再谈房贷：理性的房贷策略

在我先前的投资科普文章”为什么提前还清房贷是一个糟糕透顶的主意？”里，我解释了保留房贷的理论基础；今天，我想用具体的例子和简单的数学计算，进一步阐述如何最大化房贷带给我们的优势。

未了简化讨论，我们用一个极端例子：如果你欠银行100万美元的房贷，而你刚好有100万美元现金，你打算在多年后退息，你该怎么办？

通常的逻辑是，欠银行的住房贷款应该尽快还清。但是，从理性的理财角度看，这根本不划算；特别是考虑到2023年以前的十几年时间里，住房贷款利息率多年徘徊在4%左右，而且在美国，住房贷款的利息是可以抵税的。

假设一个普通加州家庭，欠银行100万美元，贷款是5年的ARM(Adjustable Rate Mortage, 即浮动利率房贷), 假定前5年的固定利息率是4%。假定这个家庭的边际税率是35% (联邦税25%，加州税10%)，那么实际的税后房贷利息是:
    4% × (1 - 35%) ＝ 2.6%

如果这个家庭有100万美元现金，准备在30年后退休，那么他们是立刻还清贷款呢，还是留着这个房贷呢？

A计划: 传统思维

按照传统作法，直接把贷款还清，那么30年以后，这个家庭仅仅拥有这个房子而已，100万美元成了房子资产的一部分。如果需要用钱，就必须把房子卖掉，或者把房子抵押出去做房产抵押贷款。而且，这个家庭的财务风险完全和房地产市场同步。

B计划和C计划: 新攻略

我推荐两个更理性的非传统策略，其基本步骤如下：

• 在每次5年ARM固定利率到期之前, 或者市场上5年ARM利息率降低的时候，做一个Cash-out Refinance, 从银行拿出一部分房子净值，把房贷重新变成一个新的100万美元的5年ARM。这样，基本上把传统房贷变成了只需付2.6％利息而不用付本金的 Interest-Only 的普通贷款。
• 我们把最初的100万，全部投资在标普500指数基金里，年化收益率为10%。在扣除了2.6%的利息率后，我们实际的年化收益率就是7.4%。在30年里，这些资金将会增长到850万美元。

30年后，根据不同的选择，我们有两个方案：

• B计划: 一次性还清所有贷款。那么需要卖掉120万资产, 扣除资产增值税后剩下100万还给银行，这样这个家庭还有730万现金资产。这个730万就是比A计划多出来的资产。
• C计划: 重新做一个15年的固定利率房贷, 然后在退休后慢慢还清，继续享受房贷利息抵税的好处，那就是继续再享受15年的房贷利息抵税优惠. 在15年后，理论上可以比B计划再多出至少180万美元资产。

显而易见，C计划是最佳选择。

通过分析，我们不难看出，B计划和C计划远胜于基于传统思维的A计划。其实，即使没有房贷利息抵税这个优惠，甚至不用去反复做重新贷款，只要投资组合的年收益率大于房贷的利息率，就不需要着急去还清房贷。而且, 把一部分资产放在证券市场上而不是全部放在房子里，不仅带来更大的灵活性和流动性，而且能够很大地分散资产的风险。

在我先前的文章”小户反击战“里，我分享了一个我自己最近的一个具体操作案例。

值得注意的是， 投资股票是有不少风险的，而提前还房贷从而降低利息的收益是确定的；因此，在当前房贷利息率过高（比如超过7%）时，我不建议做Cash-out Refinance。你可以等到利息率下降以后，再做Cash-out Refinance。

延伸阅读：

• 投资经验系列 #3：小户反击战
• 投资科普系列 #12：为什么提前还清房贷是一个糟糕透顶的主意？
• 投资科普系列 #25：银行是如何挣钱的？
• 投资科普系列 #30：为什么标普500指数可以独步天下？
• 我的基本理财策略
• 房产中的净值到底是些啥玩意儿？

[硅谷居士]

回复 '王裕远' 的评论 : 就像文章提到的那样，当ARM的利息率低于5%时，而股市的期望回报是10%，我们照样可以继续反复做Cash-out Refinance。美国的利息是有周期的；如果当前利息过高，就等待利息下降的时候。

[王裕远]

拜读佳作！谢谢分享！以后利息降下来，我去做 cash-outrefinance. 但是五年ARM的低利息不可能让您赚三十年的好处。利息会涨的，不可能持续性的做5年ARM。

[硅谷居士]

回复 '冷雨无声' 的评论 : 应该是可以的，只要是你自住的。如果是出租给别人了，那么利息只能用于减免租金收入。

[冷雨无声]

