再谈南加房地产 三,回忆崩盘

来源: 2017-10-31 11:32:56 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (6274 bytes)
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房子买在高价位的年份是很痛心疾首的事情,而且这种事情还会继续下去,并不是谁都能料事如神,铁嘴直断,眼看着2018年1月房地产崩盘,你却刚好买在2017年。当股市房市崩盘时,手里的某些股票会被清零,还不出房贷房子也会被拍卖。但是,股票清零你束手无策,你没有话语权。我手里有为数不多的股票,每年IRA户头放满而已,有税务上的好处为什么不放。属于黄鼠狼娶媳妇,小打小闹,有的涨过几倍十几倍,可是不卖的话只是个数字而已。一不留神全跌回去,一夕回到解放前,屎壳郎遇到拉稀的,白来了一趟。有人会说为什么不知足,股票赚钱就卖掉,钱拿到手里再说。首先,我不懂股票,哪里知道什么高点低点。其次,股之初性本贪,赚了还想赚。再其次,最重要的,股市行情好的年份往往房市也好,房市里赚钱的赋税已经很沉重,卖什么也得先上赶着给政府送钱去,所以也就不想卖。

房地产是掌握在自己手里,从一开始就可以运筹帷幄,不过于贪婪,其实想贪也难,很难像炒股那样炒房,因为第一需要资金量大,炒不动。第二,时间慢,不能现炒现卖,这样客观上降低了风险。因为有房租收,只要有正现金流支撑,任凭风吹浪打,我自闲庭信步,哪怕遇到崩盘,死孩子放屁~有缓!凡带个炒字,赚钱就带有不确定性,做房地产我不赞成反复买卖。何谓炒?左手买右手卖,不图赚钱只图快 。我寻求的是确定性,所以从一开始进入房地产就不在乎周边的人冷嘲热讽,说什么买了一堆破烂守着,赚点蝇头小利混着,苦哈哈的跟孙子似的。

我到是不想买破烂,谁不想住newport beach啊?我们家的坟头上没长出这根蒿子!破烂就破烂,自己慢慢倒腾,大不了推到重建。蝇头小利也是利,苍蝇虽小也是块肉。开始的时候肯定会苦哈哈的像孙子,瓦片也有翻身日,困龙也有上天时,迟早有天会当上大爷。

经历过两次房地产大跌,1994~1998是第一次,下跌原因是前几年房价上升过快,实际房价远远超过真实价值,房子根本不值那么多的钱。这次下跌像是山体滑坡,排山倒海,不可阻挡,无可奈何花落去,夕阳西下几时回。 二十多年前的事,现在的话说是机遇,在当时那叫灾难,灾难面临按照常理都会避之不及。当很多人都畏手畏脚,踌躇不前时,我进场了。倒不是有什么先见之明,首先,背井离乡,但不能卧雪眠霜,怎么也先要有个属于自己的栖身之地,金窝银窝,先给自己弄个属于自己的屎窝。其次,受了前老板的点拨,书也不念了。前老板是房地产高人,以前是外科医生,主任教授。做事情有条不紊,按部就班,高瞻远瞩,话不多,语气坚定缓慢, “你要真有心做房地产的话,读什么博士硕士学位是没用的。”正所谓,水深流去慢,贵人言语迟。听大师一句话,免了走不少弯路。工欲善其事,必先利其器,接下来先去考和房地产有关的经纪执照,建筑执照。

自己做经纪,佣金肥水不流外人田;有建商执照GC,不需要一定去盖房子,起码在建筑成本是心里有数,别人骗不了我。满大街去看看,随手抓一百个建筑工,维修工,九十九个没有执照。一百个人里九十九个实际操作比我强,但零加零还是零,前面有个一,就可以带后面的零去干活。接下来就是从原老板那里借到十万,开始耗子玩牛,大干一场,具体的我在十篇“掏粪二十年,风雨夜归人”写过了。

有许多人抱怨时不与我,错过了机遇,羡慕抓住机遇的人是人家运气好而已。我以为,机遇面前人人平等,不同的是有人看见了去抓,而大多数人视而不见听而不闻,一叶障目不识泰山,两耳塞豆不闻雷霆,一失手成千古恨,再回头已百年身。即使你看见了机遇,敢不敢去抓还是回事,即使你有胆敢去抓,愿不愿意去抓又是回事。

人口增长就必须盖房子,可供应土地盖的房子远远低于人口增长,将来房价的增长就是必然。问题是这个将来是什么时候?九五年开始盼望着,前面说过的,这次下跌是滑坡型,以我买过最贵十七万的房子为例,眼看着九六年,九七年,九八年,相同的房子价钱,十六万,十五万,十四万....一路归西。这个过程看不到曙光,身心俱疲,备受煎熬。有情芍药含春泪,无力蔷薇卧晓枝。

再比如说当年三十年贷款利率最低是百分之十,信用差点或什么原因还要多几个百分点。而当时银行活期存款利息是百分之四,定存接近高达百分之十。十万的房,两万头款借八万,收来的房租减去还贷,地税及其他,每月净收入不到两百,一年里还不能有空置和大修理,否则颗粒无收。现金购买没有风险,但回报率低。如果钱放银行里平平安安的收百分之十的利息,有多少人愿意投资房地产呢?

