2024年2月29日，香港北角街头的一家房产中介店面，贴出“全面撤辣”的宣传词，推介房产信息（视觉中国/图）

香港楼市“撤辣”后的这一个月，汤姆几乎每天忙得“脚不着地”。

作为香港房地产经纪平台创始人，在刚刚过去的3月，汤姆白天要带内地客户看香港豪宅，晚上下了班还要听取公司里中介小哥们当天的带看情况汇报，分析客户的成交量和增长量。在特地为内地客户建立的公开微信群里，他还要全天候答疑。

汤姆笑称，这种工作节奏在一个多月前“想都不敢想”。

“撤辣”，是粤语的表达。2024年2月28日，香港全面撤销推行了14年的楼市“辣招”：从这一天起在香港买房，除从价印花税（即固定需要收取的税费）外，无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。

以一套总价1000万（注：文中涉及金额均为港元）的房产为例。“撤辣”前非香港永居人员至少需缴税300万，“撤辣”后降至37万。

这一“降价”，令香港楼市“爆火”，售楼处“都是人头”。

王伟从事中介行业八年，在“撤辣”前，他主要负责广东珠海的中介房产业务。这一个月多来，越来越多的内地人向他咨询香港房产，王伟现在每周都要带客户跑3-4趟香港看房。

公开数据显示，自2月“撤辣”后的一个月内，香港一手新盘交投量突破4000宗，而“撤辣”前一个月仅有229宗。香港50个指标二手楼盘平均每周有60宗交投，一个月成交量涨了约1.75倍。内地买家对港置业的查询量，已增加40至50倍。

而“热闹”之下，既有“买房就像买菜”的“西饼客”（即大量购置房产的客户），也有还在观望的“普通买家”。既有热衷购买香港名校周边一手房的内地父母，也有追求“浪漫至上”二手房的“港漂优才”。

他们到香港买房，到底图的啥？

“不让孩子输在起跑线上”

马丁是80后的“老北京”。“撤辣”新政发布后，马丁买了两张3月4日的飞机票。一大早，就和媳妇赶往北京大兴机场，中午抵达香港国际机场，没来得及吃口饭，夫妇俩就拎着行李箱，直奔售楼处。

这么着急，因为房子“晚点去就没了”。

就在前一天，马丁手里还有香港珑碧楼盘4套一手新房的选择权。当晚马丁还在和媳妇商量“要哪套”时，香港的中介发信息给他，“只剩下2套了，要买就先下手为强”。

虽然现在媳妇只是怀孕在身，但马丁早早就规划好，要在香港给孩子买套上好的“学区房”。

夫妇赶到售楼处时，中介已经把合同拿在手上，让马丁直接签字。马丁边大口喘气，边摇头按住合同，说再给15分钟时间，他还想再去距离不远的旺角楼盘看看。如果不合适，看完立马回来签字，“也算是没有遗憾了”。

中介犹豫了一下，他担心按照目前这速度，回来后房子不一定还留着。

当马丁夫妇去看了旺角楼盘后，发现无论是地理位置还是居住环境，都比九龙城好。但该楼盘的学区属性不强，且房子朝向是西北向，这让马丁心里有些膈应，怕以后住上了，人生要“喝西北风”。

没有半点犹豫，马丁夫妇半小时内赶回售楼处，最终签下了一套不到28平米的新房，一房一厅，单价18万左右，总价508万。马丁付了三成首付，每个月需要还一万多的房贷。

有些内地父母放弃内地舒适的居所，挤在香港狭小的空间里，只为了“不让孩子输在起跑线上”。图为在香港售楼现场，马丁的妻子听着中介计算着买房的支出费用。（马丁/供图）

马丁身高一米八，体重两百斤。他笑称，如果整个人躺在客厅里，“脚都伸不直”。尽管如此，选择香港名校网地段的房子，意味着已经为即将出世的孩子选择了一所好学校。

香港特区政府为了让孩子可以就近上学，将香港的小学和中学按照地域划分成不同的区域，被称为“校网”。家庭住址所在的校网与升学录取息息相关。这也意味着，如果想让孩子在香港读名校，就必须搬到相关学校的校网居住。

马丁选择的楼盘，所属香港41校网，是香港四大名校校网之一，位于九龙传统低密度豪宅区域。这里有诸如耀中国际学校等名校，就连喇沙小学、拔萃小学等，都是梯1级别名校，都是香港和内地家长眼中的“香饽饽”。

