再谈南加房地产 八,人口增长是关键

来源: 2017-11-27 07:59:22 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (10374 bytes)

房地产和股市对比,具体到某个人手里,房地产是实物,有其使用价值。从根本上来说,房子只是人们衣食住行等各方面的一项,是生活必须品,你可以不炒股票,但不能没房住。衣食住行,从来没听说过衣食股行。有别于其他生活必须品,衣食行都可以通过先进的科技手段降低成本,扩大再生产,提高数量和质量,而房地产不行,最多降低建筑成本。随着人们物质欲望的提高,房子越盖越好,建筑成本只能越来越高。大都会地区人口在继续膨胀,土地不可再生。房地产涨跌是供求关系,是人口支撑,加州人口的增长是造成房价高居不下的根本原因。可以参考california population growth,当求大于供的情况出现时,用屁股想问题,也知道房是跌还是涨。

1850年从墨西哥脱离时不到十万人口,今天官方数字是三千九百多万 (我的会计师说是四千五百万,包括留学生,常住无证人口)我们当中的绝大多数人都可以看到不久的将来达到五千万。虽然相对人口增加在全国排不进前十,但加州的人口基数庞大,已经占了全国总人口的近百分之十三,每年的绝对人数增加太厉害。而且增加的多为幼少青壮年,这就使得加州朝气蓬勃,充满活力。你可以拿出数据说多少人迁出加州,我也可以拿数据告诉你有多少人迁入加州。重要的是看一看是什么人迁出,什么人迁入。事实是迁出的多为中老年人,而增加的是幼少青壮年。衣食住行相辅相成,也关系到经济成长,一个地方如果是中老年人成堆是没有希望的。千里烟波,暮霭沉沉。

美国的超级城市,世界级的只有一个,纽约。和伦敦,巴黎,京,沪一样,没什么可争辩的,长远看基本上不用担心房价会大跌,只不过会短期内,或特定情况下停滞,下跌一下,马上会弹回来,关键还是人口因素,是刚需。近几年北加湾区异军突起,把别的地方甩在后面,旧金山不是世界级超级城市,房价却和纽约欲与天公试比高,一个小小的弹丸之地却卖油郎独占花魁,还是地以稀为贵。

目前来看,南加房地产很有潜力,处于良性上升阶段。伴随经济成长,人口增加,房价缓慢上升是良性。九十年代初期橙县尔湾市irvine有过一年房价涨了百分之三十三,已经有了房子的人自然是乐不可支,其实这并不是好事情,爬的高跌的狠是有道理的。在地广人不稀环绕的城市,房价不会一飞冲天,风险也就没那么大。我个人喜欢房地产稳步发展的地方,容易判断和控制。北加湾区这样的地方实在看不懂,看着脑仁疼。南加几个县里,洛县los angeles、橙县orange、圣迭戈县san deigo、人口增长不如河边riverside、圣伯san bernardino两个内陆县,房地产开发商不知道么?但没多大脾气,因为沿海地区土地是有限的。内陆两县的土地仍然可供开发商恣意妄为,沾沿海几县的光,会有增长,但不会离谱。las vegas往周边延伸的土地一望无际,仿佛取之不尽用之不竭,加上单一赌场经济和恶劣气候地理位置,房地产上赚钱不是件容易的事,特别是从长远看,人口不知道从哪里来,而土地,房子的供应则是源源不断。

加州房地产还有一个重要的看点是地税,百分之一的地税已经很低,还有一条对屋主有利的霸王条款,每年地税增长不得超过上一年地税的百分之二。今年你买的一百万的房,地税是一万,(少量苛捐杂税不计,新开发区的mello roos 也不探讨,市场太小) 明年最多是一万零两百。

2012年三十万可以买一个两千尺不错的独立住宅,今天最少值六十万,你要交六千的地税,而五年前买的人以三千地税为基础,仅仅交三千三百多点。和其他州地税百分之二或更高的州比较,你五年前三十万买的房,今天值六十万,你要交一万多的地税,加州只有三千多。更可怕的是十年,二十年之后当房价变成两百万,你可能要交几万的地税,这里只需要几千。

