补充从租房市场看南加房市

来源: 2017-07-15 18:33:16 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (4123 bytes)
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官方统计今年加州有三千九百多万人口,不包括大量的非公民以及非法移民,其中超过一半在南加州。南加州从地域划分有好几个县包括内陆的河边riverside,圣伯县san bernadino,从概念上泛指以洛杉矶为老大包括橙县,圣地亚哥等三,四个沿海县。洛杉矶一县就有千万人口,橙县三百多万只是小老弟,全美国超过千万的州也没有多少个。

我个人认为,欢迎驳斥。橙县在居住环境和投资前途方面都是排在第一,洛县太大,参差不齐,比华利山庄举世闻名,但开出去二十分钟就到像是东洛杉矶,南部等地,有的城市以黑人为主,有的拉丁裔占百分之九十。圣地亚哥有点边缘化,离洛杉矶国际机场较远。橙县位于两县中间,居民以白人为主,特别是南橙县有的市超过百分之九十。虽然有个别市墨裔,华裔,越裔,韩裔聚集,但人口超不过一半,只有santa ana的拉丁裔勉强到一半,黑人不到百分之二,不能形成群体,甚至找不出一条街以黑人为主。都说加州是民主党天下,但橙县自古以来就是共和党的大本营,恐怕近期内也改变不了。我不喜欢议论时政,只是陈述事实,毕竟不能回避。

1,我反对异地投资。房地产和股票有很多不同的地方,其中之一就是房地产能掌握在自己手里,异地投资无疑是拱手让人掌控,这个不想多说,看看坛子里那些成功大佬都是医生卖棺材,死活都要钱,便宜不能给别人占。当然,您要是财大气粗,眼不见心不烦则另当别论。

2,我反对没有现金流硬撑。但是,我说过多次,南加这里,贷款,百分之二十五头款,只要能打平就是胜利。能不能打平要看你买什么房,你非要买个百万房租三千多,那叫拿茉莉花喂牲口,有钱难买乐意。那什么样的房能打平呢?现在有五十万可以在北橙县买中下档次小型独立屋,四十万可以买南橙县两房中上档次康斗。之所以独立屋和康斗都提到,因为没有任何一种投资就一定好过另一个。就以管理费高的康斗为例,贷款三十万能租到2200,还贷加上所有开销勉强打平。

A,还贷是定存,三十年还清三十万,投资十万,连本拿回四十万。

B,还贷利息可以抵税。

C,打平是暂时的,以房租百分之四的增长,现金流会越来越多。

D,现金流的初期,因为有折旧,赚的钱可能还够不上交税。

拿二十年前的一个房为例,十万,两万头款(当时可以少放),租一千,每月净赚不到一百,当时的利息高。以百分之四的增幅,今天已经超过两千,房价是四十万。原借八万,还了二十年所剩无几,不但是两万搏出三十多万,现金流也超过一千(利率下跌重新贷款),而本钱只是两万。

如果你今天接手这个房,需要十万头款,还没有现金流,现金流也许要过几年。但二十年后房租起码可以翻倍,三十年还清贷款,房价不涨,十万搏三十万,房价涨一倍搏七十万,两倍,三倍自己去算。当然,财大气粗的是用现金买,赚多赚少也比放银行强 。

3,胳膊肘不能向外拐,作为地主我反对租控rent control,南加州目前只有少数几个城市有租控,基本上是顶级城市,像是santa monica。想要在南加州全面搞租控,恐怕没有什么市场,有也遥遥无期,不必杞人忧天。

4,每人的能力不同,能耐大的一年赚几百上千万的也大有人在。但是,不能作为一种经验推广,特别是像房地产投资不能急功近利,如果上来就说年收益会有百分之二十之类的好事,第一个反应就是遇到了骗子,然后可以怀疑要不是缺心眼,要不就是神经病。

 

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所有跟帖: 

