还说贷款的事？一千万有何难？（4）

来源: AMYMINT 于 2015-02-24 08:53:39 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (6634 bytes)

先解答一下帖子里的疑问：
有一个网友坚持说MIT是non-profit,不用交地税，可是我曾经作为剑桥居民收到过政府的预算报告，哈佛和MIT名列前十大交税大户的前两名。如果不行，可以上剑桥的网上查，MIT官方地址是77 MASS AVE, CAMBRIDGE MA 02139

回“老农民”关于“好deal好久才能碰到” ：我不是很了解大多数看帖的朋友在美国的什么地区，但是我一早就交代了我在波士顿，城市，人口多，经济多样，抗风险，金融机构众多。在我眼里，总是DEAL 比钱多，始终有三四个在谈，随时有钱随时买。一万人的小镇，5万多人小城市，50万人的大城市，500万人的城市带，玩法自然是大不一样的。

回关于我的“F2身份如何贷款/投资”：我作为F2是一无工卡，二无身份，没有任何银行会贷款给我，所以是现金买房。等我老公硕士毕业，工作有PAY CHECK了，银行给我们RE-FINANCE。

回“银行象我娘家”：我把银行当成我最佳合作伙伴，是基于相互了解，信任，追求双赢。而不是单方面的乞求或是幻想银行对我网开一面，对我特殊照顾。

市场上有两种渠道：
1 贷款公司/贷款经纪人
2 直接找银行的贷款部门。

我自己一直都是直接找银行，因为从刚开始就没有一个贷款经纪接我的单子。

吐槽一下：我一直觉得华人贷款经纪人会比较理解华人的理财观念，做华人的单子轻车熟路。但是真的太有挫败感了，每一人问我们的身份，有没有两年的报税，而且要多少金额以上，知道我老公才刚刚上班，就免谈了。全部都是在电话上直接毙了我，一个都没见上。哭吧！

哭完我找老美吧。老美就是好人多呀，JOHN面对面跟我解释，轻言细语还生怕我听不懂，手把手教我填表，服务态度胜同胞无数啊。

虽然还是无言的结局，但JOHN非常坦诚的指了我们一条生路，而且让我们以后都死了跟贷款经纪人打交道的企图。

大多数的住宅贷款，无论哪个银行给你办的按揭，最后都会打包卖给房利美和房地美，这两个大佬定了一些硬杠杠，比如贷款额度，贷款人信用分数，收入与按揭款的比例等等。绝大多数的贷款经纪人都是以此为标杆来筛选客户的，象我们这样非典型客户，收入低还妄想买破房子FLIP的人，他们是绝对不会浪费时间的。贷款经纪卖的是大锅饭，我们自己想吃龙虾，还得自己下厨。

JOHN 指明叫我们找EAST CAMBRIDGE SAVING, CAMBRIDGE SAVING 和 CAMBRIDGE TRUST，这些都是LOCAL BANK，银行越小越好，比如只有一个两个网点的CREDIT UNION等等。他们有一种贷款叫PORFOLIO LOAN，也就是说，这种LOAN不符合大佬的标准，大佬不收购，所以小银行就自己持有了，盈亏自负。

银行活得好不好，主要是两个指标：
1 安全（贷款能不能连本带利收回，收不回，严重的要破产）
2 贷出去，银行是吃利差过活的，如果光付存户的利息，大量的钱不贷出去，它也是要破产的。

所以LOCAL小银行的经营压力促使他们比大银行更灵活，更加愿意持有PORTFOLIO LOAN。而且另一方面，他们对本地的房地产市场把握得好，信息全面。剑桥的几家小银行在金融危机后没有受大的影响，而且加大力度放贷，因为他们了解当地房价易涨难跌。

我客户的一个例子：
我考了个经纪人牌照，买卖自己的房子方便，偶尔也做一单朋友的生意（一年一单，真的很不好意思）
我客户是个刚毕业找到工作的女孩，家里给了10万，她想买个投资房，CAMBRIDGE已经抢不到多家庭了，只能买公寓。那么退而求其次，在隔壁的SOMERVILLE买了一个两家庭。
她还在OPT (实习期），H1B公司给申请了，但是要等到10月份生效。就是说，她买房的时候身份是F1,另外加工资单，过往两年报税是零。她自己问了一圈贷款经纪，被拒了，我突发奇想，不如试一试更小的CREDIT UNION.
我去问HARVARD CREDIT UNION，他们说我们的贷款针对自己的教职工和学生。
我去问MIT CREDIT UNION, 他们说没有本校的限制。
又问：“现在身份F1, H1B 10月生效可以吗？” 他们说“可以，公司HR出一封信，加最近两张工资单，我们就认可”
又问：“税表上过去两年收入为0，可以吗？” 他们说：“可以，不过请补交一张成绩单，我们要求你的GPA3.0以上”

成绩单当税表用，如果不是我亲自经手，而且30天以内就过户，我也不相信。
找LOCAL 小银行，申请PORTFOLIO LOAN，柳暗花明又一村。

银行贷不贷看两点：
1 贷款人本身的收入（最好是W2,如果自营生意，收入波动大），一般要求税后可支配收入是房贷的3倍（自住房）

2 物业本身盈利的能力和前景（投资房）。
租金收入减去所以支出的NOI 是按揭还款额的1.2或1.3倍。
银行的算法跟房东的算法有时不一致。比如我有一个多家庭投资房，最近三年都是100%入住，我自己管理，但是银行算NOI的时候，不由分说，先减去5%的空置，再减去5%的管理费，所以我认为可贷出40万，银行只会批准30万。

银行不喜欢白菜房，因为凭以往的经验，白菜房所在区域是不抗跌的，银行贷款的风险大，而且白菜房总价低，劳动量大，银行人工成本也要考虑。

大家贷款时要注意一个条款：这笔贷款是否有追索权，（RECOURSE OR NON-RECOURSE)。RECOURSE 的意思是如果你还不起这一笔贷款，银行会追索你其他的收入和资产。
如果没有追索权，我们成立个LLC，买个商业地产，做不好就不还款了，银行不傻眼了吗？
所以我目前的商业贷款都签了这种把身价性命都顺带上的卖身条款。