 

 


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所有跟帖: 

悔恨当初读博士 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (0 bytes) () 10/31/2017 postreply 11:46:15

有啥好悔恨的?你不是早把损失十倍百倍地赚回来了,以后让小胖不要去读博就是了。 -山里人家168- 给 山里人家168 发送悄悄话 山里人家168 的博客首页 山里人家168 的个人群组 (0 bytes) () 10/31/2017 postreply 11:54:16

读完没有错过09年房市,就可以了,哈哈 -tz2000- 给 tz2000 发送悄悄话 tz2000 的个人群组 (0 bytes) () 10/31/2017 postreply 11:55:35

先赞再读 -tz2000- 给 tz2000 发送悄悄话 tz2000 的个人群组 (0 bytes) () 10/31/2017 postreply 11:50:33

朽爷大师也,尽心尽力开导年轻一代地主????,言传身教送新手上路,可敬可佩! 2008-2012年可是人生难得的机会,遍地破屋随 -BJ酒仙桥- 给 BJ酒仙桥 发送悄悄话 BJ酒仙桥 的个人群组 (0 bytes) () 10/31/2017 postreply 11:52:07

随你捡,有胆量拿到手里,3-5年都在水下,2014才浮出水面,感同身受。 -BJ酒仙桥- 给 BJ酒仙桥 发送悄悄话 BJ酒仙桥 的个人群组 (0 bytes) () 10/31/2017 postreply 12:01:13

这次崩盘没上次厉害,后面会写。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 10/31/2017 postreply 12:37:37

说的是,94年在Long Beach海边买的一房小Condo $3万4,2006年卖掉$36万。94年那时遍地狼藉无人问 -BJ酒仙桥- 给 BJ酒仙桥 发送悄悄话 BJ酒仙桥 的个人群组 (0 bytes) () 10/31/2017 postreply 13:05:57

你要真有心做房地产的话,读什么博士硕士学位是没用的。 亮点! -小鸡他爸- 给 小鸡他爸 发送悄悄话 小鸡他爸 的个人群组 (0 bytes) () 10/31/2017 postreply 11:57:35

朽兄, 多问一句: 建商执照GC, 有什么用处? -小鸡他爸- 给 小鸡他爸 发送悄悄话 小鸡他爸 的个人群组 (0 bytes) () 10/31/2017 postreply 11:59:20

修理工,经纪,建筑商GC,管理PM都是围绕地主,都不要干上瘾,终极目标是三个自由的地主。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 10/31/2017 postreply 12:12:34

给朽老爷写个传记,我先预约了哈。谁也不许和我抢 -GA_home01- 给 GA_home01 发送悄悄话 GA_home01 的个人群组 (229 bytes) () 10/31/2017 postreply 12:08:38

真把我当葱花炝锅了,有的东西自己都看不下去,删掉快一半了,你们不让删就放着剩下的。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 10/31/2017 postreply 12:18:52

写的要比较有画面感,可以拍电视的那种 -GA_home01- 给 GA_home01 发送悄悄话 GA_home01 的个人群组 (0 bytes) () 10/31/2017 postreply 12:26:35

花了时间写的,删了好可惜。其实不用删,把它们隐藏起来,只有自己看得到。 -山里人家168- 给 山里人家168 发送悄悄话 山里人家168 的博客首页 山里人家168 的个人群组 (0 bytes) () 10/31/2017 postreply 12:37:53

我看它干嘛,有那精力去琢磨怎么不花钱去坐头等舱。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 10/31/2017 postreply 12:42:29

是存起来,不一定要再去看。不过老朽妙笔生花,随便写写就是一篇。删了就 -山里人家168- 给 山里人家168 发送悄悄话 山里人家168 的博客首页 山里人家168 的个人群组 (32 bytes) () 10/31/2017 postreply 17:34:51

赞!句句在理。 -古来万事- 给 古来万事 发送悄悄话 古来万事 的个人群组 (0 bytes) () 10/31/2017 postreply 12:21:40