“这个楼盘最大的属性就是名校网。”马丁认为，位于优质校网内的房产，不仅能为孩子提供优质的教育资源，而且还很保值。

从2023年起，马丁就在香港看房，但没有想过这么快入手，“这次政策的变动，加快了刚需买家的决策。”

他把自己在香港的买房经历，分享在社交媒体平台上。在互动中，马丁发现很多关注他的家长来自江浙沪和广东地区的一线城市。这些地区的家庭，都面临着为孩子选择优质教育资源的刚需。

他们当中，有些孩子还在襁褓中，有些可能还在上中小学，但父母已经提前铺好路。有的甚至放弃内地舒适的居所，挤在香港狭小的空间里，只为了“不让孩子输在起跑线上”。

马丁觉得，这种高度单一且明确的购房目的，是香港房产市场上一股不可忽视的力量。

“大部分以刚需为主”

有很多内地人向马丁咨询，“入手香港楼市到底香不香”，也有很多人还在犹豫观望，“要不要上车”。

“如果有刚需的买家，要趁着这波政策早下手。”马丁认为，现在香港购房量需求大，如遇上稀缺的楼盘，越往后楼市价格可能越高。他庆幸自己用了半天时间就买了房：短短一个月，他的房子已经涨了80万-100万。

马丁的主业，是负责港险和香港身份的协助办理。从2023年开始，许多在内地拥有稳定工作的中产，找到马丁咨询，希望能保留内地工作的同时，申请香港身份作为一个备选。

在过去几年，香港通过“优才计划”“高才通”等人才引进措施，吸引了大量内地优质人才前往香港。截至2024年2月，“高才通”共收到逾7万宗申请，其中近6万宗申请已获批。虽然很多人选择租房，但一旦安顿下来，他们也将成为香港房地产市场的新需求主力。

吴子薇的男朋友赵宇是典型的“港漂”，也是香港的“优才”之一。

2023年10月，香港为外来人才置业印花税实施“先免后征”的政策——即非永久居民在港买房可先不用缴税，若7年后没有成为永久居民，再补缴税费。

在合计两个人的工资，以及能够负担得起首付和房贷的范围内后，吴子薇和男朋友觉得总价600万的房子最合适。基于这个价格，他们看中了位于香港荃湾区的马湾。

对于许多人来说，马湾是香港一处特别的地方，是环保无烟岛，且限制车辆出入。吴子薇觉得这里是“无比宝藏”——既远离了都市的喧嚣，又不失便利的生活配套。

香港房屋的面积一般都是真实的套内建设面积，无公摊，实际会比同平方米的内地房子大一些。图为吴子薇和男朋友在香港购买的房子内景。（吴子薇/供图）

赵宇在香港中环工作，马湾有直达中环的渡轮，每天从家中到上班的地方，大概只要25分钟。加上他需要频繁地出差，马湾距离机场很近，这为他提供了极大的便利。

而对于吴子薇来说，在居住的地方就能看见海，是她一直以来的“小梦想”。

最终，他们在马湾范围内成交了一套二手房。每月房贷大约2.5万，加上物业管理费和地产税，每月要还接近3万。

吴子薇有不少朋友在香港岛租房子，租金都不便宜。自从知道吴子薇买了房后，都跑过来“取经”。对于手里本来就有钱买房的“港漂”来说，买房不再是遥远的事情。

做香港财富与身份规划行业的刘小颖，在香港已经待了17年。在她看来，香港“优才”“高才”的经济条件都相对较好，大部分的家庭年收入为税后150万左右。

收入高、工作单位好，在香港买房还房贷不会造成很大问题，但他们能在香港投资的资金还是有限，“大部分还是刚需居住为主”。

在汤姆看来，目前香港房产市场，1000万以下的房子最好卖。

他向南方周末记者展示了一组“内部数据”：2024年3月1日-17日，全香港有2647套一手房的成交，1000万以下的房子为2050套，1000万到3000万为425套，3000万到5000万为 64 套，5000万到1亿元为40套，1亿元以上占了8套。

香港房屋的面积一般都是真实的套内建设面积，无公摊，实际会比同平方米的内地房子大一些。而在香港，70平方米左右的房子一般就可以被称为“豪宅”。

不少受访者告诉南方周末记者，在香港买房，需要准备起码400万-500万起的资金，才能买到大约20平方米以上的房子。

王伟举例，在九龙塘的一个新楼盘，最小单间的面积为20平米，售价为300多万。

而在屯门、上水，或是靠近深圳的地方，两室一厅的房子面积通常在30-40平方，售价为400万左右。如果想要在港岛买上两室一厅，则需要准备1000万以上，就可以挑选到非常好的房子，面积足够大，房龄也比较新。

