目前南加州房地产投资的困境

来源: 于 2017-01-16 10:21:20 [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次

主要想说投资的困境

1，房价高。

有目共睹，不需狡辩。但是到底有多高，还能不能更高，会不会马上跌下来是众人关心的。

房地产投资有周期性，月盈则亏，水满则溢的规律不能听而不闻，视而不见。既然是规律，就有案可查，有章可循。房地产的规律是波浪式，一浪高过一浪向上冲击。向上一定冲破上一次的高点，回落则回不到上一次的低点。高端位的房价有些地方已经达到历史最高点，而低端位的很多地方还没有。中高档的房价上升幅度开始放缓，低档次的房价上升依然强劲，这与南加特有的地理位置有关，气候条件好，人口增长迅猛。全美将近四成的人租房子住，南加有过之无不及，湾区和纽约就更不用提，房价越贵的地方，买不起房而租房子的人就越多。买的起房子很多是过去完成时和现在进行时，买不起房子的绝大多数要从低端位开始，仍然在水深火热中挣扎，投资人还有机会在这个市场上挑挑捡捡。

2，贷款难。

难是相对的，相对于零八年以前非常的困难。即使是容易的时候也有法可依，不能乱来，比如FHA贷款最多能贷到十个，但不是很严格，我和贷款经纪内外勾结，弄些蝥招，也贷到十三个，另外还有几个conventional loan。当年最容易的一次贷款是银行打电话来直接送钱，客服代表电话里恳求，如果我需要钱，只需十五分钟，不耽误时间。电话里简单核对一下个人信息，确认用哪一个房做抵押，三星期后接到电话通知，我和太太去银行签字，钱就直接打入我的户头。

当手里握有房产，特别是有净值房产，对于扩大规模是很重要的。就在零八年银行系统崩溃之前的几个月，我是在不太情愿之下接受了两笔钱，之所以是不情愿，是因为利息高，因为是heloc，也就要了，反正用的时候再付利息。没过多久就遇到房价大跌，有点天随人愿的运气，立刻再次杀入。但是，没有人会先知先觉，我只是预感房市太高会出问题，连邮差都能买房可不是什么好事。不可能预见房价大跌，如果能预见，我会借出来两百万，自己再凑点，房价大跌时做头款，买个一千万的best western旅店自己经营，以零九年买入来看，翻倍不需要十年，只要五年就可以捞一千万，只不过我没有这个本事，有这个本事的人已经，现在正闷声发大财。

到了零八年之后，贷款的大门就像城门大闸，哐嘡一声掉下，除了有特别通行证的，一律拒之门外。直到今天，很多人在买房之事上，经常是因为贷款问题功亏一篑。另一方面，因为贷款困难，特别是投资房必须有最少百分之二十到二十五的头款，一定程度上会遏制了房价的下跌。一个四，五十万的房，回退几万不能叫下跌，应该算做调整，不会引起恐慌。只有跌过十万的本金，才会让部分人壮士断腕。所以，在南加州房价高居不下的今天，指望房价大回落再入场，可以说是缘木求鱼。从今以后相当长的一段时间里，但就房价的下跌来看，有可能出现停滞不前，缓慢下降，而不会断崖跳水，一泻千里。除非天灾人祸，比如大地震和政策性大改变造成人口剧降。

3，房源少。

物以稀为贵！人口可以膨胀，土地不能再生，南加沿海几县的土地几乎开发殆尽，投资人不光面临房价贵的问题，贵还难找到有很好利润投资的地方。但是，住房和吃饭是人的基本需求，是刚需，还是不断有人前仆后继，发展是硬道理。大约再过三十年，我们这一辈人的大多数都可以看到，加州人口将从现在的不到四千万达到五千万，房源问题越来越难解决，房地产的前景如何？和尚脑袋上的虱子，明摆着的。

回到题目，其实自住房目前没有什么困境，如果是投资，利润减少会让“投资”出现困境。当你的收入能够负担得起一个五十万的房，你每月用在房子上的开销，地税，还贷，保险等，和租一个相同的房子要交的房租差不了多少。还贷款眼前的利益是抵税，未来的利益是定存，同时房价上升也是大概率事件。房租完全是扔进大海了，消失的无影无踪。

投资就要追求利润，没有人把房地产当做慈善事业来做，要是一眼就能看得出巨额利润，是人都去做了。房地产投资有别于其他投资是有使用价值，有价值才买，没价值就不碰谁都明白，关键是你怎么能肯定有没有价值，经验是靠日积月累，我信奉的是宁可“做错了”后悔也不“错过了”后悔，做错了还可以吸取教训，下次不犯；错过了你连知道错的机会都没有，除了后悔只能后悔。很多人抱怨没有抓住零九到一二年房地产投资的入场机会，基本上都属于错过了后悔。我的观点是房子处于可买可不买的情况下，买！可卖可不卖，不卖！




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