朽哥,赞赞赞!‘一回头成百年身’啊,让人感慨 -一只特立独行的猪- 给 一只特立独行的猪 发送悄悄话 一只特立独行的猪 的个人群组 (0 bytes) () 10/31/2017 postreply 12:30:45

94~98平均跌幅有多大? 比较最近这次如何? -lookuy- 给 lookuy 发送悄悄话 lookuy 的博客首页 lookuy 的个人群组 (0 bytes) () 10/31/2017 postreply 12:37:27

前两篇好像提到过35k买到的,前一年的地税是105k,还有更离谱的,后面写。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 10/31/2017 postreply 12:40:13

这么厉害!次贷美国平均也就40%. 大萧条时也不过30%! 看来房产真是很local的。 -lookuy- 给 lookuy 发送悄悄话 lookuy 的博客首页 lookuy 的个人群组 (0 bytes) () 10/31/2017 postreply 12:44:55

当然,你还得有本事搞到35k的deal,狐朋狗党张嘴就来,给我也来一个,你丫想什么呢?我费多大功夫? -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 10/31/2017 postreply 12:50:45

若不冯时, 赶不上房市下跌, 其实很难做大。 但房市好, 有GClicense , 可建房获利多多 -youzifive- 给 youzifive 发送悄悄话 youzifive 的个人群组 (0 bytes) () 10/31/2017 postreply 13:10:40

文字能力了得,再加上说的有内容。妙笔生花,有意思极了 -长岛阿美- 给 长岛阿美 发送悄悄话 长岛阿美 的博客首页 长岛阿美 的个人群组 (0 bytes) () 10/31/2017 postreply 13:36:12

我是赶上这一波的。自住PUD. 好学区。 18 万,住了10 年卖掉 58 万,换房。 -大百百- 给 大百百 发送悄悄话 大百百 的个人群组 (0 bytes) () 10/31/2017 postreply 14:02:26

渴望赶上下一波,不知是明年一月还是猴年马月 -GA_home01- 给 GA_home01 发送悄悄话 GA_home01 的个人群组 (0 bytes) () 10/31/2017 postreply 14:08:31

现金流! 其他都是虚的。 -tgmomtobe- 给 tgmomtobe 发送悄悄话 tgmomtobe 的个人群组 (65 bytes) () 10/31/2017 postreply 17:00:55

赞,有天时地利,最关键的是有慧眼,机会抓得好! -成为会员- 给 成为会员 发送悄悄话 成为会员 的个人群组 (0 bytes) () 10/31/2017 postreply 19:47:14

我也打算考一个建筑执照,有什么要求,在哪里上课? -福地- 给 福地 发送悄悄话 福地 的个人群组 (0 bytes) () 10/31/2017 postreply 21:08:38

上网查,太久远的事情,不知道现在的要求。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 10/31/2017 postreply 21:44:18

紧追朽兄高贴 -大大可笑糖- 给 大大可笑糖 发送悄悄话 大大可笑糖 的博客首页 大大可笑糖 的个人群组 (0 bytes) () 11/01/2017 postreply 00:06:40

所以崩盘前有靠谱的预兆吗? -蔡家38号- 给 蔡家38号 发送悄悄话 蔡家38号 的个人群组 (0 bytes) () 10/31/2017 postreply 22:13:43

前些时看如山大师的老帖,房市到顶的预兆是人人都建房,包括普通房产投资者、房产经纪、贷款经纪、各种各样的Contract。。。 -GA_home01- 给 GA_home01 发送悄悄话 GA_home01 的个人群组 (32 bytes) () 11/01/2017 postreply 05:47:19

想要考建商执照的可以联系我 -大大可笑糖- 给 大大可笑糖 发送悄悄话 大大可笑糖 的博客首页 大大可笑糖 的个人群组 (0 bytes) () 11/01/2017 postreply 00:21:24

是啊,最遗憾的是读了那个学位,但对办绿卡可能有一定帮助 -如风如梦- 给 如风如梦 发送悄悄话 如风如梦 的个人群组 (0 bytes) () 11/01/2017 postreply 08:37:01

拜老大.拜托您的文章不要删啦,留着供后来者学习. -弱-智- 给 弱-智 发送悄悄话 弱-智 的博客首页 弱-智 的个人群组 (0 bytes) () 11/01/2017 postreply 17:02:10

朽大弱大联手,掏粪大千随便走 -OnStrike- 给 OnStrike 发送悄悄话 OnStrike 的博客首页 OnStrike 的个人群组 (0 bytes) () 11/04/2017 postreply 18:09:40

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