波士顿DOWNTOWN的一个办公楼改公寓的案例

来源: 2017-08-26 18:40:26 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (2678 bytes)
本文内容已被 [ AMYMINT ] 在 2017-08-26 18:47:57 编辑过。如有问题,请报告版主或论坛管理删除.

改功能是物业增值的重要方式,但是值不值得改造就一定要因地制宜,控制成本是最核心。如果在面包比面粉还便宜的地方,烘新面包的事情就不要干。

我到波士顿安顿好宿舍和孩子上学之后的的事就是去630 washington st (DMV)去申请驾照,所以这栋楼在市场上叫卖的时候,我注意到了,而且预感会有人把这个旧办公楼改成高档公寓,因为潮流就在那里,已经有人做了一轮成功了:买壳成本200/尺,改造成本200-300/尺,卖价700-800/尺。

2013年6月,Washington Liberty LLC(founded by metropolitan Boston investor William J. Thibeault )花了8.1M 买进这个48000尺的旧办公楼(建于1850年,占地9100尺),East Boston Savings Bank 提供了6.1M贷款。

到2015年2月,业主花了26个月,把物业都拆空了,也拿到了建筑许可,但是不知道是不是资金的原因,还是有更好的机会需要现金,业主把半成品拿到市场上叫卖。可能要价太高,没人接手,业主自己筹钱开工了。

到了2016年改造完成,37个单元的豪华公寓,57968尺,成功招租,租金很高(参考ZILLOW), 波士顿本地有名的商业代理BOSTON REALTY ADVISOR (BRA)认为可以卖到39M,相当于$673/尺,很合理的市场价。行业潜规则,物业是通过谁(中介)买来的,一般会优先委托给他卖。BRA 11月份以准LISTING AGENT 的口气说话。

没想到BRA的一个王牌经纪人跳槽,把这个LISTING 带到了COLLIER'S, 业主是有充分理由的,因为BRA是波士顿地头蛇,COLLIERS是却国际大公司,影响力更大,可以卖给国际投资者(人傻,钱多)。

现在这个物业在LOOPNET上面,我不知道要价多少,但是应该不会低于39M。现在豪宅市场走软了,看见行情不对,要果断清货。

另外说一句,波士顿政府网站给的估价(assessing value )不到10M。

就是这个五层红砖楼,不是背后的二三十层的高楼。

里面的装修很现代,还有办公楼的气息。

能接受这样的墙吗?这样的梁,这样裸露的空调管道?

 

 

 

 

所有跟帖: 

还是增加点色彩吧。全一色没有生机 -julie116- 给 julie116 发送悄悄话 julie116 的博客首页 julie116 的个人群组 (0 bytes) () 08/26/2017 postreply 18:54:17

Location. -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (0 bytes) () 08/26/2017 postreply 18:56:21

专业! -小鸡他爸- 给 小鸡他爸 发送悄悄话 小鸡他爸 的个人群组 (0 bytes) () 08/26/2017 postreply 19:18:08

这种STYLE 好像称为 RESTORATION. 有一家大型家具店 RH 。 -大百百- 给 大百百 发送悄悄话 大百百 的个人群组 (0 bytes) () 08/26/2017 postreply 21:50:13

这样的梁,这样裸露的空调管道属于后工业时代设计元素 -又当爹来又当妈- 给 又当爹来又当妈 发送悄悄话 又当爹来又当妈 的博客首页 又当爹来又当妈 的个人群组 (190 bytes) () 08/27/2017 postreply 02:04:01

赞,好文 -travelworld- 给 travelworld 发送悄悄话 travelworld 的个人群组 (288 bytes) () 08/27/2017 postreply 03:29:35

我孩子在Lawrence租的就和这相像,一大片,木头加工车间改的,房间16尺高,落地窗子很明亮 -mimi56- 给 mimi56 发送悄悄话 mimi56 的个人群组 (0 bytes) () 08/27/2017 postreply 04:23:07

