波士顿DOWNTOWN的一个办公楼改公寓的案例

改功能是物业增值的重要方式，但是值不值得改造就一定要因地制宜，控制成本是最核心。如果在面包比面粉还便宜的地方，烘新面包的事情就不要干。

我到波士顿安顿好宿舍和孩子上学之后的的事就是去630 washington st (DMV)去申请驾照，所以这栋楼在市场上叫卖的时候，我注意到了，而且预感会有人把这个旧办公楼改成高档公寓，因为潮流就在那里，已经有人做了一轮成功了：买壳成本200/尺，改造成本200-300/尺，卖价700-800/尺。

2013年6月，Washington Liberty LLC（founded by metropolitan Boston investor William J. Thibeault ）花了8.1M 买进这个48000尺的旧办公楼（建于1850年，占地9100尺），East Boston Savings Bank 提供了6.1M贷款。

到2015年2月，业主花了26个月，把物业都拆空了，也拿到了建筑许可，但是不知道是不是资金的原因，还是有更好的机会需要现金，业主把半成品拿到市场上叫卖。可能要价太高，没人接手，业主自己筹钱开工了。

到了2016年改造完成，37个单元的豪华公寓，57968尺，成功招租，租金很高（参考ZILLOW), 波士顿本地有名的商业代理BOSTON REALTY ADVISOR (BRA)认为可以卖到39M，相当于$673/尺，很合理的市场价。行业潜规则，物业是通过谁（中介）买来的，一般会优先委托给他卖。BRA 11月份以准LISTING AGENT 的口气说话。

没想到BRA的一个王牌经纪人跳槽，把这个LISTING 带到了COLLIER'S, 业主是有充分理由的，因为BRA是波士顿地头蛇，COLLIERS是却国际大公司，影响力更大，可以卖给国际投资者（人傻，钱多）。

现在这个物业在LOOPNET上面，我不知道要价多少，但是应该不会低于39M。现在豪宅市场走软了，看见行情不对，要果断清货。

另外说一句，波士顿政府网站给的估价（assessing value )不到10M。

就是这个五层红砖楼，不是背后的二三十层的高楼。

里面的装修很现代，还有办公楼的气息。

能接受这样的墙吗？这样的梁，这样裸露的空调管道？