房地产众筹的一些总结（第二章）

Lendinghome列出的项目没有具体地址。我曾经问过原因，说是防治投资人找贷款人的麻烦。我通过realtor.com查过几个房子，根据邮编，价格和时间能够找到，证明交易确实存在。当然有些房子可能是拍卖房，realtor.com上查不到。lendinghome 要求开账户后要一次转入五万才能开始投资。每个项目最少投资是五千。具体投哪个项目自己决定。Patchofland 和realtyshares 都提供具体地址，以及贷款人的track records. 我对Lendinghome 的项目评级机制不是很赞同。它似乎最看中的是flipper的经验，而我认为贷款人自己投入份额更重要。

我一开始是从patchofland开始的，至今有过几次项目利息没有按时到账，但在一个月之内都能补上，没有一个default. 但这并不能说明以后不会，毕竟现在是地产上升期。但地产价格从上升到下跌的过程是缓慢的。即使2008年那样的危机，也要经过一年多的时间才从增长变为下跌。所以这些个12个月的短期贷款，如果你在上升期投入，在贷款结束时应该不会跌破贷款额。即使有损失，相比起股市来也要小很多。为减少可能带来的损失，我尽量投后期工程量小或者已经fixed up的房子。这样一旦市场转向，flipper可以很快推向市场。即使flippers walk away, 这种房子在foreclosure 后比较容易以合理价格卖掉。还有就是避免投一个地区的高端房子。这种房子市场很小，不容易卖掉。并且价格不好评估。

我还有少量的投资在fundrise。这家现在不再做单个项目的众投，而是先筹投资人的钱，再投资。这样具体项目由公司决定。这种被称为eREIT. 这家出过一点问题，并且喜欢吹牛，所以从16年初就不再在它家投了。它的这种做法也被realtymogul采用。我觉得可能最初的单个项目集资方式太耗费公司的人力和物力，所以它们决定转向。这个看来是行业普遍现象。看看lendingclub, 这个无资产抵押贷款的先驱，现在都做到一年$10B loan, 依然不能盈利。其中的风险管理占了很大的运营费用。我本人喜欢自己选项目，觉得放心。所以目前可用的公司没几家了。我觉得最后除了Lendinghome 其余的都要转向。