我看过这样的办公室或者旧工厂改造的住房,里面的百年臭味无论如何都除不掉的 -关键字- 给 关键字 发送悄悄话 关键字 的博客首页 关键字 的个人群组 (167 bytes) () 08/27/2017 postreply 06:09:38

拿primer应该能盖得住 -又当爹来又当妈- 给 又当爹来又当妈 发送悄悄话 又当爹来又当妈 的博客首页 又当爹来又当妈 的个人群组 (53 bytes) () 08/27/2017 postreply 06:52:37

老关有经验! -AMYMINT- 给 AMYMINT 发送悄悄话 AMYMINT 的博客首页 AMYMINT 的个人群组 (0 bytes) () 08/27/2017 postreply 10:10:12

好像是有些味道,以为是动物的味道,那公寓里几乎户户有宠物。 -mimi56- 给 mimi56 发送悄悄话 mimi56 的个人群组 (0 bytes) () 08/27/2017 postreply 17:45:42

谢谢大家,过一会讲个失败的例子,白白辜负了这么好的行情。 -AMYMINT- 给 AMYMINT 发送悄悄话 AMYMINT 的博客首页 AMYMINT 的个人群组 (0 bytes) () 08/27/2017 postreply 07:03:21

这个房子的位置特别好。但Boston downtown的高档公寓最近卖不动 -bear2016- 给 bear2016 发送悄悄话 bear2016 的个人群组 (0 bytes) () 08/27/2017 postreply 08:19:53

谢AMY分享大城市大地主商家的趣味故事。AMY估算的最高回报是当时的市场价吗?现开价比估价高40% -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 08/27/2017 postreply 09:42:43

我都没问现在要多少钱,反正是很疯狂的。你要是知道就贴出来吧,谢谢。 -AMYMINT- 给 AMYMINT 发送悄悄话 AMYMINT 的博客首页 AMYMINT 的个人群组 (0 bytes) () 08/27/2017 postreply 09:45:50

文中提到39M,根据数据粗粗推算。佩服不停观察思考开拓的能力。 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 08/27/2017 postreply 09:54:21

本物业目前正在市场上卖,我不想现在去问价钱,因为又要签一堆保密协议。 -AMYMINT- 给 AMYMINT 发送悄悄话 AMYMINT 的博客首页 AMYMINT 的个人群组 (0 bytes) () 08/27/2017 postreply 10:14:56

其实项目估算最重要的就是看目前市场上的同类房子销售情况。Amy有什么好办法吗? -老农民说两句- 给 老农民说两句 发送悄悄话 老农民说两句 的博客首页 老农民说两句 的个人群组 (86 bytes) () 08/27/2017 postreply 12:48:18

找个专业的商业地产经纪人,给你run comps 在ARGUS 系统里(象MLS),自己买很贵。Blogcity网友可能有。 -AMYMINT- 给 AMYMINT 发送悄悄话 AMYMINT 的博客首页 AMYMINT 的个人群组 (129 bytes) () 08/27/2017 postreply 13:35:22

商业地产的信息(成交,租约等)还比较垄断和隐秘,从免费途径查比较费劲费时间。 -AMYMINT- 给 AMYMINT 发送悄悄话 AMYMINT 的博客首页 AMYMINT 的个人群组 (0 bytes) () 08/27/2017 postreply 13:41:36

多谢,找商业经纪搞定是个好主意 -老农民说两句- 给 老农民说两句 发送悄悄话 老农民说两句 的博客首页 老农民说两句 的个人群组 (0 bytes) () 08/27/2017 postreply 14:20:04

costar可以查,数据比较全 -blogcity- 给 blogcity 发送悄悄话 blogcity 的博客首页 blogcity 的个人群组 (280 bytes) () 08/28/2017 postreply 23:25:06

和我们这边downtown的一些改造后的apartment很像。其他有些近downtown的以前废弃工厂。 -小米A- 给 小米A 发送悄悄话 小米A 的个人群组 (104 bytes) () 09/21/2017 postreply 06:42:28

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