我所经历的两次房地产机遇(补遗 中)

在加州，特别是南加生活多年，只谈南加。
一，房地产有周期性，书上讲的，金科玉律。
二，延伸第一，有周期就有期。2012回暖至今才三，四年，够不上周期。
三，每次周期房价跌不到上次周期的最低点，涨却必定超过上次的最高点。
这是用屁股想出的很简单问题，再用什么图表，理论分析那是脱了裤子放屁，多费一道手续。
南加的房价，高档的已和前次持平，低端的还未到达零八年的高点。
以我自己的房为例，零三年买的新房，不到五十万，零八年涨到近九十万，之后跌到八十万，现在涨到一百万，好区的房子抗跌。这能说明房价到最高点了吗？绝对不能！房屋在市场上是金字塔的状况，越贵的房子越少，最大宗的是低部的房子。中国人爱扎堆，一个特定社区的房价可能被炒起来，要是以为什么贪官，富二代能把南加一两千万人口的房价炒起来，蚍蜉撼树谈何易！再说说我的那些出租房子，还没有一个灰复到零八年大跌前的价位。其中之一，九十年代四万买的，涨到二十五万，零八年后跌到十万，现又涨到二十万。有人会问，涨到二十五万时为什么不卖，我可不是算命的。再说了，说是赚了二十万，三分之一以上得贡献给政府，不过当时是有预感，卖过，不然零八年危机时也就没资金再次杀入，那时已经贷不到款。
目前南加哪里最适合买投资出租房子，我住橙县，并对其情有独钟，但理智公道来讲，
一，落县
二，橙县
三，迭戈县
其他的县相对地广人稀，人口支撑不够。
橙县是除旧金山外加州居民第二个不能负担购房的县，房价可想而知。不过有富人就有穷人，富人赚穷人的钱，穷人挣富人的钱。一个地方只有穷人很有可能，而只有富人就称不上是富人，有富人的豪宅就有穷人的陋室，橙县照样有二十万的低价房，就像湾区再牛，奥克兰也提不起来吧？穷人也要有地方住，又买不起房，只能租房子住，老墨amigo 就是这种状况，后面我会细说。
加州的房地产税是百分之一，加上苛捐杂税不超过1.2% (有的新开发区，像我住的地方有mello roos，达到1.8% 但生活品质，公共资源的占有，周边各种配置，学区等等和别的地方不是一个档次的) 大概在全国范围里是最低的，各州的朋友不妨对比一下。另外，加州有一条对房主有利的霸王法律，每年的地税曾涨不得超过2%，就是说二十买万的房，当年地税部分是两千，第二年的地税部分不会超过$2040，若干年后房价涨到四十万，你的邻居刚好买了个和你一样的房，他要交四千的地税，而你交多少？我的数学不好，各位学理工的给算算，差的可不是十块二十块，再算算我四万买的房涨到四十万，我的地税是多少?当年受这一法规启示，和税务部门大打出手，每每获胜便龙虾一顿庆祝，因为从长计议，这么多房在手，必须将这一法规落实到每一个房子上，可税务部门以许多房子太便宜为由，忽悠我，暂时答应给我降税，但有个附加条款，如果不打官司将我的权利要回来，两年上诉期一过，房价一涨，我就亏大发了。就是现在仍有许多无房子的和新买房子的想推翻这一法规，这要说到法制国家的好处，法律就是法律，不是随便能推翻的。和各州相比除了税地税上的好处，加州的法庭对房东友善，这是另一个话题。
在南加二十万买个房不是难事，出租一千五也不是不可能，有的房地点，房屋质量都很好，价钱还很低，你要小心了，很可能是lease land 和55+。用现金买房在当下有5%的回报就是不错的投资，房地产不是靠急功近利，那么容易赚钱其他行业就别干了，当年日本财团在欧洲投资只求7%的回报，而那时的定存是10%。至于借贷款买房出租，最好是能cash flow,哪怕不多，宁为鸡口，毋为牛后。现在的加拿大和美国东部靠贷款买房出租，我指头款在30%以下的，很可能每月倒贴，遇到房价下跌，不仅仅是赔本赚吆喝，而且是屎壳郎趴在二踢脚上，光想着一飞冲天了，没想过会是粉身碎骨。
有人问怎样找个好agent,毕竟骑白马的不一定是王子可能是唐僧，带翅膀的不一定是天使，也可能是鸟人。我也是agent,还是contractor,先声明，我既不买卖房屋赚佣金(以前卖过)也不盖房子搞装修，有两个执照的利器在手谁也别骗我。找经纪这种问题好像不该问吧？太初级了吧？您就不能打几个电话随便找几个经纪问问，看谁给你服务最好，资料最多，最合你的意愿?而且你干嘛要把自己弄的像没过门的小媳妇羞羞答答的，干嘛不一开始就神仙放屁，不同凡响，气势上先压人一头!没进过洞房不知如何行周公之礼吧，逛几次窑子，自然就成了老炮。