内地买家偏爱“一手房”

在“撤辣”前，马丁喜欢看二手房。

不过，在新政出台后，有些二手房的价格上调。如果之前没有下手，现在买的话可能会加价。马丁觉得“不如买新的”。

当马丁买下最后一套房时，该楼盘宣布所有可售单位已售罄。自2月28日以来，短短一周内，这个楼盘共售出22套房源。

汤姆发现，到香港买房的内地客户，大多数喜欢买新房。

在他近一个月的社交媒体平台上的朋友圈里，发布最多的，是“人山人海”的香港售楼处现场视频。

很多人挤在显示抽签结果的屏幕前，查看自己或客户是否中签。

按照规定，抽中签的买家需要在当日缴纳5%的定金，下定后30天内再交5%。还有不少楼盘实行“先到先得”制，放出很多好的户型，让现场的人先了解，随后马上进入“抢购模式”。

不少香港新楼盘实行“先到先得”制，放出很多好的户型，让现场的人先了解，随后马上进入“抢购模式”。（马丁/供图）

“如果按成交量来算的话，购一手房经常可能占了总数的40%- 50%。”汤姆认为，新楼盘折扣后的价格，比随时可能“坐地起价”的二手房还便宜。且二手房规定在三个月内要把尾款付清，而一手房的付款周期很长，这样有利于买家慢慢筹备资金。

香港的新楼盘都不是毛坯房，全是精装修、带家电、送家具，包括配冰箱、灶台、抽油烟机、洗衣机、蒸烤箱等，真正实现“拎包入住”。但不少受访者认为“羊毛始终出在羊身上”。

刘小颖看过很多一手房。她觉得一手楼的市场“标准化”，只要选好户型和楼层即可，二手房还得自己搜索详细信息。且香港中介拿到一手房的佣金，通常都比较高，更愿意偏向推荐一手楼。香港开发商会为买家提供“一条龙”服务，为客户省去了很多流程麻烦。

刘小颖认为，内地人更喜欢一手房的原因，还受“心理洁癖”的影响，没有人住过“更干净”。另外，如果是未在香港生活过的内地人，又对香港每个区的详细情况不太了解，看房时容易被一手房所吸引。

据美联物业监测数据显示，在过去的一个月，香港一手房成交按月升逾14倍至4200宗，创1998年后单月新高。

不过，对于追求生活浪漫的吴子薇来说，一手房可选择的区域不强。

一手房大多都集中在几个固定的区域。诸如内地人喜欢买九龙湾范围内的小区，但吴子薇觉得那里的通勤交通，跟自己的需求没有很大的契合度。

而品质比较好的一手房，房子单价也要二十多万一平方，吴子薇觉得没有二手房“香”。

吴子薇最终买下的房子是2002年建的一个小区，至今已有22年，但房子看起来依然很新。“香港的二手房，通常都会被维护得比较好。”她说。

“在香港买房，高保值高回报”

香港一直被认为是内地资金出海的“桥头堡”，买楼、买保险成为资金出海的变相渠道。在很多人看来，保单、房产都是“硬通货”，可以通过质押方式置换现金。

刘小颖的另一身份，是保险行业从业者。她向南方周末记者介绍，保单一般具有现金价值，属于投保人实际有效控制的财产。在国内外均可通过保单抵押或质押进行贷款，实现资金的融通功能。

为了保证资产不被人民币贬值拖累，转战香港房地产市场的内地人不在少数。

在不少中介人士看来，“撤辣”后是香港楼市难得的“黄金期”，购买人群的“画像”里，必定少不了内地“西饼客”（即大量购置房产的客户）。

汤姆是公司的首席运营官，平时主要带内地客户看千万豪宅。在这一个月内，他见过客户的购房合同铺满整张桌子，也见过客户直接买下一整层，用于出租。

“西饼客”们为何喜欢豪掷千金，投资香港房产？

汤姆觉得，在香港买房，有部分内地大客户是朝着美元资产配置的方向，追求超高的投资回报。资产配置有很多方法，如买保险、买其他各种各样的理财产品，甚至是欧洲房产。“但相比之下，香港的房子靠近内地，所有的文件都是中文的，大家买得更放心。”

