我所经历的两次房地产机遇(补遗 下)

原本只是想随便聊聊自己的经历，没成想居然变成屎壳郎推粪球，楞充起足球健将了。真不该没走脑子随便给了两个区号，引来更多询问，居然还有问学区好坏的，让给出能保值的理由，太中国父母思维了，老墨家的孩子有书念就不错。还有在LA和SD的看到这两区号就想杀奔过来，LA,SD的投资环境不比橙县差，尤其是LA选择范围和价钱都好过橙县，好像有点放着巩俐不娶非要弄个凤姐玩玩的意思。初入房地产行业的的确会不知从何出下手，听听别人意见是应该的，可自己更应该做做功课，别人把窑子的门朝哪开都告诉你了，你还非要问哪个瑶姐对你口味，自己试试不就得了。现在的资讯这么发达，上网一查就知道newport beach白人超过百分之九十，santa ana 老墨超过百分之九十。各种搜寻手段很容易找到某地方的房价，也很容易找到此地房租多少，拿起电话问问呗，就算你是个大骗子，人家能把你怎么着？接着随便打电话给几个当地的agent，马上资讯就会像雪片一样到你信箱，几个回合下来，还筛不出一两个对你口味的?
南加几个大县下面有一两百个city,居住着各种族裔，粗略分成黑白黄墨好了。依我的思维，挑选投资地点的顺序应该是反过来，也就是应先选择亚墨裔。先说亚裔，干脆缩小到中国人圈子里，很多人都在做自己同胞生意，很多做的相当不错，对外来移民，由于语言障碍，不得不在小圈子里讨饭吃，中国人也一样。现在我们来看看南加中国人聚集地方做投资出租房子的现状:
首先，最好的东西被行业里的老帽弄走了，比我强的人有的是，不过这些人是少数，搅不了局，可是你要明白最好的东西到不了你手里。
其次，资金雄厚又有语言障碍的，这些人不太注重效益，现在利息这么低，买房地产最好不过了，这部分人搅不了南加地产总局，可是在国人的特定范围内还是可以兴风作浪。
最后，手里有点小额资金的分食大饼的残余部分，可是肉少狼多。
我没有说在华人圈里投资做生意不好，毕竟语言相同，交流容易，收租管理方便，正因为如此才让人趋之若鹜。
来看看墨裔在南加的状况。我们先排除国人的思维方式和处世，毕竟在美国我们有自己的圈子。比如说你是在东欧哪个鸟国从事卖淫嫖娼,或在阿富汗种植鸦片，或在柬埔寨拐卖妇女，来到美国想金盆洗手，立地成佛，手里有不多的一点钱，豪宅买不起，也想投资点便宜房收租过日子。白人高高在上，黑人惹不起，亚裔都鬼奸鬼奸的，自然会想到老墨身上，柿子还要捡软的捏呢。我前面说过，墨裔是各族裔中拥有自住房比例最低的，其次在南加州墨裔人口基数庞大，再有他们的繁殖力惊人。这三条的事实就是和尚脑袋上的虱子明摆着的，还用进一步分析市场前景吗？有一个数据说近来市场上投资的公寓80%是高档的，我很怀疑，也许是眼瞎，可是我就没见过哪里冒出个平价公寓。所以老墨的租房市场十分紧张，随之带来的问题就是住房拥挤，说好住三四个，挤进来七八人，一般多一两个就睁一眼闭一眼，加收点房租。窑姐让一个人干也是干，让八个人干也是干，不过怎么也要有个度，要是让二十个人干也得受得了，非拉了胯不可，同样，住进二十个人还不把我房子拆了。我们中国人一方面抱怨受歧视，另一方面也歧视别的族裔，别否认你我都有这种意识。我的房客超过一半是墨裔，我觉得很好相处，我用的工人也是老墨，吃苦耐劳，忠心不逗心眼，要求低，价廉物美。
提一下找房客的问题，最重要的是查信用，其次是有稳定收入，信用里面如果是欠医院的钱而让分数降低可以不计算。有的人看着不舒服，十几二十多岁，奇装异服扎针刺青，只要信用好，工作稳定收入高，没关系，小牛犊子没多大的尿。我有一房客，原海军陆战队的，上过伊拉克战场道貌伟岸，冷酷无情，这个月玩疯了头，把交租的事忘到爪瓦国去了，电话没联系上，只好上门给notice。他见我拿着一张纸，我先问原由都没给他看，他就两眼泪汪汪，脚下筛康，出怂的鸡ba，蔫了，我一点没夸张。我走后还不停发短信来问他以后有没有麻烦，信誓旦旦绝不再犯，这样的人我不收late fee,让他欠我的人情。如果遇到四五十岁的，没固定工作，一堆烂信用，西装革履，彬彬有礼，和声细语，如果放他住进来，等着吧，时不时会给房东发个投诉信，搞出是非，然后要求从房租里扣，这种人很难缠，蔫鸡ba操死人。
我在这用最简练方式介绍一下房屋交易的各种方法，我知道有些专家老手潜伏在深海，默默注视我像跳梁小丑瞎白活些初级小儿科，所以还是把教科书的东西提一下，也别让人说咱是外行。
一，standard sale
二，REO sale
三，short sale
四，auction
在目前房地产强势面前，三和四很少还有，如果你看到有auction,很可能是衍罙出来的另一种方式，trustee sale。操作起来难度很大，我自己也要和老外合伙才去干，大家各有地产，营建，律师，会计师执照互补。再说这是现金交易，个人很难一下拿出几十万，trustee sale的利大，去年有一个房，真正的百万豪宅，被人$77万买去，我们的钱合起来也不够，强中还有更强手。你见过富二代现金砸下七八十万买一个房吗？，报上说多了，我也信，但你听说过富二代砸下七八十万，第二年一百七万卖出去吗？我没听说过，但我见着眼前的高人了。学无止境，前文提到过家妇级的agent,不要说带你们去玩，她自己可能都搞不懂，我也不敢说精通，高手才不像我这样漏招呢，自己的屁自己独闷了。对初入门的我还是强调要从简单开始，尤其手里资金有限，还是辛辛苦苦积存下来的，千万不能是傻小子睡凉炕，全凭年轻火力壮，遇到危机，你可是光棍坐在石板上，以卵击石。
最后，我来当一次财务顾问吧。以你今年四十岁计好了，每年放六千五在IRA户头，两人一千三，到六十五退休，会有三四十万。每年也可以放一两万在基金里，算五的复利，到时也会有几十万。把通货膨胀算进去，凭这几十万对日常生活不无小补，可是想随心所欲不太可能吧？要是你有房产，不用像我这么多。前几天有一在加拿大多伦多的告诉我他(她)在佛州有一投资房，十二万，月租$1275。就用这个例子好了，二十五年后房租涨到三千没问题，只要有三个这样的房，当然多了更好。那是什么日子?屎壳郎掉进粪坑里——足吃足喝!
再次谢谢各位捧场，待我回来后，共同在房地产的这块，继续操练。