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做地主可能遇到的问题 五,再谈贷款

(2018-03-23 00:37:15) 下一个

开门见山,只谈南加州房地产。手里有几十万现金怎么办?广大的中产阶级日常生活没有问题,之所以惦记着投资,主要原因是对未来生活没有信心,生怕退休后生活质量下降。用我半年前刚买过的那个房为例,先说买这个房的缘由。如果把橙县粗分为;

上好区,

好区,

中等区,

中差区,

差区,

ladera ranch是新开发上好区,白人约占百分之八十弱,亚裔和西裔各占百分之十强,比较洛县south gate等市,橙县没有差区。我一般不投资白玉房,因为回报率低。虽然说不同的人有不同的做法,在房地产上赚钱是大概率事件,怎么做都有赚钱的可能,但我信奉做房地产有本事去打好一手烂牌,况且人贫志短,资金有限,只能从白菜房开始。当然也不是绝对,要看具体情况,我看好这个房的前景。

2000年我以二十万出头买过一个上好区的白玉房,四万头款,仅仅三年多的时间涨到三十五万,并不等钱用,头脑发热给卖掉了,今天这个房又涨到了七十多万,想起来就想抽自己大耳瓜子。所以,我总结出来的教训:可买可不买,买;可卖可不卖,不卖。加上家里另一位整天叽叽歪歪,好东西拱手让人,一咬牙一跺脚,再买个好的回来,叫花子练扑街,穷折腾。

刚买这个房因为在上好区,房客质量好,房子新,但开销大,回报率差。每月的地税,mello roos,hoa及其他加起来将近一千块钱出去了。即便是这样一年还是有将近两万块钱净收入,略超过百分之三的回报率,比放定存强的多。中上产阶级手里有大把现金的喜欢买这样的房子,不用和低端人士打交道,惹不起砂锅惹笊篱。对于有一份固定工作的中产阶级来说, 几年下来的储蓄几十万不是没可能,不管什么投资都想图个省心,不想付出太多的时间和精力。在保本的前提下,当前赚不赚钱并不重要,期望未来能发挥作用。

两万块钱里大约有一万可以折旧,不用交税,另外的一万加在其他收入里还是有两三千块钱要拿去交税。如果你目前的经济状况好,不缺钱,不妨从长计议。需要交税的一万多平均到每个月里,就算是一千块,容易计算。一千块钱能借出二十万块钱,利息可以抵税,这就意味着你可以少放二十万的头款,对于手里没有四,五十万,只有二,三十万的买这个房仍然可行,而且很安全,每年的净收入成千上万用折旧冲掉缴税。而定存的利息,即使是老鼠尾巴上的疖子,没多少脓水,但一块钱也跑不掉交税,股市里赚的钱也同样。

随着时间的推移,房租增长,每月还贷款的利息减少,此起彼伏,还是会有盈利交税的问题。那就未雨绸缪,多借钱出来,每月拿出一千五百块钱来还贷款,借出三十万,这就意味着手里有十几万存款的普通中产阶级也能买这个白玉房,最初一两年盈利很微薄,或者根本没钱赚。但是不能看表面现象,还贷本身是零存整取的储蓄形式,而且一旦房价上涨,投资的回报率会以几倍增长,杠杆的威力!当房租上涨后,接下来的几年盈利也是用折旧冲掉。二,三十年后房价房租有可能都翻了两三倍,你的投资目的已经达到,怎么交税再说。将欲取之必先予之,就是这个道理。

房地产会有周期,月满则亏,房价会出现崩盘,房租没有崩盘一说,最多出现停滞或略微下降,基本上是平稳上涨。

钱要先赚到手里,税要尽量延迟。逃税和避税完全是两个概念,前者是犯法行为,后者是游戏规则。你今天没有交税,以后要补回来,就拿折旧的二十七年半来说,你过了二十七年卖掉房子的时候,要把以前的折旧悉数补回来。你的贷款利息抵税,银行赚到了你的钱,谁赚钱谁交税, 国税局从来不会吃亏。但是你今天少交的一万块钱和二,三十年后补交的一万块钱价值根本不可同日而语,今天的一万到时能值五千就不错了。有本事的人用一万块钱能赚出几个一万,没本事的就花掉它,先图个爽字。

二十多年前,和我同时出来的同学看到有人把房子抵押出钱而愤愤不平。有房子的人不缺钱,屁能耐都没有,却能弄到钱,老子有一身的本事,借我十万八万,立马开餐馆,做生意,一年半载就能赚回来。我说你那是开窑子,做春梦,银行凭什么相信你有一身的本事?你要是拿了钱去吃喝嫖赌,银行有啥办法?你丫的要嘛嘛没有,吃嘛嘛香,吃着灯草灰放着轻巧屁,就是个大街上的烟屁,找抽!

用房子做抵押则不同,现在南加州买投资房,还是要有百分之二十五以上的头款,一个四十万的房,自己要拿出十万,然后借贷三十万,每月还利息加本金,对于银行来说是很安全的,欠债不还就就通过法律手段收回房子,不会吃亏。除非四十万的房跌到三十万以下,目前的南加州几乎没有这个可能,也许别的地方有这个可能,不在我的视线之内,没有资格评论。我现在时不时的就要强调一次,目光短浅,只经营眼前的一亩三分地,马桶里起波浪,发发P眼风而已。房地产是地域性问题,如果你是在底特律,阿拉斯加等什么地方,完全是另一码事。

杠杆作用要适可而止,用过头会变成脑袋上长瘤子,后面负担重。偷鸡不成蚀把米是小事,杠杆折断麻烦就大了,P眼里插当归,后补就晚了。所以要量力而行,正所谓傲不可长,欲不可纵,乐不可极,志不可满,老家雀下鹅蛋,硬撑大P眼,P眼太大会把心拉出去。

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评论
Sula 回复 悄悄话 最后一句是真理,杠杆要量力而行
老朽 回复 悄悄话 回复 '试一把' 的评论 : 谢谢读帖指教
试一把 回复 悄悄话 朽兄好文,收藏了。每篇细读,积累经验,大谢,现在无以回报,见谅!
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