马丁还关注到当今全球的经济情况，通货膨胀与货币贬值几乎无法避免。他说，如果是身家数百万、千万甚至以上，再碰上房价下跌，资产实际每天都在流失。

“西饼客”们正在寻求资产配置的另一出路，以求风险对冲。

在没有充分的资金准备和考量的情况下，尝试进入香港的房产市场，不仅可能遇到贷款困难，而且一旦市场有所波动，回旋的余地极小。（视觉中国/图）

在社交平台上互动的过程中，马丁也“劝退”过不少“普通玩家”。

如果买家评估资产只是“有点小钱”，也没有刚性需求，只是想在香港买一套房，作为出租或纯投资用，这样无论是“资金出海”还是银行贷款，难度都比较大，“不划算”。

马丁算了一笔账：香港房子租售比普遍在3%左右，一些地理位置好的小户型能到4%-5%，而内地房子的租售比只有1%左右。“顶级玩家”们更愿意到香港买很多套房子，全部租出去，回报率高。而“普通玩家”如果仅买一套，在财富上并不会有特别明显的改观。“不如把想投资的钱花在其他的刀刃上”。

刘小颖是典型的中产阶级代表：她拥有香港身份，年收入约为200万左右。丈夫在深圳从事互联网行业，6岁的儿子目前就读深圳排名前五的国际学校。在2023年第三次置换房的时候，刘小颖将目标投向了香港千万级别以上的房子。

事实上，对于没有充裕资金的家庭来说，投资香港房产可能并非明智之举。

刘小颖清楚，在资金不是特别充裕的情况下，盲目地涉足香港房产市场，往往会带来不少财务压力。

要想在香港购置一处房产，如果收入无法得到香港银行的认可、无法取得房贷，还往往需要准备起码400万左右的初始资金，再加上从价印花税、中介佣金、律师费等费用，意味着手上需要有至少500万的“闲钱”。

刘小颖提醒，在没有充分的资金准备和考量的情况下，尝试进入香港的房产市场，不仅可能遇到贷款困难，而且一旦市场有所波动，回旋的余地极小。

“这种情况下，原本想要增值的资产，很可能变成财务负担。”马丁说，这样会影响到家庭的正常生活和资产的健康流通。

“隐形成本”

在香港买了房后，并不代表可以“高枕无忧”。“香港的物业管理费很贵。”这是不少受访者的共同感慨。

香港的物业管理费每平方大约30-50元，如30 平米的房子，每个月就得交一千多元的物业管理费。

以刘小颖在红勘买的1000万的房子为例。每月房贷为2.2万，每个月管理费为两千余元，租金为2.5万。每年还要把年租金的1/12拿出来缴税，房价越高，缴税越多。这也意味着实际到手的租金会缩水。

在社交媒体平台上，不少已在香港买房的博主，梳理了几大“隐形成本”。

香港买新房不用交中介费，但是购买二手房，中介费大部分在1%左右，如1000万的房子，中介费要支付10万。

与此同时，在香港买房还要委托律师跟进，律师费在1万-5万之间。到银行贷款阶段，还需要购买按揭保险和房屋保险。

此外，如住满30年的房子，香港特区政府要求业主要把窗户送去检修。“不检修就会判入狱”。但因香港维修人工费用贵，且服务不如内地便捷，购房后的养护问题，可能会成为一大挑战。

值得关注的是，不少中介人士告诉南方周末记者，香港平均租金水平为3%，扣除物业管理费、物业税、差饷和地租后，租金回报率大约仅在2%。“想靠收租来收回成本也比较困难”。

另外，内地人前往香港购买房产热潮下，大额用汇买房仍然受监管限制，违规的资金暗道浮现。在这背后，还隐藏着不少资金处置风险。

按照规定，香港买房必须用港币支付，而内地资金出境的限额为每人每年5万美元，这样的金额即使付房子的首付，额度远远不够。

吴子薇参考了一些“转账攻略”，她让父母和几位信得过的亲戚，各自转了5万美金到吴子薇的香港账户里。通过这种方式，吴子薇成功地汇集了买房资金。

汤姆解释，中介一般不会帮客户解决这些事情，都得靠客户“各显神通”。

马丁和妻子在香港开了一家经营公司，相当于持有一定的港币资产。他认为，年收入较高者抑或是经济条件不错的内地买家，或多或少在境外都有收入，“有钱人永远都有自己的渠道”。