潘石屹：房地产即将撞冰山

老潘是个狡猾大大的商人，以苦难史为骄傲，领导一让他发言，他就说上个厕所先。不过，这次他终于吐槽了，我勒个去，吐得还很厉害！真不容易啊！

　　以下为5月23日，潘石屹在清华大学经管学院发表演讲的部分内容，由新华社下属一位财经杂志记者整理。

　　实际上我4、5年时间没谈过房价了，因为这是一个特别敏感的话题，能够把每个人的情感通过房价带动起来。房价怎么偏偏这样的敏感呢？

　　今天既然没记者，我还是想把我心里的话说一说。我对中国的房价不看好，尽管我看到最近一段时间有好多房地产界各方面的专家、学者、开发商用各种各样的经济理论、市场理论去分析，尤其是以任志强为代表的，我认为都是瞎掰。

　 　因为所有理论的分析，可能放在物理、数学上可以相信，做市场的话不要太相信。最关键的是长着你的眼睛、带着你的头脑去到市场上看一看，这是最真实的。牛 顿创办的经典的物理学理论——牛顿三定律，都能够让爱因斯坦推翻了，你任志强胡说的东西、自己创办的理论，怎么能站得住脚？所以我宁可相信自己眼睛看到 的，我相信我自己想的，实际上我更多的相信统计的数据，当然我说的数据绝对不是国家统计局的数据。

　　据我的观察来看，现在中国的房地产，市场的成交量、租金回报率、每个购房人的眼神、心态、家庭收入，都不正常，就像一个人血压是正常人的好几倍、心跳是正常人的好几倍，这个人能是健康的吗？不会是健康的人。

　 　当然，地方政府对房地产的依赖很强。我小时候看过一部电影，叫《白毛女》，这里边有两个人，一个是地主，叫黄世仁，一个是帮他收账的人，叫穆仁志。今天 的开发商就是穆仁志，替别人收收账，房价里边大概超过一半是土地出让金，再有1/4是收的税，整个占比非常大，黄世仁这个后台老板是谁，你们自己去想。

　　最近可能会出台几个政策，这些政策有的已经写到十八届三中全会《决定》，有的陆陆续续要出。

 

　　第一个要出台的政策就是不动产登记条例，要登记海洋、山脉、矿产，和老百姓有关的就是登记房子。

　 　大家也知道，中国过去十几、二十年时间，在各个行业有些人拿了不该拿的钱，钱的来路不是特别清楚，现在中国在反腐。前几年这些人没想明白的时候，拿着来 路不明的钱购买了不动产。今天要搞不动产登记，是个傻瓜都知道这个钱要变成人民币会比较有利，变成一个房子放在城市里边，还要让政府的系统给你登记了，这 不是犯傻吗？宁可换成英镑、美元、人民币，也不能换成房子，这就是我认为不动产登记办法出台，会增加市场上房子供应，增加房子供应量，房价就会跌。

　　这个话差不多是我一年前说的，说完之后媒体不断调侃我，说不动产条例要出台的时候房价在不断地涨。我说这个总有个头。最近一段时间，我就发现有人在往外抛房子，房主的身份不是特别清楚，钱的来历不是特别清楚。

　　第二个政策就是房产税政策。前几天我看一个大学教授说，从理论上推导房产税的出台对房价不构成任何影响。这是1+1等于2的道理，在北京就我知道拥有20套以上的房子的人是有的，我还知道有人拥有100套房子，这些房子都没租出去。

　 　如果我们出台房产税政策，第一套房子不用交税，第二套房子也不交税，第三套房子也可以不交税，第四套房子收4%的税。第5套房子收5%的税，第6套房子 收6%的税，他持有的成本就会增加，这些10套、20套、100套的房子就会变成市场的供应量，供应量大了房价就会跌下来。这个大学教授怎么大脑想了半 天，说房产税的出台和房价没有任何的关系，不知道他是想的一个什么深奥的道理，我没太明白。

 

　　还有个，我们看到十八届三中全会有个特别具体的说法，就是农村的建设用地和城市的建设用地要同权。

　 　你们可以想象一个北京的农村建设用地有多大？北京的CBD的建设用地面积是4平方公里，北京的农村建设用地面积是1006平方公里，相当于300个北京 CBD这么大。我们原来房价上涨是巧妇难为无米之炊，因为没有土地的供应，所以缺少房子的供应，缺少房子的供应，那么房价就高。如果真正有了土地供应上 来，建房子是非常容易的，现在建房子的速度也很快。

 

　 　所有这一系列政策的出台，我对住宅市场不看好。我认为中国的房地产现在就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的大冰了。撞上之后，不光是房地产行业风险，更 大的是金融行业的风险。所以银行马上对按揭贷款速度放慢了，利率也提高了。结果最近人民银行总行有个副行长把各个商业银行的行长叫过去开了会，说你们必须 的，房地产不能跨，这是个政治问题，要从政治的高度去考虑。

　　风险角度，我们看最薄弱的环节哪？最薄弱的点还不是 银行的贷款，银行的贷款一部分是贷给消费者的按揭贷款，一部分是贷给开发商的开发贷款，我认为最薄弱的环节不是他们。最薄弱的环节、承担风险最大的是金融 产品，比如信托、第三方理财、委托存款，利率都很高，对应的资产质量比较差。

 

　 　开发商愿意用这样高的利率获得贷款，实际上也是因为资金链非常紧张。这样的金融产品仔细看都是不保本的。现在可能出现了问题，有几拨人到人民银行闹了 闹，人民银行的观点特别明确，你要享受15%的收益率就是不保本的，如果拿利息就装在口袋了，亏本了就找人民银行总行，没道理。

　　现在因为房价的下跌还没开始，当房价下跌20%、30%，这些问题就全部暴露出来了，这是一个巨大的风险。当然第二步会造成什么样的风险，就很难说了。ZT

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• 房地产与贪腐正相关。贪腐下降房价下降，贪升价升。 -玉曱- ♂ (0 bytes) () 05/30/2014 postreply 16:14:55