成功地产投资者必读——如何合法免缴capital gains 和 Recapture depreciation

来源: 2017-08-17 15:44:17 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (2608 bytes)

1031 Tax deferred exchange——101
成功房地产投资者在清仓投资1房时都面临capital gains 和 Recapture depreciation。
首先,卖投资房closing之前申明这个房子要进入1031 Tax deferred exchange,让你律师准备相关文件,让买家,卖家和1031 exchange coordinator三方签字。这件事必须在closing之前完成。

如果没有提前办好这个手续,一旦close就不能改,不能补。办好这个文件,closing时卖房款进入QI帐号,而不是你的帐户。

closing之后日历45天内(节假日都包括,没有任何商量余地),必须甄选出
3个投资地产作为交换的候选投资房2
或者200%于投资1房的候选投资房2(可以是多个地产)
或者95%于投资1房的候选投资房2(可以是多个地产)
让税局批准。

这些税局批准的地产必须在180内(节假日都包括,没有任何商量余地)closing,过户到你手里。这样你就可以避免当时缴纳capital gains 和 Recapture depreciation税。
如果你没能买下税局批准交换的房子,或成功购买部分金额达不到投资房1的销售价。你就必须为投资房1capital gains 和 Recapture depreciation缴税,或成功购买部分金额达不到投资房1的销售价部分的capital gains 和 Recapture depreciation缴税。

你可能说这只能推延缴纳。好现在告诉你如何避免缴capital gains:把投资房都通过1031卖掉,买一个高价房当主自住,在里面住两年以后,capital gains税收就全免。
如何避免Recapture depreciation税:在那个自住高价房主到死,传给子孙,就可以不缴capital gains 和 Recapture depreciation税。
这时有一个step-up base,只有极高价房子满足缴税条件,如果你所传房价够线缴税,你应该阔得不介意为国家税局送点钱。

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所有跟帖: 

不成功的投资者学习了,没学懂,有问题。 -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (318 bytes) () 08/17/2017 postreply 16:04:49

他意思买一个出租房,先出租两年,自己进去住两年, -autumnjune- 给 autumnjune 发送悄悄话 autumnjune 的个人群组 (125 bytes) () 08/17/2017 postreply 16:07:21

哪怕这样,转成自住房那年就要有Capital gain recapture,不是就混过去了,否则大家老早就钻这个空子了。 -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (0 bytes) () 08/17/2017 postreply 16:26:32

Section 121 has several exceptions. My understanding is -autumnjune- 给 autumnjune 发送悄悄话 autumnjune 的个人群组 (68 bytes) () 08/17/2017 postreply 16:42:55

只有一个方法 -又当爹来又当妈- 给 又当爹来又当妈 发送悄悄话 又当爹来又当妈 的博客首页 又当爹来又当妈 的个人群组 (59 bytes) () 08/17/2017 postreply 16:47:51

2/5法则 -又当爹来又当妈- 给 又当爹来又当妈 发送悄悄话 又当爹来又当妈 的博客首页 又当爹来又当妈 的个人群组 (45 bytes) () 08/17/2017 postreply 16:45:48

这个loophole老早就被堵上了,section 121 b4和121d。 -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (0 bytes) () 08/17/2017 postreply 16:57:08

读了一下不是太懂 -tz2000- 给 tz2000 发送悄悄话 tz2000 的个人群组 (3082 bytes) () 08/17/2017 postreply 17:51:34

早就不行了。 -天下攘攘- 给 天下攘攘 发送悄悄话 天下攘攘 的个人群组 (0 bytes) () 08/17/2017 postreply 17:27:06

做地主是没有出路的。 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (0 bytes) () 08/17/2017 postreply 18:04:02

咋这么难呢? -青山白水- 给 青山白水 发送悄悄话 青山白水 的个人群组 (0 bytes) () 08/17/2017 postreply 19:29:11

不是小业主们能玩的 -老农民说两句- 给 老农民说两句 发送悄悄话 老农民说两句 的博客首页 老农民说两句 的个人群组 (0 bytes) () 08/17/2017 postreply 20:38:20

我今天查过了,楼主下面这个说法是错误的,2009年就改掉了。有不同意见吗? -OctMonkey- 给 OctMonkey 发送悄悄话 OctMonkey 的个人群组 (273 bytes) () 08/18/2017 postreply 18:07:03

看看最新版IRS Publication 523对自住房免capital gain tax 的要求吧, -OctMonkey- 给 OctMonkey 发送悄悄话 OctMonkey 的个人群组 (281 bytes) () 08/22/2017 postreply 07:50:20

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