再谈公司和保险

来源: 于 2017-11-21 11:06:06 [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次

先要搞清逻辑，开公司之目的是经营生意，而不是专门用来避税，而做生意之目的是赚钱，赚钱就要交税，交多少合理不是自己说了算，但有游戏规则，可以在游戏规则里行事。

还是逻辑问题，生意要想做大，开公司之路是必然。但是，生意没做大也不是不能开公司。大生意也是从小生意开始，有的亿万富豪从车库走向自己的帝国。经营房地产可以有不同的公司，其中一种是管理公司，我自己经营过，就是大家经常说起的PM,property managment，从业主那里收取一定比例的管理费来经营这个公司，给自己发工资，有w2才能挣社安点数。然后买医疗保险，名正言顺的走掉一些开销。

什么叫名正言顺?举例来说，我的前老板，两三千万的物业，开的是有限公司corporation，倒退二十多年很多钱了。每月给父母子女开工资，怎么了？买奔驰宝马车，怎么了？带员工高尔夫度假村，怎么了？半年的净收入只有十万块钱，怎么了？连会计师看着账目都说ugly！可又怎么了？一切都是在游戏规则里，查税就查好了，最后也就是entertainment一项开销大，IRS不认同，补交税而已。再说川老爷，要玩就玩大的，玩不下去咋办？破产呗，赚钱是自己的，赔钱让银行，债权人背着，不服不行，游戏规则。我们这些小人物要能把这些真经学到手，也就不用来坛子上瞎耽误功夫。

什么叫名不正言不顺?举例来说，占小便宜之心人皆有之，尤其我们这些打工仔，外出办点事，加油收据拿给会计报销，老板知道，睁一眼闭一眼。有一天老板娘发火了：“不是不让你们加油，谁都来报销，我儿子也找我报销，让我骂了回去，你们看看，每天最少一张收据报销，查税的来了怎么解释，搞长途贩运吗？”

到了我自己开公司，小公司夫妻店，general partnership管理自己的房地产，基本上是萧随曹规，按部就班，做事情都要本着合情合理。比如说管理费用，也就是从房租里抽调到公司里的费用。百分之十很正常，百分之十五也没问题，百分之二十有点偏高，百分之二十五就有点牵强，但即使是百分之三十也未必不可，要看公司是怎么运作的。

用实例来演示一下；黑熊是个码工，大把银子赚着，有几个闲钱弄了有几个房，可自己没时间管理，听人介绍老朽管理公司牛逼哄哄的，于是让老朽管理，就是贵点，每月要交房租的百分之十五管理费。老朽的公司先要给员工，也就是自肥发工资，然后公司要运作，要买汽车，汽油，电话，手机，保险，办公用品，请客应酬，时不时的去拉斯维加斯考察赌场情况。开销越来越大，管理费涨到了百分之二十，眼看着往百分之二十五去，这家公司挺操蛋的。

黑熊急了，不就这点破事么？我也弄个公司，自己来。只有几个房，规模不大，但南加这里几个房每月一万块钱毛收入不是难事，从房租里拿出百分之十五到二十给公司运作，比如两千块，就像是交管理费。因为有份工作，有W2，不需要给自己发工资挣点数，工作单位也有医疗保险，所以这两千块钱能做不少的事情，租个车，保险，汽油，电话费，手机，应酬等足够用了，你要非把坐邮轮，到大溪地度假的费用也从公司走账就不合情理。

什么叫合情合理?按我的小公司规模，非弄一辆法拉利就不合理，会计师说我最好买辆两万以下的车子，而租车子的弹性比较大。那我就租车子，每月几百块钱而已，全从开销走掉。再说，两万块钱再添加点用做头款买个房子，弄好了赚几百块，车子白开，还抵税。

做房地产的命运是掌握在自己手里，房租收入有毛收入gross income，和净收入net income。当你需要大数字时，就说毛收入，如果某个房每月两千多的房租，一年是三万，从里面提出百分之十五，约四千五的费用给公司运作，也可能有三个月的空置率，不管了，需要那个四千五。当你需要那个小的数字时，就说净收入，每月减去管理费，房贷，地税，维修，开销，折旧，空置等等，一年下来还剩多少？您给说个数?两千如何？两千块钱能交多少税？当你给狐群狗党吹牛逼的时候，老子一年房租收四万五，豪情万丈。当你和亲朋好友哭穷的时候，小弟一年还挣不到两千块钱啊？一副穷酸相。

再说说保险，以前写过的，前面跟帖里谈到的也不再重复。保险是为了万一有事情发生能用的到，但并不是说保险就一定有用。就像是女人有老公，有了老公不一定就保险，但有一个老公在身边毕竟保险一点。

一个出租房，最重要的部分第一是保大险，责任险liability，用来防止诉讼。第二是保小险property ，比如损坏。保险费用的多少就是在这两项里面调整，其中财产险用到的时候多，羊毛出在狗地主身上，保险公司不会做赔本的买卖，想要赔的多就要多交保费。而责任险用到的几率小，但保二十万和一百万的保费也是有区别的。很多人在买了几十万的责任险后，还担心不够，两个办法；第一，增加每个房子的保额；第二，买伞险，伞险非常适合有多个出租房子。现在大致计算一下，假设你有五个房，每个房保二十万，保费一百，想把保险增加到每个一百万，保费涨到两百，一年的保费就是一千。如果加买个伞险是三百，但每个房子有一百二十万的保险。当然，两个房子一起出事，都赔了一百万，有伞险就不够，但两个一百万的事情在你身上发生，你可能已经在大街上被一枪打死了。

贴一张责任险的保单，伞险刚刚贴过，注意手写部分，老婆这方面斤斤计较，没必要保的几块钱也不多交，财产险从$11900降到$11000，省几块钱，理赔过几次漏水，保险公司最多赔七千。当然，这个房不值钱，保这些够了，你自己的房要根据需要来决定。




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