再谈公司和保险

来源: 2017-11-21 11:06:06 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (7104 bytes)

先要搞清逻辑,开公司之目的是经营生意,而不是专门用来避税,而做生意之目的是赚钱,赚钱就要交税,交多少合理不是自己说了算,但有游戏规则,可以在游戏规则里行事。

还是逻辑问题,生意要想做大,开公司之路是必然。但是,生意没做大也不是不能开公司。大生意也是从小生意开始,有的亿万富豪从车库走向自己的帝国。经营房地产可以有不同的公司,其中一种是管理公司,我自己经营过,就是大家经常说起的PM,property managment,从业主那里收取一定比例的管理费来经营这个公司,给自己发工资,有w2才能挣社安点数。然后买医疗保险,名正言顺的走掉一些开销。

什么叫名正言顺?举例来说,我的前老板,两三千万的物业,开的是有限公司corporation,倒退二十多年很多钱了。每月给父母子女开工资,怎么了?买奔驰宝马车,怎么了?带员工高尔夫度假村,怎么了?半年的净收入只有十万块钱,怎么了?连会计师看着账目都说ugly!可又怎么了?一切都是在游戏规则里,查税就查好了,最后也就是entertainment一项开销大,IRS不认同,补交税而已。再说川老爷,要玩就玩大的,玩不下去咋办?破产呗,赚钱是自己的,赔钱让银行,债权人背着,不服不行,游戏规则。我们这些小人物要能把这些真经学到手,也就不用来坛子上瞎耽误功夫。

什么叫名不正言不顺?举例来说,占小便宜之心人皆有之,尤其我们这些打工仔,外出办点事,加油收据拿给会计报销,老板知道,睁一眼闭一眼。有一天老板娘发火了:“不是不让你们加油,谁都来报销,我儿子也找我报销,让我骂了回去,你们看看,每天最少一张收据报销,查税的来了怎么解释,搞长途贩运吗?”

到了我自己开公司,小公司夫妻店,general partnership管理自己的房地产,基本上是萧随曹规,按部就班,做事情都要本着合情合理。比如说管理费用,也就是从房租里抽调到公司里的费用。百分之十很正常,百分之十五也没问题,百分之二十有点偏高,百分之二十五就有点牵强,但即使是百分之三十也未必不可,要看公司是怎么运作的。

用实例来演示一下;黑熊是个码工,大把银子赚着,有几个闲钱弄了有几个房,可自己没时间管理,听人介绍老朽管理公司牛逼哄哄的,于是让老朽管理,就是贵点,每月要交房租的百分之十五管理费。老朽的公司先要给员工,也就是自肥发工资,然后公司要运作,要买汽车,汽油,电话,手机,保险,办公用品,请客应酬,时不时的去拉斯维加斯考察赌场情况。开销越来越大,管理费涨到了百分之二十,眼看着往百分之二十五去,这家公司挺操蛋的。

黑熊急了,不就这点破事么?我也弄个公司,自己来。只有几个房,规模不大,但南加这里几个房每月一万块钱毛收入不是难事,从房租里拿出百分之十五到二十给公司运作,比如两千块,就像是交管理费。因为有份工作,有W2,不需要给自己发工资挣点数,工作单位也有医疗保险,所以这两千块钱能做不少的事情,租个车,保险,汽油,电话费,手机,应酬等足够用了,你要非把坐邮轮,到大溪地度假的费用也从公司走账就不合情理。

什么叫合情合理?按我的小公司规模,非弄一辆法拉利就不合理,会计师说我最好买辆两万以下的车子,而租车子的弹性比较大。那我就租车子,每月几百块钱而已,全从开销走掉。再说,两万块钱再添加点用做头款买个房子,弄好了赚几百块,车子白开,还抵税。

做房地产的命运是掌握在自己手里,房租收入有毛收入gross income,和净收入net income。当你需要大数字时,就说毛收入,如果某个房每月两千多的房租,一年是三万,从里面提出百分之十五,约四千五的费用给公司运作,也可能有三个月的空置率,不管了,需要那个四千五。当你需要那个小的数字时,就说净收入,每月减去管理费,房贷,地税,维修,开销,折旧,空置等等,一年下来还剩多少?您给说个数?两千如何?两千块钱能交多少税?当你给狐群狗党吹牛逼的时候,老子一年房租收四万五,豪情万丈。当你和亲朋好友哭穷的时候,小弟一年还挣不到两千块钱啊?一副穷酸相。

