再谈南加房地产 二,天时地利人和

来源: 2017-10-25 18:31:16 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (6821 bytes)

关于投资房地产零风险的说法大概是这样的情况;

二十多年前四万的一个房,两房condo,HUD拍卖房,是真正意义上的拍卖,经过escrow,产权清楚。现在市面上的所谓拍卖都是挂羊头卖狗肉,实际上是trustee sale,可能还有别的债权人,有lien在上面,属于骑马放屁两不分明,千万要小心。这个房现在市值超过三十万,当时一万头款,收租减去房贷,地税,管理费等各项开销每月还有近一百的净收入。当房价房租上升后,重新贷款,只要利率下降就不止一次的贷,贷出十几万,也就是说,这个房子不但没有本钱,还弄出十几万在手可以去干别的勾当。用房子抵押,钱是从银行那里来,就要给银行连本带利每月还贷,用上升的租金去涵盖每月增加的还贷额,打平或略欠都没关系,其实欠再多也没关系。第一,已经有十几万在手,十几万是那么容易挣的么?第二,随着租金上升,慢慢还是会产生现金流,就算没有现金流,这个房已经立下汗马功劳,功告垂成。

在这样的特定情况下,就这个房子来说是零风险,再怎么跌都无所谓,实在不行就弃掉它,扔给银行,不过我是绝对不会这么做的,我不会为几万十几万块钱拿我的信用开玩笑。如果被人抓住这句话说投资房地产是零风险,我也没办法。没有任何怪罪指责别人的意思,即便被人断章取义也只怪自己行文不严谨,授人以柄,以其昏昏,使人昭昭。人怕出名猪怕壮,男怕没钱女怕胖。很怕谁认真读我的帖子,这样倍感压力,生怕有疏漏,哪怕错别字而贻笑大方。有时候就是没经脑子信口开河,给您个棒槌千万别认了针。

其实女人未必怕胖,只是气不过该长肉的地方不长,不该长的地方疯长,胖没胖对地方。凭什么一长肉就成了水桶腰大象腿,为什么不能来个筷子腿小蛮腰,丰乳肥臀呢?

投资房地产也讲天时,地利,人和。天时指的是机遇,地利容易理解,人和指的是能力加上勤奋。三项有其一,起码不会输;有其二,一帆风顺;有其三,盆满钵满;三项全无,哪凉快哪歇会。屎尿屁没有,进厕所干嘛?

南加州在地利上拔得一筹,一年四季气候温和,十二个月里有八个月只需穿件体恤衫,甚至圣诞新年期间也可以看到有人短裤背心踏拉板。有人说加州光气候值二十万,对于穷人来说值不了二十万,而一般中产以上者岂止是二十万的问题, 我感觉南加比北加气候更好点,南加州是一个你一住下就不愿意离开的地方。在美国的华裔有四百多万,光加州就有一百二十万,紧跟在后的是纽约不到五十万。坛子上有许多人对我说,因为工作关系只能在某地方工作赚钱,但计划退休后搬到加州,特别是冬天冷的想撞墙,夏天热的人发狂的一些地方。鲜花盛开,清风自来。

请不要车轱辘话来回问有关地震问题,以前写过不止一篇。只提两点,第一,三天两头地震,一亿日本人还活个什么劲,都跳太平洋算了;第二,全美国每年死于车祸和成为枪下冤魂的都超过三万人,你活着的几十年里听说南加地震死过几个人?

