最近赋闲在家，就琢磨着折腾点啥事儿。于是想到当年办了个家庭信托，律师只将我们的自住房放到里面，却没有放出租房。哦，也许当时还没有出租房呢？现在反正闲着也是闲着，先把这事儿办了吧。将房地产转入家庭信托，说简单挺简单：一个办法是re-finance 时与 escow 公司说，让他们给顺便做一下，自己小拇指都不必动弹一下，就办好了；如果escow 公司不得力，不愿多此一事，那就只有自己动手丰衣足食啦！具体办法就是自己做一个 transfer to trust 的文件，亲自去一趟县Recorder's office, 或寄去就好了。如果是寄去，先打电话到RO去问清楚，要多少钱的Recording fee，文件中如数附上一张支票。一般RO要过1～2个月后才会将新的地契寄来，为可靠起见，你可以附上一份备件，和一个贴了邮票的信封，RO的办事人员当天就会将此备件盖章后寄回来给你。
以上是俩口子共同拥有的房地产转入俩口子名下的家庭信托的情况，很简单，很容易。但素，世上有时常有特殊情况，专门用来考验俺们的耐心。比如说我们拥有的某个出租房情况就比较特殊，当年为了拿到比较好的利率，将老大的名字放在 Title 上，算是她的自住房，那不是利率就可以低一点，downpay 就可以少一点嘛。穷人嘛，就是这么斤斤计较的过日子啦。因为家庭信托是我们俩口子的，要将此房转入信托，先得将孩子的名字从地契上拿掉。怎么拿呢？过程要比单纯的转到信托里复杂一些：先要将3人的地契转为2人地契，这就牵涉到 property transfer, 要用“Grant Deed”文件，而且即使只有1/3的转让，也可能要交 property transfer tax哦。好在上有政策，下有对策。俺们这里有个法规，父母子女之间的房地产转让，填一个表（PCOR)，那么这个转户就变成了转囎，只要数量在500万以下，可以不交税，但是要从终身礼物和遗产数量（目前联邦和加州都是500万）中扣除。这步办完，此房地产变成了我们老俩口拥有100%，再用上述的transfer to trust 步骤转入家庭信托，就是小菜一碟啦。
看完上面2大段，大家有没有被俺转晕？反正俺当时是被绕晕了的。所以，俺干脆将全部工作外包给专业人员：legal document services. 花钱买心安。几百大洋出去后，收到各式文件数份，能寄的就寄，不能寄的俺就亲自出马到Recorder's Office 跑一趟，终于一一搞定。：）
希望以上经验对您有用。
以上是俩口子共同拥有的房地产转入俩口子名下的家庭信托的情况，很简单，很容易。但素，世上有时常有特殊情况，专门用来考验俺们的耐心。比如说我们拥有的某个出租房情况就比较特殊，当年为了拿到比较好的利率，将老大的名字放在 Title 上，算是她的自住房，那不是利率就可以低一点，downpay 就可以少一点嘛。穷人嘛，就是这么斤斤计较的过日子啦。因为家庭信托是我们俩口子的，要将此房转入信托，先得将孩子的名字从地契上拿掉。怎么拿呢？过程要比单纯的转到信托里复杂一些：先要将3人的地契转为2人地契，这就牵涉到 property transfer, 要用“Grant Deed”文件，而且即使只有1/3的转让，也可能要交 property transfer tax哦。好在上有政策，下有对策。俺们这里有个法规，父母子女之间的房地产转让，填一个表（PCOR)，那么这个转户就变成了转囎，只要数量在500万以下，可以不交税，但是要从终身礼物和遗产数量（目前联邦和加州都是500万）中扣除。这步办完，此房地产变成了我们老俩口拥有100%，再用上述的transfer to trust 步骤转入家庭信托，就是小菜一碟啦。
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