讨论地产投资中的另类杠杆运用1

题目太大，个人才学粗浅。05年开始养房不过11年。和众多坛中老法师相比时间太短。不过想抛砖引玉。欢迎各位同学参与讨论。

有同学提到借钱融资的问题，当然贷款人条件好资质优任何银行哪怕是CREDIT UNION都能借到低利的钱。因为笔者是从一穷二白阶段出发，今天在这里提供一些另类思路，肯定不可能使用在所有场合下，但是关键的时候可以起奇效。

1：信用卡

如果买15万-20万以下DEAL，其实凭几张信用卡就可以搞定。听上去不可能，这样的CASE个人玩过很多次。首选CHASE/BANK OF AMERICA/CAPITAL ONE/USAA/DISCOVER.AMERICAN EXPRESS10年前到处送钱，近年已经不堪重用。里面需要用一些技巧，但有几个前提如下

（1）需要快进快出，如果超过一年的PRO时间，利息加上来之前解决不了。那就玩崩了。

（2）用卡要养卡，就像好的员工要训练一样。这玩意和打游戏练级比较类似。看似简单，其实是最体现功力的地方。Usecured credit line,no collateral.小几万每个人都有，要拿2，30万甚至50万是要技术的。

2：PERSONAL LOAN

discover据说非常有效，自己没有试过。

3：HARD MONEY LENDING

非常有效的贷款方式，LTV很低，要求贷款人头款基本是50%。不过速度就是王者。基本就是5个BUSINESS DAYS CLOSING。

上面的1和3，特别是3，09年来笔者使用了很多次。12年银行开始借得出来的时候，也开始放款给BUYER。

基本适用范围就是一个 “银行拍卖屋”。取其巧就是小快灵，基本变身为CASH BUYER,但是玩得不成功就是火中取栗，因为利息和费用太高了。现金流一旦变成负的，节奏打乱。要想再回轨道就难了。

先写这么多，想到再写。