再谈南加房地产 七,现在怎么办

来源: 2017-11-11 08:56:08 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (8412 bytes)

跳过去一篇,很多人关心的是现在怎么办?成功有一个副作用,就是总以为过去的事情也适合现在和将来,南加房价已经很高,过去的做法现在完全没有用,我没什么好办法。你要有大本事就去炒股,小本事做个码工,没本事的只剩下中西部地主还可以做白日梦。

房地产是地域性问题,别的地方没资格谈,只说南加州。加州最低工资是$10.50,明年是$11,像如麦当劳,福利也可以,有时加点班,两个人税前能拿到近四千。市场上最低一房租金从$1200起,住的问题可以解决。我们个人地主别追那些报告数据,那是指大型公寓的价钱,我们租不了这么贵。再过不了几年,到2022年,最低工资要涨到$15一小时,两个人工作每个月会有超过五千的收入。加州高房价的确让人望而却步,另一方面加州四季如春的气候,舒适方便的居住环境,众多的工作机会又像是块磁铁吸引各方诸侯。按照国家的国民经济排列,加州在世界上排第六位,后面任何两个州加起来也没这个能量。你要有本事去湾区做挣几十万的码工,没本事的满大街都是十几块钱一小时的招工,房租和房价多数情况下领跑通膨。

投资最常见的就是股市和房市,有些人不喜欢房子,嫌麻烦,但有的人就喜欢房子,我算是一个,从一开始就没嫌过麻烦。太祖说:与天斗其乐无穷、与地斗其乐无穷、与人斗其乐无穷。我是与法令法规斗其乐无穷、与装修房子斗其乐无穷、与杨白劳斗其乐无穷。股市里斗败了公鸡很多转入房地产,长胜将军也有不少赚了钱就买房子,本坛就有不少炒股高手对房地产特别感兴趣,不想当厨子的裁缝不是好司机,而且貌似对于房价房租是高是低是多少并不是太在乎,有钱就任性,就想做黄世仁,怎地?要是数屌的一根筋只认炒股能赚钱,没闲功夫来这里晃来晃去,都专心致志在大千混呢。中国人有房子情节,有土斯财。按照常理,土地不可再生,人口增长是趋势,尤其是大都会地区。所以,房地产投资的安全性高,即使遇到崩盘,只要有现金流就能撑过去,撑过去就柳暗花明,撑过去两次了。

现阶段南加州房地产投资虽然已经很困难,即使现金投入也只有百分之三到五的回报率,但再差也比放银行强。房价或许会波动,但房租基本上是超过百分之四的年增长率。我们掏粪的人数学再差,加减乘除还是会的,房租和房价相辅相成。当你不担心房租的回报,房价涨跌也就没什么可担心的。

自己所在地区的房地产会不会崩盘,先要看是不是房价在高点,水满则溢,月盈则亏,房地产会有周期。房价基本上是金字塔状况,越贵的房子越少,白玉房比白菜房抗跌,回升也快,但不能作为房价到高点的指标。所以,看某地区的房价在不在高点要看底端白菜房。房价的涨跌是波浪形,而且一浪高过一浪。也就是说,房价下跌绝跌不到上次周期的最低点,而涨一定冲破上次的最高点,当然,不能以底特律这样人口流失地方说事。

即使已经冲破上次的最高点,也未必是目前的最高点,因为房价可以大跌崩盘,房租不会,最多小幅下降,基本上是平稳上升。也就是说当房价追上上次的高点,房租已经把上次高点的价位甩在后面,再综合人口,经济因素,供求关系,可以判断出目前是不是最高点。至于会不会崩盘,参考三哥的铁口直断,明年一月近在眼前。

自住房任何时候都有人进场,住房是刚需,以后再谈。出租房现在还能不能买,我不想再忽悠别人买房,要是有人直接来问我该不该买,最不愿意回答的是隔着十万八千里来问能不能买房子,在这里统一回答,别买!我连看都没看过的东西,你自己没有主心骨,我不能支使瞎子去跳河。