二十年前我拍卖来的一个房子现在市价三十五万,今年地税账单八百整,包括了少量的苛捐杂税,你能算的出买时的价钱吧?九十年代初,我刚到美国后不久去过斯坦福大学一个教授家里,住palo alto,独立住宅,六十年代初买的,记不得是多少钱,但清楚记得贷款每月$160,根据这个数能算出房价几万而已,今天的市值起码一百万。如果他没卖,他所交的地税和今天花一百万买房的人交的地税是天壤之别,以五十年计算,一个交一万多,一个交不到一千。

有的人一方面大骂左棍加州房子天价,另一方面骂墨裔占领加州,这就矛盾了,白黑黄墨几大族裔里,墨裔是最买不起房子的一群,我也没看见占三分之一的墨裔有多少人睡大街上,照这么看加州房子还不是天价。有人说加州的非洲墨墨非法移民超过50%,这就是说加州超过一半的人口,两千万是非法移民,这太荒唐了,有出处吗,如果你是信口开河,最好先看看california population sensus。

加州的国民经济按国家排列,在英国之后,法国前面,处于世界第六位。高科技,娱乐,人文教育等方面的优势有目共睹,农业往往被人忽略,加州的水果可以支撑全国一半的用量。赞一个湾区码工,二三十万年薪虽然不是探囊取物,但也稀松平常,湾区是能最快速造就富豪的地方,普通码工加买房只需几年时间就可以从穷光蛋变成百万富翁。加州有近一百二十万人口的华裔占了总华裔人口的三分之一,难道是因为加州能拿到政府救济容易才往哪里跑吗?看看湾区有多少华裔码工?显然不是!

迟日江山丽,春风花草香,鲜花盛开,清风自来。温和的气候,优越的地理位置,强劲的工作需求,将促使加州人口继续增长。青山不老,绿水长存。有人哭着喊着加州待不下去了,要想走没人拦着,号召大家都逃离加州,就显得螳臂当车,苍白无力,蚍蜉撼树谈何易!

良禽择木而栖,我有个白人房客,从海军陆战队退伍后,在加州的哥们家暂时住下玩几个星期。看到各种类型的工作机会到处都是,随便干什么就饿不死,然后就再不想回家乡威斯康辛。用他的话说,冬天积雪几尺厚,冷的想撞墙。开始几年圣诞新年还回老家看望父母,因为是分租别人一间房住,诸多限制,没什么留恋的。搬到我这是个studio,五百二十尺,15年新,full size bath and kitchen,murphy bed,wood floor,a/c, frig ,w/d .....麻雀虽小五脏俱全,一个大老爷们守着个小猫一住已经几年,乐不思故土,圣诞新年假期也不回去了。这几年是他父母到南加来和他一起过年,父母不是穷人,但不去住旅馆,非挤在一起打地铺,好不容易几天时间要待在一起,问过我可不可以,也邀我见过面。我说你尽管当自己家,随便。至于他有没有女朋友之类私事,我没有窥视欲,不管,跟我说都不听。这个复员大兵有点磨磨唧唧,每年都要啰嗦一次,涨租可以,千万不要卖房。搞得我涨租也没了兴趣,只要能补足开销,意思一下算了,这样的房客从来不惹是生非。

另外一个出租房的隔壁是一单身妇人,一直说退休后卖掉自己的这个房子赚一小笔钱,大约几十万,回出生地犹他州的st george过晚年生活。我曾经开车去盐湖城时路过住了一晚,夏天热的要死的鬼地方。几年过去了,没有动静,就像我上篇说的,南加州是一个你一住下就不愿意离开的地方。回到穷乡僻壤干什么?还不如死在阳光灿烂的地方。

人的日常生活其实就是衣食住行几个简单事情,饱暖思淫欲,饥寒起盗心。物质生活有保障后就要有点精神生活,从古至今就那么几项,高雅的:琴棋书画;庸俗的:声色犬马。你可以躲在穷乡僻壤自娱自乐,琴棋书画;但没人附庸风雅,声色犬马,你如果又想琴棋书画又想声色犬马就不得不告别穷乡僻壤而面对大都会的房子天价,住住无非是买房子住或租房子住。