加州低层房屋基本是木质结构,新屋的抗震标准越来越严格。加州的地震带最危险的是贯穿南北的san andreas fault,地震保险的价钱分几个档次,地震带、近地震带、远离地震带,可以去california earthquake authority查你住的地方保费是多少,是政府的保险,别无分号。我有近半数房子是远离地震带,这条界限的划分是橙县irvine市,jeffrey街以南的南橙县都属于远离地震带。我没有说不用买远离地震带房子的保险,要买其实也很便宜。在不在地震带上是根据过去一两百年有没有在本地区发生大地震来评估,过去一两百年都没P眼的事你着哪门子急呢?德州佛州隔三差五就来一回飓风,习以为常的事不当回事,却老拿加州地震吓唬人,就好像你自己屁股上在流脓,但非说我屁股上的痔疮更危险。我不是说地震不可怕,但听蝲蝲蛄叫就不种庄稼了。

天时可遇不可求,也许一生中才到一次,就像是处女,难得。房地产的机遇此生经历过两次,后面会说。会不会遇到第三次,这个很难讲,可以一起讨论。历史是惊人的相似,又不可以复制,但可以借鉴。而掏粪的能力是可以练出来的,别跟我说做地主比读博士还要难!我曾经写过:

做地主,不是适合不适合,而是敢不敢去做。

读博士,不是敢不敢去读,而是根本读不成!

如果这个都不认同,那您的确不适合做地主。有些人属于学历高,智商高,心气高的三高人员,生活当中尽是阳春白雪,不消下里巴人。但赚钱这事并不是因为你三高就一定赚的到,谁承想,心比天高命比纸薄,小姐的身子丫鬟的命,又不愿意放下身段、不愿意将欲取之必先予之、不愿意大材小用、不愿意狮象搏兔皆用全力 、不肖与粪工为伍,就像是三流女演员永远红不起来,关键问题是不肯分开双腿。二十多年前来美国读书时,一介迂腐儒生,手无缚鸡之力,身无寸箭之功,只有三寸不烂之舌,还没人爱听。生活所迫,先要靠手吃饭,第一次给我那辆$880块钱的雪佛兰换机油,非常有成就感,接着就拎着斧子上房揭瓦,挥着铁锹挖沟铺水管。当然了,劳心者治人,劳力者治于人的道理还是懂的,人可以一无所有,但不能一事无成,既然认定要走一条掏粪之路,就义无反顾走下去,哪怕是跋山涉水,栉风沐雨,筚路蓝缕,以启山林。




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沙发! -四月天使妈妈- 给 四月天使妈妈 发送悄悄话 四月天使妈妈 的博客首页 四月天使妈妈 的个人群组 (0 bytes) () 10/25/2017 postreply 19:06:46

一如既往的赞! -古来万事- 给 古来万事 发送悄悄话 古来万事 的个人群组 (0 bytes) () 10/25/2017 postreply 19:12:36

作为南加的老居民,每次看完老朽的文章,都倍感纠结。一面为说到了心坎儿里甘之如饴,一面又担心老朽把南加夸上了天,房价啥时候才能下来 -IrvineLotus- 给 IrvineLotus 发送悄悄话 IrvineLotus 的个人群组 (0 bytes) () 10/25/2017 postreply 19:27:56

我说什么没用,文学城整天有人骂左棍州,好多人正往外搬呢。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 10/25/2017 postreply 19:38:09

加州成为庇护州,朽哥的房子不热租都难啊,想想有多少墨墨会从四面八方蜂拥而来 -haomahaoma- 给 haomahaoma 发送悄悄话 haomahaoma 的个人群组 (0 bytes) () 10/25/2017 postreply 21:17:13

这种话有政治偏见,以后我说说我的白人房客自从住了加州一星期就再不想回威斯康辛。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 10/25/2017 postreply 21:37:31

是呀,死也要死在阳光灿烂的地方 -green_grass- 给 green_grass 发送悄悄话 green_grass 的个人群组 (0 bytes) () 10/26/2017 postreply 10:52:15

朽老爷不觉得会有下次的crash? 手里攒着银子就等着crash机遇再猛捞一把呢 -GA_home01- 给 GA_home01 发送悄悄话 GA_home01 的个人群组 (0 bytes) () 10/25/2017 postreply 19:28:21

三哥预测明年一月崩盘。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 10/25/2017 postreply 19:33:02

打个赌,三哥这次对的话,送他一瓶正宗茅台 -GA_home01- 给 GA_home01 发送悄悄话 GA_home01 的个人群组 (0 bytes) () 10/25/2017 postreply 19:37:05

