挑选房客的基本问题 下

来源: 老朽 2016-11-17 08:02:10 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (9466 bytes)
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投资的方式有很多种,投资房地产之所以对很多人有更大的吸引力,是因为房子本身有使用价值,股票有吗?古董有吗?黄金有部分,比如首饰,但首饰买回来戴戴,卖出去能保值就不错了。而有使用价值的东西又都不保值,汽车能保值吗?家具能保值吗?家用电器能保值吗?不要拿个案说事,一万辆车子里也不会有一辆成为古董车,一万栋房子最多会有几栋永远不涨价或者成为垃圾。没有什么投资能够保证绝对赚钱,包括房地产。更没有什么东西会越用越值钱,房地产也不能绝对保证。但是,各位看官,除了房地产以外,您还能不能找出第二样东西具有投资价值,同时用起来会越用越值钱的?dont be too smart!这是我前老板的教诲,我的话粗鄙点,用屁股去想问题!

黄金成可贵
股票价更高
若为房子哭
古董也可抛

别的东西都可以没有,但您不能住大街上。温饱温饱,无温难饱,有温有饱。上至帝王将相,钟鸣鼎食;下到贩夫走卒,粗茶淡饭,都要栖身于一个可以避风寒的躯壳里面。

以前写过,房地产具有投资和理财两个功能,投资就是按照自然规律,土地不可再生,人口却会增加,加上通货膨胀,房价的增长是必然,房地产投资不能急功近利,可能会是一个漫长的过程。房地产另外一个功能是理财,就是现在讨论的出租房子,鼻子上长疮,眼前的事情。

投资房地产能不能赚钱是未来,个人没有办法控制。房子出租则是掌握在自己手里,可以像经营一门生意一样,根据自己的能力和本事尽力而为。很多人有一份不错的工作,身上带个师字,如果收入在一米半米的大概也不愁退休后的生活,但大多数收入十几万的中产阶级,手停口停,还是会为退休后的生活焦虑。这部分人在房地产投资上的特点是,有钱就买一个,财大气粗的用现金砸,工于心计的用贷款,害怕太差的白菜房,也不要太贵的白玉房,属于又想吃大饼又怕费牙的一类。可以理解,因为本质工作不能耽误,投资图的是省心,在房客的挑选上,希望能租给个简单家庭,收入稳定,不惹事生非,按时交租。如果你的房子是在不错的学区,这种房客不难找,但好学区的房子一定贵,回报率难看。但凡买在好学区的,心态都不错,不太在乎暂时的回报率,房子抗跌性强,风险小。当房客是为了学区而找到你的房子,房子本身的尺寸,状况就无关紧要,房客不会太挑剔,我一般不主张签长约,自缚手脚,这个问题另说。

毋容置疑,谁都想找个好房客,按时交租,安分守己,把你的出租房当做自己的房子来对待。但是,世界上就没有十全十美的事情,水至清则无鱼,人至察则无房客。当申请人信用良好,工作稳定,收入足够,您还想怎样呢?节假日季节,租房市场的淡季已经来临,这个时候千万不能还以为自己是二八佳人巧佯装,遍地白马走新郎。弄不好剩女不知何处去,独自寂寞守空房。在原则问题不让步之下,该降价就降价,该降低标准就降低标准,别拖成个剩女。两千块钱的房租降两百很容易租出去,空置一个月,就几乎相当降价一年,时间就是金钱。您原本不打算接受宠物,可能新换了地毯,舍不得。但事情往好处想想,在那些冬季冰天雪地的各州,没有人愿意冬天搬家,一错过时机有可能损失几个月的房租,好几千块钱再换新的地毯地板也够了。

我以前把租房市场所面临的客源分成四部分白,黑,黄,墨,不涉及种族歧视问题,只谈事实。橙县三百多万人口里,黑人不到百分之二,在任何一个犄角旮旯也找不出哪怕是几户在一起的群体,我目前有两户,都是单身,住了有五年,没有任何问题,有没有问题不会因为肤色族裔。信用评分和工作收入可以基本判断出会不会出问题。亚裔能够的上群体的有三个城市,华裔在irvine,韩裔在garden grove,越裔在westminister。墨裔的群体城市有两三个而已,其中santa ana达到百分之五十,而洛杉矶有几个城市的墨裔超过百分之九十。所以,橙县仍然是以白人为绝大多数,其中有几个城市超过百分之九十。在租房市场上,最难打交道的是信用差,工作不稳定,收入低的白人,连我的黑人房客都嗤之以鼻称其为???trash,罄竹难书,一言难尽,不说也罢。

