房地产投资的风险及其他 上

来源: 于 2016-08-15 09:14:04 [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次

只要是投资就存在风险，投资房地产也一样有风险。房地产的地域性很强，一己之见，以加州为例，特别是南加州，当下这里的行情是方兴未艾，如日中天。

一，完全自住，没有风险。房子的功能是使用，有别于汽车和家用电器，房子不会走向灭亡，即使地上建筑不存在了，地还在，可以周而复始的使用。镜破不改光，兰死不改香。多数人一生当中只有一个房，就是个栖身之地，房子的涨跌无关紧要。

二，自住加投资，存在风险。正因为可以使用，所以房子有价值，在大多数地区，价值会越来越大，因为地是有限的，而人口在膨胀，南加州就是这种情况。在使用的同时还有希望升值，这种投资基本上是胜出的局面。但是你瘦驴拉硬屎，只有五十万的能力，非要买一百万的房住，一旦发生不可预知，不可控制的变故，其后果不言自喻。

三，完全投资，风险和控制风险。

1，买房子对于其使用性质置若罔闻，只期盼未来升值。没有什么高人对市能场料事如神，没有现金流的支撑，命运不在自己手里，自以为是，抱残守缺，故步自封，风险很大。

2，归本寻源，足履实地，量体裁衣，量力而行，认清地主要以收租来养房子和养自己，房租是降低风险的保障。中小地主，职业地主的风险小于微弱地主，业余地主。

一般来说，房地产投资不能急功近利，是慢火煎鱼，和买股市基金一样，秉承长期持有的理念，一定会赚钱。长期投资投什么好，回报率就必须考虑。二十多年前，旧金山中国城的一般餐馆二十五块钱，三菜一汤，吃的相当不错了，今天五十块钱未必可以。汽油$0.79一加仑，香烟一块钱一包，这是我能记住的。二十五块钱到今天变成五十块钱的投资远远不够，不能算投资，哪怕是百分之七的年回报率，二十年下来，通货膨胀会吃掉将近一半。 就算你的这些理财产品有多少百分比的回报率，你应该感谢是在美国，多少年来的通货膨胀都是在理想的范围内，如果经济像天朝那个玩法，多少回报率也让你执手相看泪眼，竟无语凝噎。看看三十年前天朝的万元户哪个不是牛逼哄哄，不可一世，娶个天仙做新娘，藏个小蜜做二房。今天你要只有一万块在户头，歪瓜裂枣，缺胳膊短腿也把你当个屁放了。1982年，北京开放第一批商品房，我父亲三千美元买的两居室，今天能买半个厕所么？这就是我对什么指数基金，401k之类的投资屡有微词的根本原因，因为命运不掌握在自己手里，如果遇到一次明显的通货膨胀，我是指如果，多少回报率也化为泡影，而房地产是对抗通货膨胀的最佳手段，没有之一。这些话我是对在一个战壕里的粪工们说的，股市里的人不屑一顾我的危言耸听。

房子，不拿南加做例子，我有北加情结，说说北加san leandro二十多年前的一个town house，十几万，别梦依稀，大致价钱。两房两浴一车房，当时租金大约一千，经手的，我不知道今天的房价和房租是多少？五十万?还是房租两千?就以长期持有来说，什么指数基金也追不上。这就像龟兔赛跑，只要兔子别睡着了，房价房租死在那，乌龟会赢。就算是打个盹，也就是房价大跌，只要兔子醒过来，乌龟没有胜算。有人问，凭什么房市就是兔子，股市就是乌龟?因为房价升起来牛逼啊，道琼一年升个两三千点很了不起了，房价一年猛涨百分之五十不是新鲜事。

现在问题来了，要是等不急呢？要是龟兔不比赛跑，就比一跳呢？乌龟更没有胜算，除非兔子跳到水里淹死，乌龟到是不怕。在这里，第三次声明我所追求的。

一，人身自由，不仰人鼻息，不看老板眼色行事。

二，时间自由，想去度个假或者是坐趟邮轮，说走就走。

三，财务自由，不在乎挣多少，够用就行，不受嗟来之食，不饮盗泉之水，不息恶木之荫。

给一个本钱和时间点，五十万，十年，包括股市和房地产的长期持有都不可能达到这个目的。但是，房地产有一个杠杆作用可以使用，你可以把房子一个接一个的撬出来，包括撬出一个用作奠基石再撬下一个，坛子上许多人的经历证实了。

假舆马者，非利足也，而致千里。假舟楫者，非能水也，而绝江河。

几万，十几万，几十万撬出来几个，十几个，几十个房子的大有人在。虽然不是普遍现象，但也不是个别现象。看看最近bay大侠的帖子，自叹弗如，望尘莫及。还有如山师爷，关老大，咪咪姐，VA老地主等等，近来不怎么发声，也在后面看着呢。坛子上有没有人在股市里用几万，十几万，几十万滚出几十万，几百万，上千万的呢？给你十年时间，不要回避问题，懂股票的大拿们请演示一下，大家学学。不要把炒股成功搬出来，那是极个别现象，一将成名万骨枯，而且没有规律可寻。

也不要把老八搬出来，还有什么顶级大师的投资原则之类的陈词滥调，你当是上金融课做教授布置作业吗？有那本事的不会来这里，您要有心成为顶级大师还不如听川普演讲，直接当总统算了。股市顶级大师和房地产顶级大亨家里的茅坑，没有平民百姓的粪。那些理念，理论，理想是主义，少谈点主义，多研究些问题。眼睛长在脑顶会好高骛远，P眼太大会把心拉出去。




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