再说说保险,以前写过的,前面跟帖里谈到的也不再重复。保险是为了万一有事情发生能用的到,但并不是说保险就一定有用。就像是女人有老公,有了老公不一定就保险,但有一个老公在身边毕竟保险一点。

一个出租房,最重要的部分第一是保大险,责任险liability,用来防止诉讼。第二是保小险property ,比如损坏。保险费用的多少就是在这两项里面调整,其中财产险用到的时候多,羊毛出在狗地主身上,保险公司不会做赔本的买卖,想要赔的多就要多交保费。而责任险用到的几率小,但保二十万和一百万的保费也是有区别的。很多人在买了几十万的责任险后,还担心不够,两个办法;第一,增加每个房子的保额;第二,买伞险,伞险非常适合有多个出租房子。现在大致计算一下,假设你有五个房,每个房保二十万,保费一百,想把保险增加到每个一百万,保费涨到两百,一年的保费就是一千。如果加买个伞险是三百,但每个房子有一百二十万的保险。当然,两个房子一起出事,都赔了一百万,有伞险就不够,但两个一百万的事情在你身上发生,你可能已经在大街上被一枪打死了。

贴一张责任险的保单,伞险刚刚贴过,注意手写部分,老婆这方面斤斤计较,没必要保的几块钱也不多交,财产险从$11900降到$11000,省几块钱,理赔过几次漏水,保险公司最多赔七千。当然,这个房不值钱,保这些够了,你自己的房要根据需要来决定。




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所有跟帖: 

+2 -NPshowway- 给 NPshowway 发送悄悄话 NPshowway 的个人群组 (0 bytes) () 11/21/2017 postreply 11:16:58

请问,为什么没有火险? -若拙- 给 若拙 发送悄悄话 若拙 的个人群组 (194 bytes) () 11/21/2017 postreply 11:27:06

写的不严谨,这是个condo,火险,地基下沉等几十万大赔有HOA,自己房里一般是漏水小赔。所以 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (104 bytes) () 11/21/2017 postreply 11:42:18

176好便宜 -tgmomtobe- 给 tgmomtobe 发送悄悄话 tgmomtobe 的个人群组 (89 bytes) () 11/21/2017 postreply 14:00:21

和多少价位关系不大,你要看你的账单,保了哪些没必要的东西。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/21/2017 postreply 16:17:24

有一个数字错误,一年三万租,不是四万五,不让改,说是有不当语言,凑合着吧。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/21/2017 postreply 16:32:15

问个问题,不拿工资,如何贷款,可以用一年的毛收入来贷吗? -luxh009- 给 luxh009 发送悄悄话 luxh009 的个人群组 (0 bytes) () 11/21/2017 postreply 12:05:15

贷款公司会让你提供必要的材料,其中之一是rental agreement,贷款公司会评估。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/21/2017 postreply 12:38:07

赞朽哥,孜孜不倦,苦口婆心,手把手的帮衬。 -DelightFish- 给 DelightFish 发送悄悄话 DelightFish 的个人群组 (0 bytes) () 11/21/2017 postreply 12:36:03

都是真经啊! 必须赞! -四月天使妈妈- 给 四月天使妈妈 发送悄悄话 四月天使妈妈 的博客首页 四月天使妈妈 的个人群组 (0 bytes) () 11/21/2017 postreply 13:09:15

-calvinwch- 给 calvinwch 发送悄悄话 calvinwch 的博客首页 calvinwch 的个人群组 (0 bytes) () 11/21/2017 postreply 13:39:32

赞好文 -travelworld- 给 travelworld 发送悄悄话 travelworld 的个人群组 (0 bytes) () 11/21/2017 postreply 14:41:13

哪家保险公司?谢谢 -zhongmei- 给 zhongmei 发送悄悄话 zhongmei 的个人群组 (0 bytes) () 11/21/2017 postreply 15:19:40

朽哥的帖子都是干货。不顶不行 -又糊涂- 给 又糊涂 发送悄悄话 又糊涂 的个人群组 (0 bytes) () 11/21/2017 postreply 15:32:35

赞兄厉害,公司好处讲的明明白白 -土棉农- 给 土棉农 发送悄悄话 土棉农 的博客首页 土棉农 的个人群组 (0 bytes) () 11/21/2017 postreply 15:35:31