要说哪一部分人最买不起房,那就是讲西班牙语的墨裔,别戴着木头眼镜看所有的老墨都是非法移民。第一代的移民随安而遇,知足常乐,吃苦耐劳,安分守己,不惹事生非。这些人对房子的要求非常低,什么学区,什么装修,什么朝向,什么地段,通通是奢望,有个地方住就行。但墨裔家庭普遍人口众多,破坏力大,所以房子的设备越简单越好。还有很多人没有身份,社安号和个人证件是买来的。我们不必刨根问底去追查证件的真伪,也没有这个能力,更没有人赋予你这个权利力,那是移民局的事,连警察都不管,狗拿耗子多管闲事。

真对老墨的特点,要明白他们最需要什么,不在乎什么。对人多,收入低的家庭,可有可无的设备就不提供,洗碗机没有,他们也不用。浴缸玻璃门打掉换成帘子,防患于未然。地毯全采用commecial bebe carpet经久耐用。如果眼光放远点,化工木质地板可以有最少二十年的寿命,瓷砖地会与房屋共存亡,笑看屋主黄泉路近。另一方面,对多一两个人,略微多收点房租,不严重的损坏也就睁一眼闭一眼,搬走时候看情况再说,反正羊毛出在羊身上。你要把他们当做衣食父母,他们也会把你当做救世主,要尽量创造双赢的局面。

相对其他族裔,墨裔的收入是明显低工资的一群,信用评分也很少有完美的,有的甚至没有信用。基本原则是,没有信用要大大好过坏的信用,只要有一份固定工作就基本上符合申请条件。他们的消费观念还没有先用未来钱,每月的房租会预留出来,有时会欠缺部分,毕竟收入有限,没有存款,遇到点什么事情要拆东墙补西墙。不是经常拖欠不跟他们计较,分两次交租或下月补上,有时强迫收点罚款,不能养成惯性。

我们华人一方面抱怨自己被种族歧视,另一方面又看不起其他少数民族。其实我是挺操蛋的一个人,胸无大志,鼠目寸光,不关心国家大事,只顾及自己的一亩三分地。什么红州,蓝州,就知道加州,加州是美墨战争后墨西哥割让出来的,现在的加州像是个各族裔的大熔炉,没感觉有什么不好。一说政治上的事必然有不同意见,时坛上整天斗的跟乌眼鸡似的,所以不想争论,会伤了和气。我还是想说一点,既然我们认同这个国家,就当认同五月花是我们的先辈,我们的先辈投奔怒海征服了这块土地,后来者前赴后继,蜂拥而至追寻同样的梦想。

有些人一提到加州就联想到非法移民满街跑,白沙在涅,与之俱黑,安于故俗,溺于旧闻,一叶障目不识泰山,两耳塞豆不闻雷霆。从圣地亚哥一路北上到圣塔芭芭,newport beach,long beach,marina del ray,随便说几个地名,私人游艇都是一望无际。北加的monterey,sausalito等富庶地方就更别提了。全美国最安全的一百个城市,加州占了十几个。综合气候,工作,经济,方便,舒适等各方面因素,加州独占花魁,人口的增长是支撑房地产的先决条件,所谓的少数非法移民根本就没有能力染指房地产的皮毛,江海不逆小流,人口普查也没有把非法移民统计在内。从1990年的三千万到今天的将近四千万只用了二十几年时间,良禽择木而栖,青山遮不住,毕竟东流去,下一个一千万人口增加不会是遥远的将来, 逝者如斯夫,不舍昼夜!土地不可以再生,沿海地区基本上已经开发殆尽,内陆地区也不能无限制开发,冰炭不言,冷热自明,加州房地产的前景是和尚脑袋上的虱子,明摆着的。

 

 


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所有跟帖: 

谢朽哥不吝赐教,好贴收藏了! -moon.6- 给 moon.6 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/17/2016 postreply 08:25:21

墨墨很多人用的是死人的社安号。我有个朋友,修车的。 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 (227 bytes) () 11/17/2016 postreply 08:33:57

朽哥好贴, 期待下集,谢谢你 -忍者理财- 给 忍者理财 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/17/2016 postreply 12:04:26

谢谢朽哥! -littlegrace- 给 littlegrace 发送悄悄话 littlegrace 的博客首页 (0 bytes) () 11/17/2016 postreply 18:04:40

谢谢朽哥的分享! -成为会员- 给 成为会员 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/17/2016 postreply 19:28:12

租房最好顧一个代理经纪人,给他10%或8%甚至更少的佣金,房东可以减少许多麻烦 -崔澍泉- 给 崔澍泉 发送悄悄话 崔澍泉 的博客首页 (0 bytes) () 11/17/2016 postreply 23:00:58

顶朽哥的真经!码字不易,经验不易,再次谢过! -wenxueOp- 给 wenxueOp 发送悄悄话 wenxueOp 的博客首页 (0 bytes) () 11/18/2016 postreply 11:43:16

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