So informative,谢了! -周末闲语- 给 周末闲语 发送悄悄话 周末闲语 的博客首页 周末闲语 的个人群组 (0 bytes) () 07/15/2017 postreply 18:50:17

赞一句:特别是像房地产投资不能急功近利 -小鸡他爸- 给 小鸡他爸 发送悄悄话 小鸡他爸 的个人群组 (0 bytes) () 07/15/2017 postreply 19:24:32

以神经病居多。LOL -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (0 bytes) () 07/15/2017 postreply 19:34:55

哈哈,funny -古来万事- 给 古来万事 发送悄悄话 古来万事 的个人群组 (0 bytes) () 07/15/2017 postreply 22:54:29

查了,LA county1000万,Cook County排第二,500万。不得不服。 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (0 bytes) () 07/15/2017 postreply 19:36:31

署老爷,恕在下孤陋寡闻,就知道眼前的一亩三分地,cook county在哪里? -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 07/15/2017 postreply 19:54:52

排前三的县 LA, Chicago(cook), houston(Harris) -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (0 bytes) () 07/15/2017 postreply 20:07:38

好贴,回答了我的两个主要疑问,这儿的房价已经快赶上南加了。 -圆西瓜- 给 圆西瓜 发送悄悄话 圆西瓜 的博客首页 圆西瓜 的个人群组 (38 bytes) () 07/15/2017 postreply 20:11:02

-闲来无事事- 给 闲来无事事 发送悄悄话 闲来无事事 的个人群组 (169 bytes) () 07/15/2017 postreply 20:14:44

赞!内陆现在也出租房租得快,尤其白菜房很容易租。 -成为会员- 给 成为会员 发送悄悄话 成为会员 的个人群组 (0 bytes) () 07/15/2017 postreply 21:58:43

赞好帖!句句在理,实实在在!从中又得到了我想要的更多信息.谢朽哥! -古来万事- 给 古来万事 发送悄悄话 古来万事 的个人群组 (0 bytes) () 07/15/2017 postreply 22:47:47

迷惑 -Sunflower28- 给 Sunflower28 发送悄悄话 Sunflower28 的博客首页 Sunflower28 的个人群组 (1651 bytes) () 07/16/2017 postreply 07:24:47

俺还有一个迷惑 -Sunflower28- 给 Sunflower28 发送悄悄话 Sunflower28 的博客首页 Sunflower28 的个人群组 (176 bytes) () 07/16/2017 postreply 07:51:35

南加最低工资超过十块钱,两个人工作就可以负担住房。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2017 postreply 08:17:31

请表怪我较真,因为自己要上场,百万大军可不是闹着玩滳。 -Sunflower28- 给 Sunflower28 发送悄悄话 Sunflower28 的博客首页 Sunflower28 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2017 postreply 08:34:00

说明你仔细看了才较真,否则不会出声。特别感谢较真的。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2017 postreply 08:49:17

Section 8有啥具体不好吗?我最好的一颗白菜就是Section 8。房客住很久了,总拖欠。 -四则旧舍- 给 四则旧舍 发送悄悄话 四则旧舍 的个人群组 (164 bytes) () 07/16/2017 postreply 11:18:14

有过住了七,八年的,租金旱涝保收,加租随市场不用废话,普通房客加租不痛快。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2017 postreply 11:35:50

前后有过5个.现在还有一个. Housing已经来通知"不要涨租". 因租金低市场太多,准备租约到期让走人. -古来万事- 给 古来万事 发送悄悄话 古来万事 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2017 postreply 11:54:41

没有想过好不好,是联邦70%的补助都去了加州,咱那疙瘩就就别指望Section 8了。 -Sunflower28- 给 Sunflower28 发送悄悄话 Sunflower28 的博客首页 Sunflower28 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2017 postreply 14:12:22

我也是在南加的,也说两句。 -大胖胖猫- 给 大胖胖猫 发送悄悄话 大胖胖猫 的博客首页 大胖胖猫 的个人群组 (280 bytes) () 07/16/2017 postreply 09:04:10