房地产的涨跌有周期,经历过两次崩盘,第一次写过了,现在还欠一篇零八年后的第二次崩盘,多数人都经历过的,以后补上。

简单说一下零八后的房地产崩盘,主要原因是银行贪婪,次贷危机造成,连阿猫阿狗都能借钱买房,而且买者不自量力,瘦驴拉硬屎,只有吃白菜豆腐的能力却非要尝尝牛排海鲜,买的房子超出自己还贷能力,当危机降临必然遭受灭顶之灾。而作为房地产投资,有现金流支撑,遭受的打击并不大,租房市场没有太大影响,毕竟人还是要有地方住,失去自住房就不得不租房子。所以,把房地产作为投资,而不是像炒股那样炒房,在房地产危机面前就可以我自岿然不动,挺过去就柳暗花明,南加州的人口增长必将促成房租房价一浪高过一浪。

2017年11月26日,晴,无风,最高气温华氏78度,最低62度,白天一件体恤衫,从感恩节以来连续几天是这样的天气。




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所有跟帖: 

关于河边县 -大胖胖猫- 给 大胖胖猫 发送悄悄话 大胖胖猫 的博客首页 大胖胖猫 的个人群组 (239 bytes) () 11/27/2017 postreply 08:26:12

朽哥住在南加最好的地方,我住在南加内陆,鸟不拉屎的地方。这里房子可能不保值,但这几年增值和现金流好像比你那里好啊。 -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 QinHwang 的个人群组 (0 bytes) () 11/27/2017 postreply 08:53:53

教授说的极是,但周边效应,内陆地区也会随沿海跟着受益。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/27/2017 postreply 09:07:14

房市周期的波浪,从沿海好区慢慢扩散到内陆蓝领区,等坏区长完了,是不是就该进入下降周期了? -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (0 bytes) () 11/27/2017 postreply 09:12:28

贷款容易,新房打折卖,旧房卖不动 ,房租好过还贷最少三分之一,有这些情况综合出现,房价悬了。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/27/2017 postreply 09:41:21

印钱是关键,其他都是扯淡。 -万得福- 给 万得福 发送悄悄话 万得福 的博客首页 万得福 的个人群组 (0 bytes) () 11/27/2017 postreply 09:14:44

朽哥在经历过的以前周期里有没有发生过inventory干涸的情况? -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (89 bytes) () 11/27/2017 postreply 09:15:30

前两次崩盘前还真没有像现在这么紧俏,现在的建筑公司没有以前盖房那么猛。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/27/2017 postreply 09:31:20

Palo Alto 早就没有一米的房子了。能盖独立屋的地方就是一空地也要两米向上 -家教- 给 家教 发送悄悄话 家教 的个人群组 (0 bytes) () 11/27/2017 postreply 11:15:32

说的好,可见房地产是地域性问题,年代久远,不了解市场行情。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/27/2017 postreply 13:07:48

说的好,刚从迪斯尼回来,南加是一个来了就不想走的地方:( -if_sky_cry- 给 if_sky_cry 发送悄悄话 if_sky_cry 的个人群组 (0 bytes) () 11/27/2017 postreply 11:47:40

可惜阿拉丁不演了,换成fronzen了, -大文嚎- 给 大文嚎 发送悄悄话 大文嚎 的博客首页 大文嚎 的个人群组 (0 bytes) () 11/27/2017 postreply 12:11:16

是滴是滴,太遗憾了。 :( -if_sky_cry- 给 if_sky_cry 发送悄悄话 if_sky_cry 的个人群组 (0 bytes) () 11/27/2017 postreply 16:13:07

在内陆的河滨也能感觉到人越来越多,房价房租齐涨。 -成为会员- 给 成为会员 发送悄悄话 成为会员 的个人群组 (0 bytes) () 11/27/2017 postreply 12:41:29