算了,他原说今年秋天崩,现改到明年一月,到时还会往后延。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 10/25/2017 postreply 19:43:01

朽老爷觉得呢?要不要屯点粮草等待好时机?当然我不在加州 -GA_home01- 给 GA_home01 发送悄悄话 GA_home01 的个人群组 (0 bytes) () 10/25/2017 postreply 19:47:24

后面还有几篇慢慢分析,道理很简单,供求关系,没有空房率,人没搬走已经有人排队等房。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 10/25/2017 postreply 19:58:39

投资人傻吗?买了就租,房价怎么往下掉? -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 10/25/2017 postreply 20:02:08

我也能预测,测对了,你送我一包武夷山至岩大红袍就行,测错不罚。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 守月 的个人群组 (0 bytes) () 10/25/2017 postreply 19:56:51

刚回过去读了三哥的预测,估摸着他赢茅台的几率可以忽略不计 -GA_home01- 给 GA_home01 发送悄悄话 GA_home01 的个人群组 (0 bytes) () 10/25/2017 postreply 19:59:35

我除了关心人口增长,别的东西基本不看,我就奇怪有的人没房怎么就这么喜欢纸上谈兵呢,还说的有鼻子有眼的。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 10/25/2017 postreply 19:52:23

老朽现在是资深网红的节奏了。。 -圆西瓜- 给 圆西瓜 发送悄悄话 圆西瓜 的博客首页 圆西瓜 的个人群组 (131 bytes) () 10/25/2017 postreply 19:52:44

要不如大说踩了狗屎运,居然是#1,我这是王爷卖瓜而已。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 10/25/2017 postreply 20:06:41

朽爷帖子不得不赞 看问题抓本质不得了啊!南加不知道 不过北加照现在堵车的架势 崩盘有点远呐 -sundaema- 给 sundaema 发送悄悄话 sundaema 的个人群组 (0 bytes) () 10/25/2017 postreply 20:18:55

顶老朽大师,南加住惯了哪儿都不想去! -凤凰于飞888- 给 凤凰于飞888 发送悄悄话 凤凰于飞888 的个人群组 (0 bytes) () 10/25/2017 postreply 20:30:18

哎,老朽早15天发这一篇就好了,560K 4B2B的大学房子活生生让我给give up了,租金3600以上,这个悔啊!! -蔡家38号- 给 蔡家38号 发送悄悄话 蔡家38号 的个人群组 (0 bytes) () 10/25/2017 postreply 20:48:47

后面要写我刚买的,45万才租2500,费用还特高也买了,看完你更后悔。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 10/25/2017 postreply 21:18:13

这再南加已经不错了,为什么 give up? -kt0118- 给 kt0118 发送悄悄话 kt0118 的个人群组 (0 bytes) () 10/25/2017 postreply 21:37:52

赞与顶!东西南北中,南加是停下来再没走的地方。人气不知算不算地利。人多地广城市密集。无论贫富种族都能生存。 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 10/25/2017 postreply 21:08:40

朽哥文章必须顶 -crazyzhongsi- 给 crazyzhongsi 发送悄悄话 crazyzhongsi 的个人群组 (93 bytes) () 10/25/2017 postreply 21:10:45

朽老,我是很想到南加退休的。。。 -slow_quick- 给 slow_quick 发送悄悄话 slow_quick 的博客首页 slow_quick 的个人群组 (201 bytes) () 10/25/2017 postreply 21:42:07

先谢谢快慢兄帮过我,让我了结这几篇后跟你聊。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 10/25/2017 postreply 21:49:35

朽哥, 我也等着你聊聊这个. -古来万事- 给 古来万事 发送悄悄话 古来万事 的个人群组 (0 bytes) () 10/26/2017 postreply 07:02:34

北圣地亚哥 -BJ酒仙桥- 给 BJ酒仙桥 发送悄悄话 BJ酒仙桥 的个人群组 (0 bytes) () 10/26/2017 postreply 00:00:39