但是我自己还是在买,第一,钱放银行等于冰放太阳下面晒;第二,自由职业,没有什么401K,只有IRA一年只能放一万多,这点钱买点指股之类的算了,没有炒股的本事。第三,房地产是掌握在自己手里,初期阶段没钱赚要发狠做,有钱赚后要游刃有余巧妙做。新税法也许马上下来,几家欢乐几家愁,对高薪码工中产阶级是裤裆里抡大锤沉重打鸡。前几天有人调侃说码工没了心情来和地主们别苗头,为什么呢?因为都在埋头苦算要交多少税。

下面贴个图,这个房是两个月前过户的实例,45万,位于橙县南部的ladera ranch,全新规划城市,没有十五年以上的旧房,网络和有线电视都包括了,所以tax,mello-roos,hoa等开销非常高。全美国范围内,一百个地方也找不出一个规划的这么完善的城市。自住没问题,买来出租典型的拿茉莉花喂牲口,绸子布擦屁股,不计成本。房租是$2500,但上面那些加一起一千块钱先没了,一年的回报率只有百分之三点几。

回到上面一段;

第一,比放银行里的利息强多少倍。

第二,没有炒股的本事,钱要有出路。

第三,要拿这个房子玩玩。现在的税率已经很高,多赚肯定多交税。每年有将近两万的收入,一万可用折旧冲掉,另一万要交税。那就不赚这一万,反正不缺这一万,借钱出来,拿利息去抵税,也不多借,账面上好看就行。在这里再多谢次咪姐两年前点拨,因为懒,整天泡邮轮,行成于思毁于随,直到现在才动手,大银行借不到找了小银行。不过,具体运作方面,先备足现金去砸,比借贷款的人有优势拿到满意的房和价钱,到手后再慢慢折腾贷款的事。房地产能运用杠杆,能贷款的特质不能视而不见,用别人的钱去赚钱是赚钱的最高境界。也许有人会抬杠,折旧和利息这些卖房时还是要把税补回来。但是,折旧是二十七年半,贷款是三十年。首先,二,三十年后我还能喘口气就够了,谁还在乎交多少的税?其次,如果十年八年后房地产大涨卖掉,大头赚到了也不在乎交税;再其次,今天的一万到二,三十年后其价值还有三分之一就不错了。

逃税和避税是两个概念,IRA也是避税的一种方式。而房地产有更广泛的方式方法可以运用,川老爷破产的蝥招都用过,照样当总统,不服不行,游戏规则。

第四,最重要的,买的便宜。南加房地产好一点的区起码四百块钱一尺,三百五十块钱以下一尺的就不多见了,我买到的是三百块钱一尺。按照hulao什么是好deal 的理论,马上卖出去不会吃亏。

南加州沿海加上内陆几个县生活着超过两千万人口,橙县orange county有三百多万,无论自住还是投资都不比任何其他县差。四大族裔,白、黑、黄、墨,人口比例是百分之四十一、百分之二、百分之二十、百分之三十三。讨论房地产,不喜欢谈论政治问题,更不喜欢谈种族问题,只列出事实,单从人口的比例构成也能看出倪端。

 

这个房的原屋主花了三万多块钱装修厨房和地板,我自己家的厨房也没用石英石quartz台面。




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所有跟帖: 

这个deal在南加很不错了 -四月天使妈妈- 给 四月天使妈妈 发送悄悄话 四月天使妈妈 的博客首页 四月天使妈妈 的个人群组 (44 bytes) () 11/11/2017 postreply 09:25:29

今年逆流而上,一口气买了7个投资房,实现了差不多5万的净收入 -四月天使妈妈- 给 四月天使妈妈 发送悄悄话 四月天使妈妈 的博客首页 四月天使妈妈 的个人群组 (63 bytes) () 11/11/2017 postreply 09:27:53