多谢分享。请问居士second home 的 mortgage 是不是也可以减税？

[硅谷居士]

回复 '金玉屋' 的评论 : 是的，房贷利息不是税，不受一万美元的限制。

https://taxfoundation.org/taxedu/glossary/mortgage-interest-deduction-mid/
https://www.rocketmortgage.com/learn/mortgage-interest-deduction

我们家用TurboTax报税已经超过10年了。自从买了房子以后，一直在享受房贷利息减免；TurboTax会自动把利息的减免额定在房贷额的限额一下。这个限额以前是100万美元，现在是75万美元。如果你是2023年买的房子，房贷利息是6%，那么你最多可以用来抵税的利息就是：75万 × 6% = 4.5万。

[金玉屋]

硅谷居士2023-08-24 11:57:57回复悄悄话回复 'shaanxiwang' 的评论 : 谢谢评论。你说的一万美元，是州税和地方税减免，和房贷利息无关。房贷利息的减免不受这个限制影响，上限是你的收入。
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请再仔细阅读税务法并向美国IRS或税理士咨询确认，“房贷利息的减免不受这个限制影响”是真的吗？

[jenning]

回复 '硅谷居士' 的评论 : 没问题，本来就是分享的， 谢谢加链接！

[硅谷居士]

回复 'jenning' 的评论 : 我把您关于净值的文章链接过来了，希望你不介意。

[硅谷居士]

回复 'jenning' 的评论 : 是的。不过高利息率也就是从2022年底到现在。以前十几年，ARM利息一直比较低。

[jenning]

挺好的思考，这就是金融中说的套利， 我以前也写过两篇类似的文章：
https://blog.wenxuecity.com/myblog/78767/202108/9681.html
https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1514842.html
不过这种模式也得看时机， 在当前这么高的利率下，套利空间还是太小了。

[硅谷居士]

回复 'shaanxiwang' 的评论 : 谢谢补充。即使不能抵税，用4%-5%的贷款成本，获取10%的投资收益率，还是值得的。

[shaanxiwang]

Standard Deduction
Single; Married Filing Separately $13,850
Married Filing Jointly; Qualifying Widow(er) $27,700
Only you can get deductible mortgage if that amount is bigger than standard deduction

[硅谷居士]

回复 '零不是数' 的评论 : 这个不准确。我家办过150万、200万、400万美元的房贷，利息差别不大。

[硅谷居士]

回复 'shaanxiwang' 的评论 : 谢谢评论。你说的一万美元，是州税和地方税减免，和房贷利息无关。房贷利息的减免不受这个限制影响，上限是你的收入。

[零不是数]

你还没考虑100万的贷款是大额，利率比通常的贷款要高。

[shaanxiwang]

你应该去查一下新的税法 现在每年只能减少1万元的州税和房地产税 利息基本上减不了。你那35 ％就省了吧！

[硅谷居士]

建议读者，先看一下我先前的文章，更好理解这个策略的理论基础：
投资科普系列 #12：为什么提前还清房贷是一个糟糕透顶的主意？

[硅谷居士]

这篇文章目前被文学城置顶，所以无法修改。我将来找机会，加上高利息率的风险提示。

[硅谷居士]

回复 '枪迷球迷' 的评论 : 谢谢评论。利息高，也就是这一年的事情。过去10几年，美国ARM的利息率在2%到4%之间。不过，我会把文章更新一下，提到高利息率的风险。

[硅谷居士]

回复 'Q2' 的评论 : 过去10几年，美国ARM的利息率在2%到4%之间。不过，我会把文章更新一下，提到高利息率的风险。
美国股市，已经存在两百多年了。10%左右的回报率，也已经是常态化了。过去50年，标普500指数的平均年华收益率是11%。从1950到1990,标普指数的平均年化回报率更是高达12.4%

[Q2]

这个是哪一年的文章？ 旧文吧。 现在房贷利率这么高，over 7% in many places; investment loan is near 9%. 美国经济已经涨了10+年，未来10年美国股市可不好说，再遇上房价跌，Cash-out totally bad strategy.

[枪迷球迷]

现在利息超过7%了吧。 在这个利率借房贷用钱投资标普指数就不那么有吸引力了。 标普指数10%增长率是历史， 碰到股市崩溃就惨了。

[硅谷居士]

回复 '喜欢简单2023' 的评论 : 谢谢分享。我的确只考虑了美国的情况。

[喜欢简单2023]

做 Cash-out Refinance 拿出一部分房子净值投资在标普500指数基金里, 是可行的方案。
房贷利息抵税的好处，美国可以，其他国家不一定有。有些国家，仅投资房的房贷利息才能抵税，自住房的房贷利息不能抵税。