怎么没有股行 -Sunflower28- 给 Sunflower28 发送悄悄话 Sunflower28 的博客首页 Sunflower28 的个人群组 (53 bytes) () 11/27/2017 postreply 14:59:50

好像寒冷自然气候恶劣的州都在向温暖的州流失人口 -tgmomtobe- 给 tgmomtobe 发送悄悄话 tgmomtobe 的个人群组 (0 bytes) () 11/27/2017 postreply 16:59:23

像不像过去2000年中国北方的游牧民族永无休止的南下:) -大文嚎- 给 大文嚎 发送悄悄话 大文嚎 的博客首页 大文嚎 的个人群组 (0 bytes) () 11/27/2017 postreply 17:02:19

现在也是。东北西北人口净流出,长三角珠三角人口净流入 -tgmomtobe- 给 tgmomtobe 发送悄悄话 tgmomtobe 的个人群组 (0 bytes) () 11/27/2017 postreply 17:07:54

朽爷,先定后看 -BJ酒仙桥- 给 BJ酒仙桥 发送悄悄话 BJ酒仙桥 的个人群组 (0 bytes) () 11/27/2017 postreply 17:22:04

朽哥,我是你隔壁邻居,也要学你爱南加 -kt0118- 给 kt0118 发送悄悄话 kt0118 的个人群组 (232 bytes) () 11/27/2017 postreply 20:39:22

握手,幸会。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/27/2017 postreply 21:32:49

非洲裔,拉美裔,和非法移民人口超过50%,没错 啊。自己查查吧。 -worley- 给 worley 发送悄悄话 worley 的个人群组 (0 bytes) () 11/27/2017 postreply 23:45:50

你的原话---“加州非洲墨墨非法移民人口超过50%”我的阅读有问题?你不必修改啊? -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/28/2017 postreply 00:18:13

你的理解有问题。 -worley- 给 worley 发送悄悄话 worley 的个人群组 (0 bytes) () 11/29/2017 postreply 00:55:04

贫富差距越大的城市房价越高,这是规律。温哥华也是贫富差距大,房价涨上天。 -worley- 给 worley 发送悄悄话 worley 的个人群组 (0 bytes) () 11/27/2017 postreply 23:47:21

南加州的房屋如果跟北加州湾区比,南加州根本不值得投资。收入水平完全是两个不同档次。南加州太穷。 -worley- 给 worley 发送悄悄话 worley 的个人群组 (0 bytes) () 11/27/2017 postreply 23:50:03

我在北加生活过几年,这个系列的题目以及多次强调只谈南加,我什么时候贬低过北加了?好像动了你的奶酪一样。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/28/2017 postreply 00:50:19

要在南加買房。找我。:) -Fadedhope- 给 Fadedhope 发送悄悄话 Fadedhope 的个人群组 (0 bytes) () 11/28/2017 postreply 00:48:22

一如既往的好文章呀。希望朽哥不要私自删除文章呀, -logyliang2002- 给 logyliang2002 发送悄悄话 logyliang2002 的个人群组 (342 bytes) () 11/28/2017 postreply 06:23:09

刚过完节,又见朽哥好文。谢朽哥!!! -一只特立独行的猪- 给 一只特立独行的猪 发送悄悄话 一只特立独行的猪 的个人群组 (0 bytes) () 11/28/2017 postreply 07:22:54

非洲裔,拉美裔,和非法移民人口超过50%. 你算算这50年拉美裔人口长了多少? -lanlandehu- 给 lanlandehu 发送悄悄话 lanlandehu 的个人群组 (0 bytes) () 11/28/2017 postreply 10:04:59

房产税太诱人了,进军加州:) -floweryrose- 给 floweryrose 发送悄悄话 floweryrose 的个人群组 (0 bytes) () 11/28/2017 postreply 14:53:02

同意作者。我在南加州住了快30年了,好得很。气候好,物价合理。人口不断增长,房子只会越来越贵 -快乐退休- 给 快乐退休 发送悄悄话 快乐退休 的个人群组 (14 bytes) () 11/29/2017 postreply 11:19:51

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