让你的投资每年增长20% 之7, 当前房市价格是否太高了?

来源: 2017-11-04 13:03:44 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (9150 bytes)

很多人认为今天房地产价格太高。是吗?

 

房地产市场和整体经济是相关的。 比较容易看的是股票(也可以是共同基金)市场。在2015年,有不少“专家/顾问”说股票已经达到顶峰,并将开始下滑,让把手上的股票卖了。 2年后,股市看起来还是继续上涨的,而且涨的不错。即使我们知道总有一天,它会改变方向。问题是什么时候。如果现在购买,我们可能会在最高处买入。但是如果我们不买,我们可能会失去增长的机会。

 

我们没有“水晶球”,不能预测未来。大多数预测是“猜”。 有太多因素影这经济。

 

让我们来看历史记录。下面的情况应该是一个小区域的房屋平均价格历史。这是1996年我在美国购买的第一个房子的所在地区。

 

house price history of an area in Austin 

 

1996年,房子的平均价格为73695美元,2017年(作为本文的日期),该地区的平均价格为340824美元。

 

为了公平起见,我定义了在地址4610 Philco Dr,Austin TX 78745附近0.5英里内出售的房子的计算(我自己在1996年买了这个房子,在2000年卖了),房屋建造时间必须在1972年之前(所以出售的房子是相似的,不会有新建的房子加进来影响我的分析)。 这些数据来自我自己的工作,原始数据来自Austin board of Realtor MLS 系统。

 

我们再来看同期标准普尔500指数。

 

标准普尔500指数,数据来自(YAHOO finance)

 

S&P 500 history last 20 year 

 

如我们所知,标准普尔500指数已经包括股息。所以这是投资回报的真实反映。在现实世界中,不同的标准普尔指数基金的回报可能会有所不同。

 

1996年,该指数为670点。 2017年10月为2572点,涨幅为3.8388点。这意味着如果你在1996年投资1美元,现在你应该有3.84美元 (不考虑税收)。

 

房地产方面,如果我们在1996年在这个地区买了一个房子,现在卖,应该是1996年的4.6248倍。

 

你可能会说,“嘿,你忘了房子需要缴纳的税款,保险和维护费用”. 我要回答,房子不应该空着而是应该租出去。租金收入可以涵盖所有成本(贷款月付,税收,保险,维护成本),并提供房东正的现金流 (也就是说,整体回报应该比增值多)。

 

以上2个图表也显示,当股票下跌时,房价比股票稳定,因为房价变化不大。

 

不要忘记大多数人是贷款买房的,假设投资者支付25%首付买了房子。让我们看看他能得到多少回报。

 

假设他的房子买价为74000美元(在1996年),各种手续费为3000美元,投资者支付的真正费用是21500美元。如果在今年最近出售,应该能卖到340824美元,经纪人和其他成本花了7%。他需要付清剩下的贷款$ 34000 (付了差不多20年还剩这么多),他得到$ 340824 * (1-7%) - 34000 = $ 282966。所以这个房产他的投资回报是$ 282966/21500 = 13.16或1316%。

 

在上面的例子中我们假设出租租金能覆盖所有贷款月付,税收,保险和维护成本。做得到吗?

 

在1996年,30年固定利率贷款利率约为8.25%。所以贷款每月付款应该是每月$ 417 ($55500 贷款)。税额约166美元,保险约40美元(每月)。总共623美元。每月预留50美元维护成本。这意味着1996年全年维护费用约为600美元,(当年换个空调约$2000, 我预留维护预算超过实际费用)。 这个房子放到今天,我会预留每年1200美元做维护。 所以当年每月总费用为673美元。这个房子在1996年的每月租金可以是为750元。如果你考虑到空缺和管理加上折旧带来的税收优惠,应该打平或有一点点正现金流。

 

今时今日这个房子可以租到每月1650元。贷款不会增加,事实上,贷款月付减少了,因为2002年以后,贷款利率下降。业主可以通过再融资来减少贷款月付。即使今天的税收,保险费用增加,估计税额每月766美元,保险每月120美元,维护费用100美元。由于再融资,贷款减少至285美元。每月付款总额为1271美元。这样可以获得更多的现金流。

