喻完美的描述了我们应该享受的生活。 -大文嚎- 给 大文嚎 发送悄悄话 大文嚎 的博客首页 大文嚎 的个人群组 (0 bytes) () 12/09/2017 postreply 18:54:35

还是更喜欢那篇南加生活,应该多来几篇。 -Sunflower28- 给 Sunflower28 发送悄悄话 Sunflower28 的博客首页 Sunflower28 的个人群组 (0 bytes) () 12/09/2017 postreply 20:23:34

顶朽兄! -排毒灵- 给 排毒灵 发送悄悄话 排毒灵 的个人群组 (253 bytes) () 12/09/2017 postreply 21:43:54

ding -xwang24x- 给 xwang24x 发送悄悄话 xwang24x 的个人群组 (0 bytes) () 12/10/2017 postreply 09:31:15

老朽兄, 如用净收入为标准, 怎莫分大,中,小 地主? -星条旗下- 给 星条旗下 发送悄悄话 星条旗下 的个人群组 (0 bytes) () 12/10/2017 postreply 12:27:49

大没谱,微没戏;小有五千到一万净收入不怕被炒鱿鱼;超过一万净收入 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (140 bytes) () 12/10/2017 postreply 13:23:25

多谢朽哥 -星条旗下- 给 星条旗下 发送悄悄话 星条旗下 的个人群组 (0 bytes) () 12/10/2017 postreply 16:19:02

朽兄说的是一般南加州地主的状况,要我们这些刚入门的同学,认清形势,更要心领神会,明确目标。要叫真的分出大中小地主, -飘落的草- 给 飘落的草 发送悄悄话 飘落的草 的个人群组 (285 bytes) () 12/10/2017 postreply 22:09:16

还贷款的本金,也算经收入的一部分吗? -申城飞花- 给 申城飞花 发送悄悄话 申城飞花 的个人群组 (0 bytes) () 12/11/2017 postreply 11:23:13

不算收入,没有赚的钱,但算做开销。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 12/11/2017 postreply 13:38:13

顶! -成为会员- 给 成为会员 发送悄悄话 成为会员 的个人群组 (0 bytes) () 12/10/2017 postreply 12:48:44

朽哥,每年4%的租金上涨在OC可不容易呀 -福地- 给 福地 发送悄悄话 福地 的个人群组 (0 bytes) () 12/10/2017 postreply 21:12:35

一,两年不说明问题,二十年,九七年一房$625今天$1600,三房独立住宅$950,今天$2500 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 12/10/2017 postreply 22:20:01

老朽,向你汇报:11年买的投资房,当时租$850,今年$1025,应该符合你的定律,哈哈 -从小到大- 给 从小到大 发送悄悄话 从小到大 的博客首页 从小到大 的个人群组 (0 bytes) () 12/11/2017 postreply 18:00:28

楼主写得蛮复杂。数学不好,就直接告诉大家:“大,50个房”,等于净身家是多少万美元吧?这样简单些!! -成功的海龟- 给 成功的海龟 发送悄悄话 成功的海龟 的个人群组 (0 bytes) () 12/10/2017 postreply 21:52:48

楼主写得蛮复杂。数学不好,就直接告诉大家:“大,50个房”,等于净身家是多少万美元吧?这样简单些!! -成功的海龟- 给 成功的海龟 发送悄悄话 成功的海龟 的个人群组 (20 bytes) () 12/10/2017 postreply 21:53:11

菜鸟地主也是微弱地主前来报到,正在拜读朽兄的大作——诙谐幽默,信息量丰富 -飘落的草- 给 飘落的草 发送悄悄话 飘落的草 的个人群组 (0 bytes) () 12/10/2017 postreply 22:21:25

手持20万现金刚毕业的租房者应该如何选择房子呢? -RachelQing- 给 RachelQing 发送悄悄话 RachelQing 的个人群组 (294 bytes) () 12/16/2017 postreply 22:18:38

那你就先解决自住房 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 12/17/2017 postreply 20:47:27

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