见过几个和你相似的网友,老公薪水不错,我对她们说买了几个房后看看家里谁是boss? -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 09:46:09

我和先生意见一致,所以比较顺利 -四月天使妈妈- 给 四月天使妈妈 发送悄悄话 四月天使妈妈 的博客首页 四月天使妈妈 的个人群组 (80 bytes) () 11/11/2017 postreply 10:01:39

地主婆只能算是PM,码工才是真正的Boss。 -股市小书生- 给 股市小书生 发送悄悄话 股市小书生 的博客首页 股市小书生 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 11:06:24

请问这个净收入算不算房贷里的本金? -帅哥123- 给 帅哥123 发送悄悄话 帅哥123 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 10:16:40

Net income= rent-property tax - HOA - insurance -四月天使妈妈- 给 四月天使妈妈 发送悄悄话 四月天使妈妈 的博客首页 四月天使妈妈 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 13:24:50

就是net operating income, 没有贷款。 -尚文- 给 尚文 发送悄悄话 尚文 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 14:41:32

有,写漏了 -四月天使妈妈- 给 四月天使妈妈 发送悄悄话 四月天使妈妈 的博客首页 四月天使妈妈 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 19:06:11

茅台酒一天就可以赚5万美金,再也不想买什么房了 -mandike- 给 mandike 发送悄悄话 mandike 的博客首页 mandike 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 10:55:30

是啊,一年可以赚一千多万。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 11:30:58

今年买七个?南加什么地方? -yoyo2- 给 yoyo2 发送悄悄话 yoyo2 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 19:48:39

是一个月五万吗?厉害厉害。 -- 给 铱 发送悄悄话 铱 的博客首页 铱 的个人群组 (0 bytes) () 11/12/2017 postreply 00:45:17

发现家妇特别喜欢房子,一,时间自由;二,给自己干活没有怨言;三,有成就感。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 09:56:40

时间自由比较重要,还要管娃管家 -四月天使妈妈- 给 四月天使妈妈 发送悄悄话 四月天使妈妈 的博客首页 四月天使妈妈 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 10:03:22

你自己管理吗? -QKA- 给 QKA 发送悄悄话 QKA 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 10:45:20

-四月天使妈妈- 给 四月天使妈妈 发送悄悄话 四月天使妈妈 的博客首页 四月天使妈妈 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 13:25:13

先赞一个,对加州不久的将来可能会推行全州rental control 怎么看?每年只能 -山里人家168- 给 山里人家168 发送悄悄话 山里人家168 的博客首页 山里人家168 的个人群组 (38 bytes) () 11/11/2017 postreply 09:31:23

RC全面展开是不可能的,加州也有穷乡僻壤,房子都租不出去,租控个屁! -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 09:35:01

推行租控的一般都是热点地区,经济差地方能租出不错了 -ZHUOYAO- 给 ZHUOYAO 发送悄悄话 ZHUOYAO 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 10:05:09

赞。朽爷,这个房子你最后买了没有? -archet- 给 archet 发送悄悄话 archet 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 09:32:57

买了,租出去2500,低于市场两百,有点急,不想费太多精力,没太在乎。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 09:37:36

比湾区租售比高多了,湾区280万的house才6k租金 -ZHUOYAO- 给 ZHUOYAO 发送悄悄话 ZHUOYAO 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 10:03:04

6k租金,公寓租金也是如此 -ZHUOYAO- 给 ZHUOYAO 发送悄悄话 ZHUOYAO 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 10:03:31

公寓一套房不可能值280万吧。所以拿豪宅出租不划算。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 10:13:22

南加就是个沙漠,连土生植被都没有,靠外州的水由胡弗大坝接济。我说得对不对? -尚文- 给 尚文 发送悄悄话 尚文 的个人群组 (31 bytes) () 11/11/2017 postreply 09:48:24

要看哪里,死亡谷是世界上最恐怖的地方之一,而沿海地区又是最适合居住的地方之一。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 09:54:18