大谢朽哥!! -下午茶- 给 下午茶 发送悄悄话 下午茶 的个人群组 (0 bytes) () 11/21/2017 postreply 15:48:36

多谢朽哥分享! -DoubleDelight- 给 DoubleDelight 发送悄悄话 DoubleDelight 的个人群组 (0 bytes) () 11/21/2017 postreply 16:42:30

学习了 -math-fan- 给 math-fan 发送悄悄话 math-fan 的个人群组 (399 bytes) () 11/21/2017 postreply 16:45:53

朽哥的文章,诚意满满,化繁为简,举重若轻,四两拨千斤,真有两把刷子:一边刷墙一边刷屏,哈哈。大赞!!! -黑熊的世界- 给 黑熊的世界 发送悄悄话 黑熊的世界 的博客首页 黑熊的世界 的个人群组 (0 bytes) () 11/21/2017 postreply 16:49:16

好贴!!! -H&CMom- 给 H&CMom 发送悄悄话 H&CMom 的博客首页 H&CMom 的个人群组 (44 bytes) () 11/21/2017 postreply 17:44:23

我的理解伞险额是总数而不是liability +umbrella. 比如说你买了100万的伞险20万的liability, 伞险 -凑闹- 给 凑闹 发送悄悄话 凑闹 的个人群组 (0 bytes) () 11/21/2017 postreply 18:23:27

可以这样理解 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/21/2017 postreply 18:29:31

什么时候claim没讲。deductible推荐多少?我不要听大道理我要具体的。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (38 bytes) () 11/21/2017 postreply 18:30:38

不是回复你一千了吗?claim的事我要核对数字,有过五次,过几天分析实例。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/21/2017 postreply 18:38:24

好期待!我看bigger pockets上全是买$5000deductible, 几乎不claim -若拙- 给 若拙 发送悄悄话 若拙 的个人群组 (0 bytes) () 11/21/2017 postreply 19:41:57

我现在都是5000。没分析过凭感觉。老朽的实例更有说服力。期待 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (0 bytes) () 11/21/2017 postreply 21:22:52

顶,好贴!!! -Goldwang- 给 Goldwang 发送悄悄话 Goldwang 的个人群组 (0 bytes) () 11/21/2017 postreply 18:37:53

先赞再请教,码工黑熊的例子,问过会计,好像黑熊开个管理公司不是那么容易,是不是有一定要求,比如黑熊需不需要有执照,每周投入时间的 -mimibird- 给 mimibird 发送悄悄话 mimibird 的个人群组 (0 bytes) () 11/21/2017 postreply 19:44:03

开公司有那么难吗?又不是卖烟酒,要什么执照,开一个自己的公司没什么要求。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/21/2017 postreply 20:23:09

黑熊愚笨,再请教朽哥,是不是可以让把租金直接存入General Partnership的公司账户,而不是个人账户, -黑熊的世界- 给 黑熊的世界 发送悄悄话 黑熊的世界 的博客首页 黑熊的世界 的个人群组 (273 bytes) () 11/22/2017 postreply 00:42:57

你进来看 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (870 bytes) () 11/22/2017 postreply 01:48:17

这样做是有会计师说,用公司去报房产,从个人的税表上看不到房产的信息,也不明白贷款是个人的可以用公司报吗?朽哥的提醒,黑熊铭记 -黑熊的世界- 给 黑熊的世界 发送悄悄话 黑熊的世界 的博客首页 黑熊的世界 的个人群组 (0 bytes) () 11/22/2017 postreply 11:52:26

毛收入是用来吹牛申请贷款的,净收入是报税的,对吧。 -ycon- 给 ycon 发送悄悄话 ycon 的博客首页 ycon 的个人群组 (0 bytes) () 11/22/2017 postreply 18:23:15

总结的精炼! -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/22/2017 postreply 19:44:13

哈哈。果然是这样的。。。 -logyliang2002- 给 logyliang2002 发送悄悄话 logyliang2002 的个人群组 (0 bytes) () 11/23/2017 postreply 07:09:45

朽兄有水平! -小鸡他爸- 给 小鸡他爸 发送悄悄话 小鸡他爸 的个人群组 (0 bytes) () 11/22/2017 postreply 21:57:49

好文 赞一个 -guo888- 给 guo888 发送悄悄话 guo888 的个人群组 (0 bytes) () 12/06/2017 postreply 14:00:46

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