最后导致租金管控,现在很多城市已经实施了 -ZHUOYAO- 给 ZHUOYAO 发送悄悄话 ZHUOYAO 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2017 postreply 11:26:41

请问很多城市是哪里? -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2017 postreply 11:30:08

我的北加城市刚刚通过。幸好有Costa Hawkins,独立房不受影响。 -四则旧舍- 给 四则旧舍 发送悄悄话 四则旧舍 的个人群组 (81 bytes) () 07/16/2017 postreply 11:46:56

北加闹的厉害 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2017 postreply 12:06:08

闹腾取消Costa Hawkins的主要是南加的几个议员,这个比rent control更厉害。不要掉以轻心。 -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2017 postreply 14:04:24

我的律师朋友说推翻Costa Hawkins是可能的。大家警惕哦。推翻Costa Hawkins是杀人见血的东西。 -四则旧舍- 给 四则旧舍 发送悄悄话 四则旧舍 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2017 postreply 20:33:28

也想知道是哪些城市. -古来万事- 给 古来万事 发送悄悄话 古来万事 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2017 postreply 11:46:38

谢谢,俺会不会败走华容就全仗你了:) -Sunflower28- 给 Sunflower28 发送悄悄话 Sunflower28 的博客首页 Sunflower28 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2017 postreply 14:09:28

会败得很彻底。 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (0 bytes) () 07/17/2017 postreply 00:53:27

十年房股两茫茫,不思量,自难忘,何处话凄凉。携百万股军,从头收拾房地产,终归晋:) -Sunflower28- 给 Sunflower28 发送悄悄话 Sunflower28 的博客首页 Sunflower28 的个人群组 (0 bytes) () 07/17/2017 postreply 08:37:15

在南加州,我怎么觉得你的地税算的比较低?怎么也该$400吧?我们这是1.2%一年。另外,不是很多人有$100k的首付的。还有一些 -tjk- 给 tjk 发送悄悄话 tjk 的个人群组 (459 bytes) () 07/16/2017 postreply 18:16:57

朽哥,你说北橙县50万可买中下档次小型独立屋.请给几个Zip Code好吗? -古来万事- 给 古来万事 发送悄悄话 古来万事 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2017 postreply 11:44:19

五十万以下的独立屋brea,fullerton,placentia,buena park等很多也说的过去,差的四十万就不提了。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2017 postreply 12:04:34

好.我去看看.谢朽哥! -古来万事- 给 古来万事 发送悄悄话 古来万事 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2017 postreply 19:25:28

朽哥的贴给赞都给烦了,这次就算了吧。:-) -WhiteRadium- 给 WhiteRadium 发送悄悄话 WhiteRadium 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2017 postreply 14:05:49

海外同城 转载您的贴子,还不贴原作者的名字,有侵权之嫌。 -tjk- 给 tjk 发送悄悄话 tjk 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2017 postreply 17:39:49

不止一次了,算了,反正没指望卖笔为生。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2017 postreply 19:01:04

那海外同城还是没品,知道这是在美国,引用要写清出处和作者。 -tjk- 给 tjk 发送悄悄话 tjk 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2017 postreply 21:16:39

卧槽!无奈啊, -logyliang2002- 给 logyliang2002 发送悄悄话 logyliang2002 的个人群组 (94 bytes) () 07/17/2017 postreply 18:59:51

听老朽的话,打算在橙县买个投资房,谁能帮忙推荐一agent?先谢谢啦~,本人住在华府地区。 -朝阳夕阳- 给 朝阳夕阳 发送悄悄话 朝阳夕阳 的个人群组 (0 bytes) () 07/18/2017 postreply 07:49:42

回复你悄悄话了。 -大胖胖猫- 给 大胖胖猫 发送悄悄话 大胖胖猫 的博客首页 大胖胖猫 的个人群组 (0 bytes) () 07/18/2017 postreply 09:13:29

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