求教：怎样才能贷到款？

我家情况。我上班，凭我个人工资贷款已用到最高限，一房自住，一新房在建并临近竣工。现金六万，等搬到新房，旧房能有个11 万。但卖房时间是无法定的。到时我再贷款也就10 万左右。老公自雇业，报税收入1万。老公名下公司房产一个，价值50 万，其中商业贷款30万。现看上35 万出租房一个。问题一：个人贷款 VS商业贷款? 如果是商业贷款，需要重新注册一LLC公司吗？问题二：我想最好能用现有商业房抵押贷款， 不知能不能拿到贷款？

请各位前辈多指教，
万分感激！

Heyo