 

这里我们没有考虑所得税。作为税收带来的收益(折旧,资本增值税,1031交换)实际回报可以更高。如果在房子增值后通过cash out 拿出钱来再投资, 总回报会更好。

 

在实践中。由于近期的低利率(在写本文时,投资房贷款利率只有4.0%左右,低于长期房价年增长)。 同时由于量化宽松 (就是政府大量印钱),房价增值加快。 投资者从增值获得的回报也增加。 租金与房价的比例低于以往。但过去几年投资房地产整体回报是很好的。

 

我当年有个机会,买了上面提到的一个房子(实际当时是以第一住房, primary home, 买的)。房价$55,000, 我只付了5%首付, 而且是卖家付的绝大部分手续费。这使我的实际支出不到3000就拿到了房子. 我自己住了一年半,然后租了出去。 在2000年卖掉时, 除掉手续费,修理费,还贷款,我拿到2万7千多现金。在自己住的时候。我每月还贷,税,保险,修理,比我租类似的公寓要少。出租时,有正现金流。

 

如果今天要买房子的话,上面这个区域的房子可能并不是最好的选择,但是在90年代中期,的确是很好的投资。

 

我个人认为看回去几十年,今天的房价的确高。但我们要着眼将来,房价会继续涨吗? 换一个说法,房价也许没有涨,只是货币贬值了。只是货币会继续贬值吗?

 

我看是会的。 以现在经济现实,政府能停止“印钱”吗?中国政府能在过去几十年避免大的经济危机,主要手段就是让通货膨胀。在中国投资房地产的,有几个是靠现金流的。美国政府也许学到中国政府的办法。这一轮增长已经过了该衰退的时间,不过好像现在还没有停下来的迹象。

 

从上面图表看,地产在经济危机来临时,价格变化少于股票。 如果我们做长线投资,任何时间都能找到值得买的房产。 我曾经从以前的退休基金投资顾问那里学过一种投资方法叫做时间平均(time average), 也就是每个月投一定的钱,长期坚持。简单效果好。 买房也可以参考。也许我们不能每个月买个房,我们可以每一年或几年买一个。 我们不知道将来会发生什么。但从长远来看,房价将继续上涨。我自己每攒到能付一个首付的时候,就会去买一个房子。

 

当然,任何投资都有风险,买哪里的,什么价位,和每个人的投资理念都因人而异。找到一个适合自己的投资房,的确需要知识和经验,但并不需要特别高深的知识。至少和设计电脑芯片(我以前做的工作)相比要容易很多。做生意没有一个普世的模板。需要自己学习研究。

 

我现在看来,得克萨斯州的房子比其他投资产品回报更好。我现在还可以找到泡沫不大,管理不难,长期看好的地产。

 

有兴趣讨论这个话题,可以和我私聊。




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所有跟帖: 

分享奥斯汀的地产资讯很好,不过别漫天撒网找客户,兢兢业业服务好你的当地客户,等人推荐比较靠谱。 -AMYMINT- 给 AMYMINT 发送悄悄话 AMYMINT 的博客首页 AMYMINT 的个人群组 (0 bytes) () 11/04/2017 postreply 15:25:31

这个同意 -喜喜哈哈- 给 喜喜哈哈 发送悄悄话 喜喜哈哈 的个人群组 (0 bytes) () 11/04/2017 postreply 15:28:00

休完假,心情好像不错。:) -守月- 给 守月 发送悄悄话 守月 的个人群组 (0 bytes) () 11/04/2017 postreply 16:01:59

Austin 是不错,高科技产业布局很好,房价又不像东西海岸那么高 -GA_home01- 给 GA_home01 发送悄悄话 GA_home01 的个人群组 (0 bytes) () 11/04/2017 postreply 20:08:36

这篇文章数据量太少,大部分奥斯丁地区房子20年涨不到4,5 倍。我有一栋在river place 的房子,当年买家买的是250K -luting- 给 luting 发送悄悄话 luting 的个人群组 (0 bytes) () 11/05/2017 postreply 08:02:42

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