和大家分享我2009-2016 投资出租房的经验和感受。

看到坛里不少朋友和大家分享投资出租房的的结果和经验。也和大家分享我2009-2016 投资出租房的经验。

1. 从2009 年买第一个投资房到现在， 一共买了17 个投资房（15 个房子， 两个 Condo）。有13个房贷，其它是现金买的。
2. 因为我们夫妇都有工作，没有太多的时间看房子，找deal，多数房子在买的时候，投资的回报率在8-15%。09-11年买的房子总回报率高一些。

下面的一些经验和感受和大家分享：

1. 房地产绝对应是你家庭资产的一部份。它是对付Inflation 的最好的资产。总体来讲，房子的增值基本上和inflation 的值差不多。看看下面的过去四十年的房价。刨去了通胀，基本上是水平线。投资房还可以为你带来固定的收入。 因为不管经济多差，人们还是要住房子的。所以，即使经济不好，工作没了，靠着投资房还能有收入。

2. 房子增值是好事，能增加你的净资产值。但也会拉低你的资产回报率 （Return on Assets）. 你的资产增长会减慢。比如，2009年买的一房，$18.8万，down pay 4.7万，租$1450一月，年回报 ~$5000. 资金回报率12.5% (5000/4,7000)。现在房子涨到32万，加上过去几年Principle的 pay down，净资产升到20万，年资产回报率只有2.5%. （5000/200，000）。 我的不少朋友就卖掉房子，拿出equity，买公寓，资产回报率有8%左右。
3. 注意机会成本（Opportunity cost）。机会成本就是指決策過程中面臨多項選擇，被放棄而價值最高的選擇就是机会成本。比如你有十块钱，投在房地产上了，你就没法投资股票了，股票未来的升值就是你投资房地产的机会成本。机会成本越低越好。比如，我曾想过买个Subway的Franchise店，一算需要花的时间和精神，冒的风险，还不如买投资房然后拿多余的时间把本职工作做好，让薪水涨得快点，比Franchise赚的钱还多。
4. 用数据说话。保持头脑清醒。不要随大流。本人学理工出身，再好的投资，说破了天，拿不出数据说明如何能赚到钱，我是不会买的。反之，别人都说不好的投资，数据在那，就买。 2009年买第一个投资房时不少朋友反对，因为那时大家都急着卖房。我的想法，即使房价不涨，无所谓。我又不要卖房。一年有12.5%的回报，为何不买呢？
5. 找到适合自己的投资方法。每个人情况都不一样。最适合你赚钱的方法也不一样。别人成功的办法放到你身上未必就成功。反之，别人不成功的办法放到你身上未必就不成功。
6. 资产的积累是需要时间的。就像一棵树苗需要浇水，施肥才能长成参天大树。一夜暴富的人毕竟是少数。如果是常事，大家岂不是都是百万，千万富翁了？我是每个季度都总结一下资产的分布，多少在房地产，多少在股票，多少在证券，市场和经济的走向如何, 家庭有没有需要用大钱的地方。然后做适当的改动和调整，有些方面追加投资，有的减少投资。
7. 要善于用别人（银行）的钱来赚钱。毕竟自己的钱有限。自己的二十万，可以买一个房子。借银行的钱，5万一个Down Pay, 二十万可以买4个房子。

最后祝大家猴年投资成功，达到你的目标！早日实现经济独立。