补充从租房市场看南加房市

官方统计今年加州有三千九百多万人口，不包括大量的非公民以及非法移民，其中超过一半在南加州。南加州从地域划分有好几个县包括内陆的河边riverside，圣伯县san bernadino，从概念上泛指以洛杉矶为老大包括橙县，圣地亚哥等三，四个沿海县。洛杉矶一县就有千万人口，橙县三百多万只是小老弟，全美国超过千万的州也没有多少个。

我个人认为，欢迎驳斥。橙县在居住环境和投资前途方面都是排在第一，洛县太大，参差不齐，比华利山庄举世闻名，但开出去二十分钟就到像是东洛杉矶，南部等地，有的城市以黑人为主，有的拉丁裔占百分之九十。圣地亚哥有点边缘化，离洛杉矶国际机场较远。橙县位于两县中间，居民以白人为主，特别是南橙县有的市超过百分之九十。虽然有个别市墨裔，华裔，越裔，韩裔聚集，但人口超不过一半，只有santa ana的拉丁裔勉强到一半，黑人不到百分之二，不能形成群体，甚至找不出一条街以黑人为主。都说加州是民主党天下，但橙县自古以来就是共和党的大本营，恐怕近期内也改变不了。我不喜欢议论时政，只是陈述事实，毕竟不能回避。

1，我反对异地投资。房地产和股票有很多不同的地方，其中之一就是房地产能掌握在自己手里，异地投资无疑是拱手让人掌控，这个不想多说，看看坛子里那些成功大佬都是医生卖棺材，死活都要钱，便宜不能给别人占。当然，您要是财大气粗，眼不见心不烦则另当别论。

2，我反对没有现金流硬撑。但是，我说过多次，南加这里，贷款，百分之二十五头款，只要能打平就是胜利。能不能打平要看你买什么房，你非要买个百万房租三千多，那叫拿茉莉花喂牲口，有钱难买乐意。那什么样的房能打平呢？现在有五十万可以在北橙县买中下档次小型独立屋，四十万可以买南橙县两房中上档次康斗。之所以独立屋和康斗都提到，因为没有任何一种投资就一定好过另一个。就以管理费高的康斗为例，贷款三十万能租到2200，还贷加上所有开销勉强打平。

A，还贷是定存，三十年还清三十万，投资十万，连本拿回四十万。

B，还贷利息可以抵税。

C，打平是暂时的，以房租百分之四的增长，现金流会越来越多。

D，现金流的初期，因为有折旧，赚的钱可能还够不上交税。

拿二十年前的一个房为例，十万，两万头款（当时可以少放），租一千，每月净赚不到一百，当时的利息高。以百分之四的增幅，今天已经超过两千，房价是四十万。原借八万，还了二十年所剩无几，不但是两万搏出三十多万，现金流也超过一千（利率下跌重新贷款），而本钱只是两万。

如果你今天接手这个房，需要十万头款，还没有现金流，现金流也许要过几年。但二十年后房租起码可以翻倍，三十年还清贷款，房价不涨，十万搏三十万，房价涨一倍搏七十万，两倍，三倍自己去算。当然，财大气粗的是用现金买，赚多赚少也比放银行强 。

3，胳膊肘不能向外拐，作为地主我反对租控rent control，南加州目前只有少数几个城市有租控，基本上是顶级城市，像是santa monica。想要在南加州全面搞租控，恐怕没有什么市场，有也遥遥无期，不必杞人忧天。

4，每人的能力不同，能耐大的一年赚几百上千万的也大有人在。但是，不能作为一种经验推广，特别是像房地产投资不能急功近利，如果上来就说年收益会有百分之二十之类的好事，第一个反应就是遇到了骗子，然后可以怀疑要不是缺心眼，要不就是神经病。