这篇小文， 对这里的大师们来说可能太小儿科，所以不看也罢！但对我自己来说，却是我认知上很大的一个里程碑， 也是自己多年理论 (读书)+实践 (投资房产)+思考的结果。不管对也罢， 错也罢， 在这里跟大家分享一下， 并诚恳地接受大家的指教！
我不理财，财不理我
这是前些日子我跟国内年迈的老父亲在电话里说到房产投资时父亲嘴来说出的一句话， 惊得我差点下巴都掉下来！ 这是非常有水平的一句话 - 父亲说这是一个以前做过生意的熟人说的！ 这的确是一句非常有智慧的话：它告诉我们在追求财务自由的路上不仅要采取积极主动的态度， 更重要的是， 要对钱财的特性和运行规则有一个正确的认识和理解！
在生活中， 我们经常会听到有一些人害怕贷款，一提贷款搞得晚上都睡不着觉！ 还有一些人自己的房贷利率只有3%，却想急急忙忙还完（这种事我以前自己就干过）。 如果你接近退休或已经退休，你想赶快还完以便了却一桩心事， 也未尝不可。 但如若你还年轻， 尚处在财富积累阶段， 这是否是一种明智的选择呢？ 答案显然是否定的！ 尽管我们必须要承认， 不同的人接受风险的程度是不同的， 但有时我们的这种恐惧是否是来自于无知？ 远古时代， 当人们远不了解天文的时候， 日食和月食这些天文现象往往使我们的先辈们惊恐万分。但我们现在对这种现象早也不奇怪了。 同理，在理财方面， 比如贷款， 如果我们多educate 自己， 多学习一些金融和理财方面的知识， 我们是否会做出不同的选择？
当今的社会是一个资本的社会，资本（借贷）就是社会经济的血液， 如果我们连对正常的，公平的商业借贷仍然心存恐惧和成见的话，我们是不是太远离社会了。 大多公司从创建， 成长，到壮大，基本都离不开资本（借贷）的扶持（除非你是王思聪！）， 包括google， Apple， HP等巨头。这是他们基本的套路：先是在自家（包括车库）创业，资金不够就从亲戚朋友出借， 甚至抵押自己的房产，逐步成长后，天使基金， 和各种风险基金会相继介入， 扶持公司壮大！基本上可以说， 没有资本（借贷）， 就没有这些公司的壮大。这些公司为什么要借钱呢？ 因为他们想挣更多的钱，而借钱能达到这种目的！
目前世界上市场值最大和持有现金最多的公司是谁呢？ 当然是Apple， 如果我告诉你， 就是Apple这样持有巨额现金的公司， 最近仍然在issue bonds， 也就是说向外借钱， 你不会认为Apple的CFO是个蠢货吧？
总之，借钱不一定不好， 合理利用会使你挣更多的钱！
What You Owe Today Is What You Will Be Worth Tomorrow
（你今天借的债务将是你明天的财富）
由于可以利用地产作抵押而贷到长期低息贷款， 所以地产投资相对容易成功。我说的容易成功，并不是说容易， 而是指只要努力，成功率高。自己经济实力单薄的，更要借钱生钱。 我真正下定决心投资地产，是几年前湾区朋友的一个电话。这朋友住在湾区， 并有几个出租房，朋友当时很得意地对我说：“你看，我现在住房子是白住， 房子的租金收入可以cover所以的费用， 包括我自己住的房子的地产税和保险， 15年到30年后还白得几个房子！”。朋友这话对我震撼很大， 我当时就在想：“这事也太美了，不说别的，我自己住的房子就算贷款还完了， 一年地产税，保险，社区费加起来也快1万了， 如果我自己也能像朋友一样白住那么一年就能省下1万，年复一年也是个不小的数字！况且还白得房子！”。所以才决定行动。 可见，自己的动机和目标很渺小： 就想白住房子，未来再白得几个房子！而后来发现： 只要努力，这真是可以实现的！
Steve Dexter在他的书 Real Estate Debt Can Make You Rich的封面有一句话：What You Owe Today Is What You Will Be Worth Tomorrow （你今天借的债务将是你明天的财富），这话用到地产投资上简直是太绝了！实际上这话与美国最大的 地产经纪公司 Keller Williams Realty公司的创始人和董事长Gary W. Keller 在他的畅销书The Millionaire Real Estate Investor提到的四步曲有异曲同工之妙。 The Millionaire Real Estate Investor这本书在地产投资方面对我来说是醍醐灌顶的一本书，他提到了成为Millionaire的四部曲：
- Think A Million： 忽悠你跳粪坑没商量！
- Buy A Million： 借钱，买房（当然不能瞎买！）
- Own A Million： 房客帮你还完不就成你的了！
- Receive A Million： 自己的摇钱树当然接着摇了！
绝妙啊！多借才能多挣！
披着Debt外皮的Asset