先谢过 -slow_quick- 给 slow_quick 发送悄悄话 slow_quick 的博客首页 slow_quick 的个人群组 (0 bytes) () 10/26/2017 postreply 07:37:23

风险这块,不是和二十多年前的买价来比的, 而是要和今天的净资产价值来比较的。 -股市老鼠- 给 股市老鼠 发送悄悄话 股市老鼠 的个人群组 (231 bytes) () 10/25/2017 postreply 22:21:23

135k以上condo,一年保费$136,这点钱别省了。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 10/25/2017 postreply 22:42:06

顶朽爷!南加人口众多,还在增加。十年前210高速没多少车,倍儿顺畅,现在连周末都堵车,你看看这人多了还是少了? -BJ酒仙桥- 给 BJ酒仙桥 发送悄悄话 BJ酒仙桥 的个人群组 (0 bytes) () 10/25/2017 postreply 23:57:05

毕业后在大山子混过几年,好像那个女天才棋手是从你那里出来的? -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 10/26/2017 postreply 00:42:09

我家原来也住酒仙桥,是774厂家属。大山子一带很熟 -pollyli- 给 pollyli 发送悄悄话 pollyli 的博客首页 pollyli 的个人群组 (0 bytes) () 10/26/2017 postreply 11:27:56

四机部天下。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 10/26/2017 postreply 11:45:42

http://www.mediaclub.cc/News/wapinfos/id/7098 看看还有多少牛人来自酒仙桥! 咱牛 -BJ酒仙桥- 给 BJ酒仙桥 发送悄悄话 BJ酒仙桥 的个人群组 (0 bytes) () 10/26/2017 postreply 13:40:51

再问朽老爷:一个城市是人口增加但只能买到市场价,另一个城市是人口稳定但可以买到低于市场价的房子,两种选择哪种更好? -GA_home01- 给 GA_home01 发送悄悄话 GA_home01 的个人群组 (0 bytes) () 10/26/2017 postreply 05:19:45

我看到“低于市场价”眼睛一亮。。。 -slow_quick- 给 slow_quick 发送悄悄话 slow_quick 的博客首页 slow_quick 的个人群组 (511 bytes) () 10/26/2017 postreply 07:27:40

应该说两个都可以,我明白你的意思,二选一选哪个? -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (317 bytes) () 10/26/2017 postreply 08:33:58

朽老爷分析的精辟! -GA_home01- 给 GA_home01 发送悄悄话 GA_home01 的个人群组 (0 bytes) () 10/26/2017 postreply 10:09:21

跋山涉水,栉风沐雨,筚路蓝缕,以启山林。 好文艺!好几个字我不认识!;-( -monkeymm07- 给 monkeymm07 发送悄悄话 monkeymm07 的个人群组 (0 bytes) () 10/26/2017 postreply 09:55:59

朽兄, 你的副业是编辑吗? -小鸡他爸- 给 小鸡他爸 发送悄悄话 小鸡他爸 的个人群组 (0 bytes) () 10/26/2017 postreply 14:15:40

您这么夸南加的气候 您住过北加吗? -April21- 给 April21 发送悄悄话 April21 的个人群组 (0 bytes) () 10/26/2017 postreply 20:22:02

你没读过我的博文,北加是我梦开始的地方。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 10/26/2017 postreply 21:03:04

好文!???? -海淘的人- 给 海淘的人 发送悄悄话 海淘的人 的个人群组 (0 bytes) () 10/26/2017 postreply 20:38:55

幽默风趣的好文 -海淘的人- 给 海淘的人 发送悄悄话 海淘的人 的个人群组 (0 bytes) () 10/26/2017 postreply 20:40:39

有机会一定要去加州多住住。 -Sugar88- 给 Sugar88 发送悄悄话 Sugar88 的个人群组 (0 bytes) () 10/26/2017 postreply 22:49:13

朽爷好文,差点错过了 -tgmomtobe- 给 tgmomtobe 发送悄悄话 tgmomtobe 的个人群组 (0 bytes) () 10/27/2017 postreply 00:59:37

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