刚发现，如今的行情，买公寓就是搏升值的买卖！

最近一直看公寓，看财务报标，这个cap rate真是有学问，当然网上提供的各种报表数字都要打问号，一直要看到对方提供的3年税表才算。原来一直以为在我们中西部做公寓肯定是猛赚现金流的。现在才刚领悟，原来现在买公寓，最后也是搏升值，你指望现金流做持久战，最后也是不靠谱的。

看到一个楼，70多万，cap rate 8.5，这个在满地6-7的挂牌中绝对是鹤立鸡群。一看对方提供的报表，2015年cap. rate 8.5, 而2016算出来的则是5.5，因为有这样那样的维修。这样一折算，如果有80%贷款，那基本上没有任何盈余到手，关键还要倒贴几千。当然，这是PM公司管理的。也就是，如果cap. rate只有6，那么在PM管理下，还了贷款，你就别指望有现金流，如果没有大修，最后可以扯平就烧高香。

另外，按这个逻辑，一般商贷锁5年，目前如果拿4.5的利率，那5年后起码是6-7，按某大佬的说法，那时你也没多少现金流，因为到时都被银行的利息吃掉了。

按这个算法，横竖没有现金流进门，唯一的出路就只能搏升值了。刚看到一个楼，今年年初卖价61万，今天挂牌上市77万多，这1年可以涨价16万，超26%的增幅也是醉了。

请各位做公寓的大地主说说，我这发现是否靠谱？