再说房产投资和股票投资的区别 - 回(呵呵)猛牛

来源: 豆城酷猫 2016-02-03 20:31:30 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (4177 bytes)
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尽管猛牛对房地产出租不求甚解,但看得出是个good natured guy. 这样回你一帖。

"今天只提一点,就是股票投资的机会比房市多些” --》 风险呢? 你应该比常人更清楚股市风险。 2015年下半年,2016年1月,多少人股市赚钱? 我只知道多数人退休账户降了不少。

"房产投资在前几年没赶上趟,现在没多少空间了” --》 现在确实比2011-2012机会少多了, 少不等于没有。

"昨天还看到一个6%租房回报拿来说事” --》 回帖主要原因,莫误导观众。原帖这里: http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1104662.html     6.67%是以cash purchase为基础的快速计算(100% true by the way). 这样如果你手里有HELOC或其他贷款方式,比较下利率就可知加杠杆值不值。 原文(1/3由HELOC支付,目前利率是3.5%), 现在再来算算return:  真金白银投入(分母)= 160K X 2/3 = 106.67K; Annual Cash Flow (分子) = 10670 - 1867 = 8803.  Cap Rate = 8803/106670 = 8.25%。  这只是显性的收益。 Bean Town虽不比曼哈顿的康斗或湾区的SFH,但也是与大华府/南加类似的高房价地区。保守可预估2% annual property value appreciation (which does not even count me acquiring this unit at a somewhat discounted price than similar unit). 这样就10%+。 HELOC的利息有可能抵税(看个人税务情况)及出租房生意固有的税务优势都是锦上添花。

上面与股市投资的重大区别是风险小且可控。 都是经验之谈,有心人/初学者可体会下。
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兼答些其它问题 -
"不错!但我们穷人从不做现金流这么低的生意(当然我们要付出比较多的体力、技术甚至脑力)” --》 Real Estate is local, local, and then local. 每个地区不同,每个地区里的每个镇都不同。 现金流与房价升值往往是矛盾体。 如何获取最大利益靠在当地实践积累经验。 湾区的做法未见得适合德州, vice versa.

"HELOC利息一年 $1867. Home owner insurance 也得要个$ 500 一年吧。加上这两项,还有5%回报” --》 短短的几句话N个错误。 投坛金句曰搞房地产出租有小学水平即可。 本人以为然但小学得毕业啊! 哪有算百分比只顾分子不顾分母的???    Condo complex (comparing to, say, a couple of condos converted from a SFH) generally has master insurance included in HOA/condo fee, no exception in this case.

伞险 - 伞险很多情况下是必要的,这里不是。 这个Section-8 supported single mom住我五年3-BR(知根知底), 一个孩子长大了现在只quality for 2-BR, 正好搬她过去腾出3-BR unit.

Rental积累财富需要时间(至少我是)。 做到后面一点比前期会有良性循环只要你不过份忽视现金流并合理顾及房屋升值。 弹药(cash)多了自然好办事。
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码字太累,恕不回复。

所有跟帖: 

没有可比性, 做小地主, 就是要和烂人,穷人打交道, 不是每个人都有能力或喜欢去做小地主的。 -余生渐入佳境- 给 余生渐入佳境 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/03/2016 postreply 20:43:59

好心不得好报。好心帮你算算账。你自己原来的算法明显忽略了HELOC的费用。 -southmountainer- 给 southmountainer 发送悄悄话 (639 bytes) () 02/03/2016 postreply 21:38:10

作甚非要比个高低? 根本是两码事儿啊! 从定义上就没有明确, 什么叫投资? 所以是鸡对鸭讲。呵呵。 -WhiteRadium- 给 WhiteRadium 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/03/2016 postreply 22:25:36

记得以前投坛有人总结过股市和房市的区别 -OnStrike- 给 OnStrike 发送悄悄话 OnStrike 的博客首页 (161 bytes) () 02/09/2016 postreply 21:30:34

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