沿海地区? 也就是两个迈的宽度。 -尚文- 给 尚文 发送悄悄话 尚文 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 12:56:54

南加的水是Utah放弃了Colorado河的份额提供的。但Utah人口在爆炸,不知还能提供多久 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 10:59:55

那就修水库,每年冬天下大雨,大水哗哗的全都排到海里。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 11:12:04

加州应把 palm tree 都砍了,移植物种,太吃水了。 -尚文- 给 尚文 发送悄悄话 尚文 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 12:55:18

是啊是啊, 是偶两个在支撑朽爷加州宜居的谎言。 -尚文- 给 尚文 发送悄悄话 尚文 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 12:59:51

赞!我今年什么都没买,在恍惚犹豫中一年过去了。刚跟LD讨论什么时候是幸福,应是理想在不断实现过程中。 -如风如梦- 给 如风如梦 发送悄悄话 如风如梦 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 09:55:05

风哥也该歇歇,我是看你们几个风风火火的有点不忿。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 09:59:27

请问你们算全年收益有没有将贷款本金加进去? -帅哥123- 给 帅哥123 发送悄悄话 帅哥123 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 10:19:39

一般不算,花不到的钱,报税时会参考。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 10:22:17

多谢朽兄实战经验, 有无顶端设计? -youzifive- 给 youzifive 发送悄悄话 youzifive 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 10:41:41

什么叫顶端设计? -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 10:54:16

就是杀猪前计划好哪一刀最赚钱。赚钱的自己下刀不大赚的让给别人 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 11:02:22

杀过猪,赚点小钱,没杀过肥猪,舍不得。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 11:14:25

赞朽哥!俺今天摆弄了一上午的漆真是其乐无穷啊! -古来万事- 给 古来万事 发送悄悄话 古来万事 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 10:41:59

今天买了明天卖出不亏的房子得到太难了。感觉暗中投资者竞争者很多。很想知道投资者是否买市场价的房子,因房子卖的很快。 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 11:17:32

我是趁火打劫,卖主换工作开学前必须卖,前个买主贷款不过,我现金杀入,两星期过户。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 11:23:29

恭喜!俺也时刻准备捡到好机会。今早看到一个上市10小时的deal,打电话几小时前卖了。 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 11:34:09

目前想拿deal,几乎就是现金,越高价位贷款不成的房子,越容易拿到deal。其它路子很窄了。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 守月 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 17:39:51

45万现金,看着眼红。放我这可以买2 million 公寓楼。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (38 bytes) () 11/11/2017 postreply 13:24:47

朽爷不远程,就和南加耗了 -四月天使妈妈- 给 四月天使妈妈 发送悄悄话 四月天使妈妈 的博客首页 四月天使妈妈 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 13:26:53

好好干。45万算什么。现在主要是钱没有去处。 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (86 bytes) () 11/11/2017 postreply 13:45:25

从来没见过45万。 前几天看到一个好deal 没钱下手 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (229 bytes) () 11/11/2017 postreply 14:02:22

我这点小财算个屁!坛子上好多潜伏人手里握着几百万。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 14:10:18

谢谢老朽前辈,又学习了! -Newia- 给 Newia 发送悄悄话 Newia 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 14:00:30

这是今年朽哥第几套啦? -小小美羊羊- 给 小小美羊羊 发送悄悄话 小小美羊羊 的个人群组 (176 bytes) () 11/11/2017 postreply 16:36:42

就一个快倾家荡产了,不能和大地主比。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 17:51:51

市场坏了,抢茉莉花喂牲口了。:) -守月- 给 守月 发送悄悄话 守月 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 17:45:15

这么便宜?是ONE BEDROOM?差点就搬那里。 -笨小子- 给 笨小子 发送悄悄话 笨小子 的博客首页 笨小子 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 18:43:45

