Eviction驱赶房客的那些事（之一）

在美国当地主自然要跟房客打交道，也早晚会遇到不良房客而必须将其赶走的事，所谓常在河边走，哪能不湿鞋！而Evict（驱赶）房客对房东（地主）来讲，无一例外地要耗时、破财，增添烦恼，处理不当还可能被房客倒打一扒吃上官司，赔了夫人又折兵。

            当地主的一般都是多一事不如少一事，只要每月有租金进来，谁也不愿意走到eviction房客的地步，新地主更是心慈手软，一来没有经验，二来总希望房客也能“良心发现”，体谅当地主的不易，但该来的总要来，拖延到最后除了耗费时间，增添烦恼外，无一例外的是荷包大失血。驱赶房客的原因很多，不按时交房租可能是最常见的理由，其它还有损坏房子、不交水电费等等。我有个朋友张三Sam以前在纽约有个出租房，房客每月按时交租，租房三、四年从未拖欠，某一天他突然收到纽约法院文件，把他列为被告，原来他的这个“好房客”在出租房中贩卖毒品，不仅零售而且搞批发，俨然一个毒品交易据点，被警方捣毁后，不仅房客被抓，连他这个房东也列为被告，说他“合谋贩毒”。张三吓得半死，赶紧请律师为自己辩护，折腾了好几年，律师费花了好几万，最后总算是洗刷了罪名。在打官司的同时，还得启动Eviction程序把毒贩房客赶出去，尽管毒贩被抓，赶他出去没费什么事，但房子也被糟蹋的不成样子，满屋子都是强烈的大麻味，请了专业的公司来清理，又花了好几千大洋。经此一役Sam是元气大伤，官司一了，立马把纽约的房子低价出售，从此金盆洗手，再也不玩投资房了。

            当然像张三这样极端的遭遇在地主中算是少见的例外，多数情况是房客拖欠房租，又找种种借口请求宽限。本来是房租一月一交，给5天的宽限期，过期罚款，再过期则房东有权开启eviction. 有些房客不一次付清，先付500，过5天再付几百，再过10天才付清余额。常常如此，让你不胜其烦。赶他走吧，他每月确实付了租金，而且能不能找到更好的房客也难说。另一朋友Jeff碰到的更奇葩的女房客是当她得知Jeff 上庭file eviction后，过了2个星期，出庭前2天给Jeff寄了张支票，Jeff依法只得再去法庭请求撤销eviction.  过了2天银行却通知Jeff说那张支票跳票，账上没钱，Jeff 气得差点没吐血，没办法只得又请假出庭再次申请eviction. 真应了一句古话，道高一尺，魔高一丈！

            美国是法制国家，做什么事都要讲法律，走程序，要把房客赶出去同样如此。先要到投资房所在镇（town）的法院填写赶人eviction的表格，说明理由，交费（20到40美刀不等），然后回家等通知。一般2-3周后，法庭会寄给你一份通知，告诉你几日、几时在何地开庭。有些人认为民主党主政的“蓝州”偏向于保护房客，而共和党的“红州”则偏向于房东，话是这么说，但这个程序在哪个州都一样，不管红蓝。在这个等待时间，法庭会把你的Eviction通知书寄给房客，如果房客开庭前给你付清了房租，Eviction就失效，而且房东还要通知法院取消eviction. 如果开庭前房客还是不付房租，那就法庭上见了。每个大一点的镇子都有一个法院(court house), 基本上都有专门的处理投资房纠纷的“房东与房客庭”，而且每到开庭时，这个庭总是最热闹的，就像赶集似的，不说人山人海吧，至少也是人声鼎沸。房东、房客都要到庭，有些还请有律师，那个热闹劲就甭提了。你要了解美国基层社会的法治及其纠纷的调解和处理，到法院出庭会给你最鲜活的体验。

            中国是共产党最大，领导最大，美国是法律最大，法庭上是法官最大，法官一到，全体起立，鸦雀无声。法官会先宣布一些基本的法律法条，然后按先后顺序叫号问案。叫到号的房东房客趋前听候指示。如果房客没有到庭，也没有请律师代理，则法官直接宣布房东得胜，可以开始赶人程序，如果房东没有到庭，则法官也会立马裁决eviction无效。如果两造都到场，法官往往会建议双方先到场下协商，看看能不能私下解决，不用法官判决。若干年前Jeff的第一次eviction经历就是出庭前对方就表示愿意在半个月内付清积欠的房租并到时一定搬出去。双方达成协议后，再回到法庭向法官报告，并在文件上签字画押，算是具有某种法律效力的agreement.  (11/1/2017)

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