我对Robert Kiyosaki 的Rich Dad Poor Dad这书的评价极为一般，实际上看完这本书， 我只记着一点， 就是关于他对Asset 和 Debt的定义（就是这一点， 也不是他自己最早提出来的， 只是因为他有名， 搞得好像是他提出来似得）：他说很多人分不清啥是Asset， 啥是Debt，买了Debt还认为买了Asset。 这是他的定义：
- Asset：往你钱包里装钱的，使你钱包越来越鼓
- Debt： 从你钱包散钱的，使你钱包越来越瘪
按照这个定义： 你花10万买辆豪车， 你买的就是Debt， 10年后基本就从10万变成零了。大部分的自住房也是Debt， 除非像湾区价格疯涨的地区， 可能算Asset。 有正现金流的出租房是Asset。 我们应该多买Asset， 少买Debt。
如果按照这个定义的话， 我们借贷100万（Debt）， 如果每年能给我们带来5万的财富， 是不是应该是Asset， 越多越好！ 所以这100万Debt实际上是披着Debt外皮的Asset！
朽爷教导：地产投资不用杠杆就糟蹋了这门生意
先来看一些历史数据：
- S&P index 年回报约 10% （ dividend included）
- 过去约100美国房价年均增长约 3%
- 出租房年回报（Cap rate）约 7%
若用现金买房， 年回报是 3%（增长） + 7%（cap rate）= 10%， 也就是说， 若用现金买房， 年回报跟S&P index 年回报差不多。 换做是我，若用现金买房， 我还不如直接买S&P index得了，省事， 并且回报一点也不差。 这甚至也包括San Francisco Metro： 根据最新的数据报告，San Francisco 从1991到2017 的first quarter，房价年均增长约 5.2%，可那里的cap rate 低： 就算是5%， 5 + 5.2 =10.2%， 比S&P index 也好不到那里去！
若用杠杆， 年平均增值3% 虽然不高，但3倍杠杆就能转化成12%，4倍杠杆就能转化成15%， 再加租金收入， 达到20% 小事一桩， 这回报估计连股神老巴都不敢小瞧！
所以，不用贷款， 您还真是糟蹋了这门生意！ 真的！
空手套白狼和雪球效用
空手套白狼在大多语境中跟骗人基本上是同义词。 但在地产投资中却是很容易合理，合法地做到的。这主要是通过Cashout refinance 来实现的。 比如你买一个20万的房子， downpay 4 万， 几年后若房子升值， 你就可以很容易的通过Cashout refinance把这4万拿出来。 高手们连downpay的4万都可以通过private lending 等做到 – 真正做到空手套白狼！
Gary W Eldred曾在他的Investing in Real Estate, 7th Edition书中提到： 说他一个地产投资朋友一般每5年Cashout refinance 一次。简单的算术就知道他为什么这么做了：假定买房子20% downpay, 又假定房子每年增值3%， 那么5年下来， 增值就差不多有16% （1.03的5次方）， 再加上贷款本金的paydown, 5 年下来还真是差不多20%， 够下一个房子的downpay了。再过5年就可以再买2个了。 也就是说自己只需要出第一个房子的downpay， 10年后就可以有4个房子了。这就是雪球效用。
如果你有幸赶上住在房价增值快的城市， 或者遇到像2008次贷危机那样的绝佳机会，这种雪球效用会滚动很快。我认识一人，过去几年间自己共投入资金约10万，现在持有的房产超过2米，尽管大多是贷款，但没有负现金流, 并且把最初投入的10万又拿出来做储备， 这是不是也可以说是空手套白狼了？当然他赶上好时机！
合理利用杠杆和风险控制
杠杆能放大利润， 也能放大损失， 所以杠杆要合理利用。对风险控制方面，主要是通过控制现金流， 和买足保险。控制现金流非常重要， 不能有负现金流是最低要求（这也是我自己的底线）！ 否则很容易成为吴京华第二。风险控制非常重要， 但不是本文的论述重点，在此不再详叙。
作者小注：这种不停借钱的游戏要继续下去， 银行借钱是前提。 而银行借钱的前提是DTI要满足！这就对你的现金流 提出了要求， 就是说若你房子是负现金流， 借到DTI上限game就无法继续了。 若你每个房子都不是负现金流， 或者投资房总体不是负现金流， 那这个game就可以无限进行下去！这就是为什么我买房子越多，DTI越低，借钱根本不是问题！ 换句话说， 在风险控制上， 银行已经给你把过一次关了。 当然自己也要小心！
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投资要谨慎， 投资有风险！ 以上纯属个人见解， 不作为他人投资建议！