两房两浴,1500尺 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 18:52:41

谢谢分享!很漂亮的房子,房顶也高,厨房装修得真好,颜色搭配很不错。 -成为会员- 给 成为会员 发送悄悄话 成为会员 的个人群组 (0 bytes) () 11/11/2017 postreply 23:22:54

“再慢慢折腾贷。。。”我记得税法不允许cash out的利息抵税 -tgmomtobe- 给 tgmomtobe 发送悄悄话 tgmomtobe 的个人群组 (29 bytes) () 11/12/2017 postreply 00:37:44

出租房是投资,有投资就有开销,利息属于开销。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/12/2017 postreply 00:56:36

45万在LD应该是CONDO吧?HOA 包含火险吗? -福地- 给 福地 发送悄悄话 福地 的个人群组 (0 bytes) () 11/12/2017 postreply 09:48:26

包了,我又加买了责任险地震险。好像一年四百多,其中地震险136,不在地震带上。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/12/2017 postreply 10:36:10

赞朽哥。1500尺的二房二浴应该有潜力很容易变成三房二浴的然后租金到三千吧?朽哥的Deal就是好。 -空麻袋- 给 空麻袋 发送悄悄话 空麻袋 的个人群组 (0 bytes) () 11/12/2017 postreply 11:12:19

不折腾了,一是不好弄,厅大。二是高档区不像老墨住人多,没大必要。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/12/2017 postreply 11:22:22

老朽,介绍一栋在Ladera Ranch最划算的一栋房子给你,投资已超过4%,请联系9492459616 -从小到大- 给 从小到大 发送悄悄话 从小到大 的博客首页 从小到大 的个人群组 (68 bytes) () 11/12/2017 postreply 10:11:10

先谢谢你,钱花光了,再说年底节假日计划旅游,来年再说。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/12/2017 postreply 10:26:19

请问lz觉得OC Tustin怎样?我看那边还有些40来万的房子。 -thingonethingtwo- 给 thingonethingtwo 发送悄悄话 thingonethingtwo 的个人群组 (0 bytes) () 11/12/2017 postreply 12:16:13

你看到的大概在mitchell街上或附近,老区比较旧,地段好容易租。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/12/2017 postreply 12:33:09

可以考虑买来做投资屋? -thingonethingtwo- 给 thingonethingtwo 发送悄悄话 thingonethingtwo 的个人群组 (0 bytes) () 11/12/2017 postreply 16:50:40

有点可动资金,本想等明年房价下跌点再买个投资屋,现在看没可能跌了。lz能不能建议下是买Riverside那边,还是OC Tust -thingonethingtwo- 给 thingonethingtwo 发送悄悄话 thingonethingtwo 的个人群组 (0 bytes) () 11/12/2017 postreply 16:54:19

不能建议riverside,我又不住那里,根本不知道行情。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/12/2017 postreply 17:07:56

我在riverside有出租房 -大胖胖猫- 给 大胖胖猫 发送悄悄话 大胖胖猫 的博客首页 大胖胖猫 的个人群组 (164 bytes) () 11/12/2017 postreply 21:30:05

感觉Riverside工作机会不多,看LZ说OC没有差区,想说,好的像尔湾房价已经太高,不可能买来出租,也只有Tustin这种周 -thingonethingtwo- 给 thingonethingtwo 发送悄悄话 thingonethingtwo 的个人群组 (0 bytes) () 11/12/2017 postreply 22:34:48

朽哥看看,CM和HB两个城市哪个更适合投资 -福地- 给 福地 发送悄悄话 福地 的个人群组 (0 bytes) () 11/13/2017 postreply 05:45:20

都不错,要看你拿到什么deal,south coast plaza 周边是租房市场的保障。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/13/2017 postreply 08:39:59

south coast plaza 附近主要是condo。我考虑在CM买SFR,看看以后能否加建。HB的房价也不太贵。 -福地- 给 福地 发送悄悄话 福地 的个人群组 (0 bytes) () 11/14/2017 postreply 05:54:32

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